Вы потенциальный покупатель дома, у которого проблемы с финансированием? Вы домовладелец, который хочет продать, но испытывает трудности с поиском покупателя?

Как покупатель, получение ипотечного кредита может быть затруднено, если ваше финансовое положение не вписывается в аккуратные коробочки - предсказуемую зарплату, которая может быть задокументирована с помощью заглушек зарплаты и форм W-2, стабильная история занятости без перерывов и блестящий кредитный рейтинг. И как продавец, закрытие сделки в вашем доме может быть затруднено, если заемщики испытывают проблемы с получением одобрения по кредитам. Было бы здорово, если бы вы смогли вытащить среднего человека и найти другой способ совершить сделку?

В этой статье мы сосредоточимся на малоизвестном финансировании опционов-продавцов, которые помогут вам купить или продать дом.

Учебное пособие: Основания ипотеки

Как работает финансирование продавца?

Финансирование продавца - это то, на что это похоже: вместо того, чтобы покупатель получал кредит от банка, человек, продающий дом, предоставляет покупателю деньги на покупку.

Покупатель и продавец исполняют вексель с процентной ставкой, графиком погашения и последствиями дефолта. Покупатель отправляет свои ежемесячные ипотечные платежи продавцу, который получает заработную плату по кредиту, возможно, по более высокой ставке, чем мог бы получить в другом месте. Если продавец решает продать кредит (подробнее об этом позже), покупатель отправит ежемесячные платежи по ипотеке инвестору, который покупает кредит. (Подробнее об этой теме см. Простые векселя: не ваша средняя ставка долга .)

Соглашения о финансировании продавцов часто на короткий срок, например, пять лет, с оплатой воздушного шара в конце. Идея заключается в том, что покупатель сможет рефинансировать до этого. Конечно, подобные мероприятия могут серьезно отразиться, если вы не будете осторожны.

Финансирование продавца имеет тенденцию распространяться на рынках, где трудно найти ипотечные кредиты. Для этого есть две причины:

• Если ипотечные кредиты легко получить, но заинтересованный покупатель не сможет его получить, продавец будет очень подозревать способность покупателя платить. Следовательно, когда кредитов, как правило, трудно получить, более вероятно, что могут быть хорошо квалифицированные покупатели, которые испытывают трудности с обеспечением традиционного финансирования.
• Когда кредит плотный, продажа становится более сложной, поэтому продавцы жилья с большей вероятностью рассмотрят альтернативные варианты.

Почему финансирование продавца необычно?

Если вы продавец, ваше первое возражение против этой договоренности может быть: «Но у меня нет денег, чтобы одолжить покупателю!» Возможно, ваше второе возражение: «Я не хочу становиться кредитором. Это слишком рискованно». Еще одна причина, по которой финансирование продавца не так распространено, заключается в том, что большинству продавцов требуется полная выручка от продажи их дома для покупки их следующего дома.

Но, по словам Робин Дэниелс, инвестора по недвижимости и арендодателя в Центральной Флориде, «многие продавцы боятся продавать с финансированием собственников, но не знают, что записка, которую они держат, - это то, что может быть продано кому-то другому. произойдет в тот же день, что и закрытие, поэтому продавец сразу получает наличные ». Другими словами, продавцам не нужно иметь наличные деньги, и они не должны становиться кредиторами.

Другая причина, по которой продается продавец, редкость в том, что люди не знакомы с этим.

Инвестор недвижимости Don Tepper of Solutions 3D LLC говорит: «Есть на самом деле десятки других способов покупки: аренда-вариант, аренда-покупка, земельный контракт, договор на совершение сделки, совместное использование акций, обертывание ипотечных кредитов - и список идет и большинство. Большинство покупателей и большинство агентов по недвижимости не знают, как это работает ». (Чтобы узнать больше об арендных опционах, арендных покупках и других вариантах, прочитайте Аренда, чтобы арендовать и Аренда в собственность недвижимости, полная ловушек .) > Почему продавец предлагал финансирование?

Хозяин может предлагать финансирование по нескольким причинам:

, чтобы свести к минимуму расходы на перенос, ожидая найти идеального покупателя и быстро заключить сделку

• , чтобы отличить имущество от других списков и получить он продавался быстрее, особенно на понижающемся рынке
• , чтобы увеличить возможность получения полной запрашиваемой цены дома
• , чтобы получить первоначальный взнос, чтобы купить другое имущество
• , чтобы погасить долг
• , чтобы вычесть ежемесячные расходы связанные с владением домом
• Другими словами, финансирование продавца не только приносит пользу покупателям, которые не имеют права на традиционное финансирование (или не хотят). Это также приносит пользу продавцам, особенно тем, кто особенно заинтересован в продаже своих домов.

Преимущества для покупателей

Финансирование продавца имеет много преимуществ для покупателей:

1.

Процесс закрытия может быть быстрее. Благоразумные покупатели и кредиторы всегда будут использовать период закрытия для выполнения своей должной осмотрительности. Но при финансировании продавцов процесс закрытия может быть быстрее. Вилли Кэтрин Саггс, главный брокер и владелец основанной в Гарлеме брокерской компании по недвижимости, которая носит ее имя, говорит, что с продавцом финансирование: «Сделка закрывается быстрее, так как не ожидается, что сотрудник банковского займа, андеррайтер и юридический отдел файл - процесс, который в Нью-Йорке легко растягивается до двух или трех месяцев для дома с домом и дольше для кооператива ».

2.

Стоимость закрытия ниже. Саггс также отмечает: «Покупатели любят [финансирование продавцов], потому что они могут попасть в дом за меньшие деньги. Им не нужно платить банковские сборы и расходы на оценку».

3.

Сумма авансового платежа может быть чрезвычайно гибкой . Вместо того, чтобы соответствовать минимуму, установленному банком или правительством, сумма авансового платежа может быть любой, на что согласны продавец и покупатель. Это не обязательно означает, что продавец согласится с первоначальным взносом, который ниже того, что покупатель должен будет заплатить в другом месте, но это всегда возможно. (Возможно, вы захотите проверить

4 альтернативы традиционной ипотеке .) Недостатки для покупателей

Есть также несколько потенциальных проблем, которые следует учитывать при изучении возможности использования финансирования продавца:

1.

Покупатели должны рассчитывать на более высокую процентную ставку, чем в случае с банком. Покупатели должны будут заплатить процентную ставку, которая заставит продавца хотеть одолжить им деньги за то, что они вкладывают свои деньги в другие места.

2.

Покупатели все равно должны будут доказать, что они достойные заемщики . Это одно дело, если покупатель и продавец просто хотят удалить банк из уравнения. Однако, если покупатель не может претендовать на традиционную ипотеку, это может быть веской причиной этого, и продавец может и не захотеть стать кредитором этого лица.

3.

Покупатели должны убедиться, что продавец владеет домом бесплатно и ясно или что кредитор продавца согласен с транзакцией финансирования продавца . По словам Джейсона Буркхолдера, брокера / менеджера по продажам и агента по недвижимости с Weichert, Realtors - Engle & Hambright, «большинство ипотечных кредитов имеют обязательную продажу», которая запрещает продавцу продавать дом без выплаты ипотечного кредита. Таким образом, если продавец делает покупку владельца и ипотечная компания узнает, он будет рассматривать дом «продан» и требует немедленной выплаты долга в полном объеме, что позволяет кредитору выкупить. »

4.

Оригинальный продавец может продать долговое обязательство . Это не очень важно, если это произойдет, но это означает, что человек, которого покупатель считает, что он будет производить платежи, может измениться. То же самое происходит всегда с традиционными ипотечными кредитами.

Как это сделать

Если продавец финансирует вас как продавца или покупателя дома, как вы это делаете?

Добавить в листинг

• В качестве продавца вы можете предлагать финансирование продавца в своем листинге. Просто добавив три слова к вашему списку - «доступное финансирование продавца» - предупредит потенциальных покупателей и их агентов о уникальном варианте, который вы предлагаете.

  Предоставьте доступную информацию

• Когда потенциальные покупатели рассматривают ваш дом, вы можете оставить информационный лист, в котором подробно описываются условия предлагаемого вами финансирования продавца. Также может быть хорошей идеей описать, что такое финансирование продавца, поскольку многие покупатели будут незнакомы с ним.

  Спросите Продавца, чтобы предложить его

• Покупатели, которые ищут финансирование продавца, могут попросить просто просить об этом. Тодд Хюттнер (Todd Huettner), ипотечный брокер и президент компании Huettner Capital из Денвера, говорит: «Секрет получения финансирования собственника заключается в том, чтобы представить его правильно. Вместо того, чтобы спрашивать, есть ли у владельца финансирование вариант, покупатели должны представить конкретный вариант. Например, «Мое предложение - полная цена с 20% вниз, финансирование продавца за 350 000 долларов США на 6%, амортизировано более 30 лет с пятилетним воздушным шаром. Если я не буду рефинансировать через два-три года, я увеличу до 7% в четыре и пять лет ».

  Создать комфортную ситуацию

• Huettner далее советует покупателям нарисовать картину, чтобы сделать продавца комфортным с предложением финансирования.Продавец захочет узнать, почему покупатель не может претендовать на ипотеку в другом месте, но по-прежнему заслуживает доверия. Например, Хюттнер говорит, что потенциальный покупатель может иметь хороший кредит и хороший первоначальный взнос, но, возможно, только что начал новый бизнес и не может претендовать на кредит в течение двух лет. Аналогичным образом, продавцы должны нарисовать картину, чтобы сделать покупателя комфортным с договоренностью. Они должны полностью объяснить покупателю, что такое финансирование продавца, как оно работает и почему покупатель должен его рассмотреть.

  Поскольку финансирование продавцов является необычным, покупатель и продавец будут разумны для каждого консультирования финансовых и юридических экспертов, которые понимают, как это работает, прежде чем вступать в такую ​​транзакцию. Эти эксперты должны следить за лучшими интересами своих клиентов и направлять их через этот процесс.

Итог

Существует более одного способа купить или продать дом. Просто потому, что ваше финансовое положение немного сложнее, чем предпочитают традиционные кредиторы, не означает, что вы не можете купить. И только потому, что банки не одобряют заемщиков, легко не означает, что вы не можете быстро продать свой дом - и для чего это стоит. Финансирование продавца может быть просто решением, которое вы искали. (Если вы все еще находитесь на заборе о том, покупать ли недвижимость, проверьте

«Аренда или покупка» Финансовые проблемы .)