Что это за таинственное «закрытие», вы всегда слышите агентов по недвижимости, ссылаясь на то, когда вы покупаете дом? Закрытие происходит, когда вы подписываете документы, которые делают ваш дом. Но прежде чем этот волшебный (и часто стрессовый) день придет, должен произойти длинный список вещей. В этой статье вы узнаете, что вы можете ожидать в процессе закрытия с момента вашего предложения, до того момента, как вы получите ключи от своего нового дома. (Чтобы узнать о том, что может произойти неправильно во время процесса, прочитайте 10 препятствий к закрытию в новом доме. )

1. Открыть Escrow

Escrow - это счет, удерживаемый третьей стороной от имени двух сторон в транзакции. Поскольку существует так много вещей, которые должны произойти, чтобы завершить продажу дома, лучший способ предотвратить срыв продавца или покупателя - это иметь нейтральную третью сторону, удерживающую все деньги и документы, связанные с транзакцией, пока все был урегулирован. (Если вы еще не отправили свой договор купли-продажи, обязательно прочитайте 10 советов по достижению справедливой цены на дому .)

2. Поиск по титулу и получение страховки титула

Страхование прав на титул и страхование титулов обеспечивают спокойствие и юридическую защиту, так что, когда вы покупаете недвижимость, никто другой не может попытаться заявить об этом позже, будь то отвергнутый родственник который был уволен из завещания или сборщика налогов, который не был (или думает, что его нет) заплатил. Сотрудник по титулу будет выполнять поиск по названию, чтобы убедиться, что в заголовке нет облаков (сторонние требования к собственности, которые могут поставить под сомнение или лишить вас права собственности). Если есть, эти проблемы необходимо будет решить, прежде чем имущество станет вашим. (Подробнее см. 10 препятствий для закрытия в новом доме .)

3. Найти адвоката

Это необязательный шаг, если вы хотите получить профессиональное юридическое заключение по своим заключительным документам. Даже самые образованные люди не могут полностью понять свои заключительные документы; опытный адвокат по недвижимости не только поймет их, но и узнает, где искать потенциальные проблемы в ваших документах. (Чтобы узнать больше, прочитайте Преимущества использования адвоката по недвижимости .)

4. Получите предварительное одобрение для ипотеки

Хотя получение предварительно одобренного ипотечного кредита не требуется для закрытия сделки, оно может помочь вам быстрее закрыть сделку, поскольку является предварительно утвержденным сигналом продавцу, что у вас есть сильная финансовая поддержка. В свою очередь, будучи предварительно одобренным, вы можете дать больше возможностей для переговоров при переговорах с продавцом. Другим ключевым преимуществом предварительного одобрения является то, что некоторые кредиторы будут предлагать вам блокировку курса, а это означает, что вы можете обеспечить процентную ставку и не быть милосердием на рынках, если процентные ставки повысятся, прежде чем закрыть сделку.

5. Переговоры по заключению контрактов

Конечно, компания условного депонирования не может бесплатно предоставлять свои услуги бесплатно, но многие компании в этой отрасли используют преимущества невежества потребителей и повышают свои доходы, взимая плату за утилизацию. Хотя есть некоторые дебаты по поводу того, что считается нежелательной комиссией, плата за просмотр включает административные сборы, плату за рассмотрение заявки, комиссионные сборы за оценку, вспомогательные сборы, оплату электронной почты, плату за обработку и расчетные сборы. Если вы готовы высказаться и встать на свои места, вы можете, как правило, избавиться от ненужных сборов или хотя бы сократить. Даже вознаграждения за законные услуги закрытия могут быть завышены. (Узнать больше в Остерегайтесь «Нежелательных» ипотечных сборов .)

6. Завершите домашний осмотр

Домашний осмотр не требуется, но вы были бы глупы, если бы не один. Если вы обнаружите серьезную проблему с домом во время проверки, у вас будет возможность отказаться от сделки или попросить продавца исправить ее или заплатить за ее исправление (если ваше предложение о покупке включало в себя дом -инспекция непредвиденных обстоятельств). (Подробнее об этой теме читайте Нужен ли вам домашний осмотр? )

7. Завершите инспекцию вредителей

Инспекция вредителей отделена от домашней инспекции и включает в себя специалиста, удостоверяющего, что в вашем доме нет уничтожающих древесину насекомых (термитов или муравьев-плотников). Вы не хотели бы покупать дом с проблемой термитов, так как даже небольшая проблема может распространяться и стать очень разрушительной и дорогостоящей для исправления. Уничтожающие древесину вредители можно устранить, но вы захотите убедиться в том, что проблема может быть решена по той цене, которую вы считаете разумной (или по стоимости, которую продавец желает и может заплатить), прежде чем завершить покупку дома. На самом деле, если какая-либо проблема с вредителями, даже небольшая, будет найдена, ипотечная компания потребует, чтобы она была исправлена, прежде чем вы сможете закрыть ее.

8. Переоформить предложение

Даже если ваше предложение о покупке уже принято, если инспекции выявляют какие-либо проблемы, вы можете пересмотреть цену покупки дома, чтобы отразить стоимость любых ремонтов, которые вам нужно будет сделать. Вы также можете сохранить цену покупки, но попытайтесь заставить продавца заплатить за ремонт. (Подробнее об искусстве ведения переговоров см. Получение чего вы хотите .)

Если в договоре купли-продажи указано, что вы покупаете собственность «как есть», у вас мало попросите ремонт или снижение цены, но вы все равно можете спросить. Вы также можете отказаться от штрафа, если обнаружена серьезная проблема, которую продавец не может или не будет исправлять.

9. Заблокируйте свою процентную ставку

Если вы еще этого не сделали, вам необходимо заблокировать процентную ставку. Хороший кредитор будет внимательно следить за процентными ставками и рассказать вам, когда ставки находятся на низкой точке, поэтому вы можете заблокировать их. Вы также можете просматривать процентные ставки самостоятельно, используя веб-сайт своего кредитора или инструмент, например, калькулятор ипотеки Investopedia.

Важно отметить, что, поскольку процентные ставки непредсказуемы и колеблются несколько раз в день, вы не должны сворачивать с ума, пытаясь ударить по дну.Будьте довольны тем уровнем, который, по вашему мнению, является разумным с учетом текущих рыночных условий и который вы можете с комфортом позволить себе. Кроме того, имейте в виду, что ставки варьируются в зависимости от кредитного балла, географического региона и типа займа, который вы получаете, поэтому вы не сможете получить лучшие ставки, которые вы слышите. (Подробнее, Как ваша ставка ипотечного кредита? )

10. Удалить непредвиденные расходы

Если ваш агент по недвижимости помог вам составить хорошее предложение о покупке, ваше предложение должно зависеть от нескольких вещей:

• Получение финансирования с процентной ставкой не должно превышать определенный процент, который вы можете себе позволить
• Домашний осмотр не выявил каких-либо серьезных проблем с домом.
• Продавец полностью раскрывает любые известные проблемы с домом
• Инспекция вредителей, не выявляющая каких-либо серьезных заражений или ущерба для дома
• Продавец, завершающий любые согласованные ремонт

Эти непредвиденные обстоятельства часто должны быть удалены в письменной форме определенными датами (известными как активное одобрение), которые также должны были быть указаны в вашем предложении о покупке, чтобы ваша сделка закрылась. Однако в некоторых соглашениях о покупке непредвиденные случаи пассивно утверждены (также называются конструктивными), если вы не возражаете им в установленные сроки.

11. Финансирование Escrow

Вы, скорее всего, депонировали заработанные деньги, когда подписали договор о покупке. Цель этих денег - дать продавцу понять, что вы серьезно или серьезно относитесь к своим намерениям купить дом. В конце концов, продавец собирается взять собственность с рынка, чтобы вы могли ее купить. Если вы отступите, серьезные деньги пойдут продавцу в качестве компенсации. Если продавец возвращается, деньги возвращаются вам.

Чтобы завершить покупку, вам необходимо внести дополнительные средства в депонирование. Первоначальный денежный депозит обычно применяется к вашему первоначальному взносу; вам нужно будет отправить остаток своего первоначального взноса и оплатить свои заключительные расходы (если продавец не согласился их оплатить).

12. Final Walkthrough

Один из последних шагов, прежде чем подписывать ваши заключительные документы, должен состоять в том, чтобы пройти через недвижимость в последний раз. Вы хотите убедиться, что никакого повреждения не произошло, и ничего не было удалено, которое включено в покупку. (Прежде чем вы перейдете внутрь, обязательно прочитайте 7 умных шагов, каждый новый домовладелец должен принять .)

13. Подпишите документы

Очевидно, что одним из наиболее важных шагов закрытия является подписание документов. Вероятно, будет не менее 100 страниц. Хотя вы можете почувствовать давление со стороны людей, которые ждут, когда вы подпишете свои документы, например, нотариус и ипотечный кредитор, внимательно прочитайте каждую страницу - мелкий шрифт окажет значительное влияние на ваши финансы и вашу жизнь на долгие годы ,

В частности, убедитесь, что процентная ставка верна и что нет штрафа за предоплату. В более общем плане, сравните свои затраты на закрытие с оценкой добросовестности, которую вы дали в начале процесса, и бросьте подходящую сумму за любые сборы, превышающие более 10%.

Нижняя линия

Может показаться, что процесс закрытия - это большая работа, но, возможно, самая худшая часть - это ожидание. В большинстве случаев вы просто сидите на своих руках, ожидая, когда кто-то еще участвует в транзакции. Поэтому найдите что-то приятное, чтобы занять свое время и отвлечь вас, пока вы ждете, и чувствуйте себя в безопасности, зная, что вы сделали свое исследование, и знаете, как сделать процесс закрытия гладко.

Если вы впервые покупаете дом, обязательно прочитайте 10 худших ошибок первого домохозяйства и нашего Руководство для начинающих покупателей .