Если что-то из того, что мы узнали из кризиса субстандартного кредитования в 2008 году и краха 1987 года, то мы все должны проявлять осторожность при заимствовании денег для покупки или рефинансирования дома. Тип ипотеки, которую вы выбираете, может означать разницу между одним днем, когда вы владеете своим домом прямо или находите себя в середине выкупа или даже банкротства. В этой статье мы обсудим типы ипотечных кредитов, с которыми обычно сталкиваются люди, и объясняют, почему они являются плохими идеями при сопоставлении с неправильным заемщиком.

Учебное пособие: Инвестирование в недвижимость

Что делает ипотечный риск? Из-за жилищного кризиса многие из нас пришли к выводу, что некоторые типы ипотечных кредитов по своей сути являются рискованными. Тем не менее, эксперты по ипотечным кредитам скажут вам, что рискованный ипотечный кредит - это действительно кредитный продукт, который не соответствует платежеспособности заемщика. (Взгляните на факторы, которые привели к тому, что этот рынок вспыхнул и погас, проверьте The Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)

Кит Т. Гумбингер, вице-президент HSH Associates, соглашается, говоря: «Верьте или нет, продукты, доступные [в 2009 году], не были особенно рискованными для нужной аудитории». Проблема заключалась в том, что некоторые типы ипотеки были сопоставлены с неправильными заемщиками, а кредиторы говорили заемщикам: «Вы всегда можете рефинансировать». Это могло показаться правдой, когда цены на жилье росли годами, но это не так, когда домашние ценности снижаются.

Статистика рынка жилья вскоре после кризиса 2008-2009 годов подтверждает эти утверждения. По данным Национального опроса, проведенного Ассоциацией ипотечных банкиров, во втором квартале 2010 года типы кредитов с наибольшим процентом выкупа были заложены на ипотечные кредиты с ипотечным кредитованием (ARM), у которых ставка начала выкупа составила 3,39%. ARM с их изменяющимися процентными ставками являются особенно рискованным ипотечным продуктом для заемщиков с финансовыми ситуациями, отличными от идеальных.

Для сравнения, опрос сообщил, что у кредитов VA была начальная ставка выкупа 0,70%, основные фиксированные займы - 0,71%, кредиты FHA - 1,2%, первичные ARM - 1,96% и субстандартные фиксированные займы 2. 3%. Эти данные показывают, что любой тип ипотеки может быть плохой идеей для субстандартного заемщика и что даже простые заемщики могут столкнуться с проблемами, если они не понимают ARM.

Фактически, даже ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой могут нанести ущерб заемщикам. Давайте посмотрим на наш первый рискованный тип ипотеки.

1. 40-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой Заемщики с ипотекой с фиксированной процентной ставкой могут иметь низкий процент выкупа, но это не означает, что ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой всегда являются хорошей идеей. 40-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой является одним из таких продуктов, поскольку чем дольше вы занимаете деньги, тем больше вы платите.

Предположим, вы хотите купить дом за 200 000 долларов с 10% первоначальным взносом. Сумма, которую вам нужно будет заимствовать, составляет 180 000 долларов США (200 000 долларов США за минус 20 долларов США).

При процентной ставке 5% здесь приведены ежемесячные платежи и общая сумма, которую вы будете платить за дом в соответствии с различными условиями, если вы сохраняете кредит на свою жизнь:

Срок	Процентная ставка > Ежемесячный платеж	Пожизненная стоимость (включая первоначальный взнос)	Принципал (включая первоначальный взнос)	Общая сумма процентов	15 лет
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 лет
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 лет
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 лет
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Рисунок 1: Процент и основная сумма, выплачиваемая по ипотеке на различные сроки (годы).
Диаграмма выше - это упрощенное сравнение. В действительности, процентная ставка будет самой низкой для 15-летнего кредита и самой высокой для 40-летнего займа. Вот более реалистичное сравнение:

Срок

Процентная ставка	Ежемесячный платеж	Пожизненная стоимость (включая первоначальный взнос)	Принципал	(включая первоначальный взнос) Общая процентная ставка > 15 лет	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 лет	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 лет	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 лет	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Рисунок 2: Процент и основная сумма, выплачиваемая по ипотеке на различные сроки (годы) и процентные ставки.	Как вы можете видеть на рисунке 2 выше, 40-летняя закладная на 0. 6% выше, и она снизит ваш ежемесячный счет всего на $ 23, с $ 988 до $ 965. Тем не менее, это будет стоить вам дополнительно $ 107, 570. 82 за всю жизнь кредита. Большинство людей не могут позволить себе выбросить такие деньги. Выплата 40-летней ипотеки увеличивает риск недостаточного выхода на пенсию, неспособность оплачивать образование в колледже вашего ребенка или любое количество других сценариев. В лучшем случае вы отказываетесь от $ 107, 570. 82, которые вы могли бы потратить на отдых, электронику, приятные ужины и другие забавные расходы. Кто хочет это сделать?
2. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой

У ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) есть фиксированная процентная ставка на короткий первоначальный срок, который может варьироваться от шести месяцев до 10 лет. Эта начальная процентная ставка, называемая тизерной ставкой, часто ниже, чем процентная ставка по фиксированному займу на 15 или 30 лет. После первоначального срока ставка периодически корректируется - это может быть один раз в год, один раз в шесть месяцев или даже один раз в месяц.

«Любой кредит с фиксированной процентной ставкой на срок, не превышающий срок кредита, имеет огромный процентный риск», - говорит аналитик по недвижимости в Великобритании Грег Кук из First Buy Home Network. Риск изменения процентных ставок - это риск того, что если процентные ставки увеличатся, ежемесячные платежи по ARM станут более дорогими, а в некоторых случаях это расходы, которые домовладелец не может себе позволить.

Элемент непредсказуемости, который поставляется с ARM, является проблемой для многих людей, особенно если они имеют фиксированный доход или не ожидают роста своих доходов.

ARM становятся еще более рискованными, если у вас есть большой ипотечный кредит, просто потому, что чем выше ваш основной, тем больше изменение процентной ставки повлияет на ваш ежемесячный платеж.

Сказав это, Мэри Тотикян, опытный ипотечный процессор и андеррайтер и автор книги «Ошеломленная в Америке», указывает, что «Исторически люди не остаются в своих домах или их ипотеках более пяти-семи лет Таким образом, зачем платить более высокую ставку [за] 30-летний фиксированный кредит при ипотеке с более низкой ставкой? »

Также важно отметить, что регулируемая процентная ставка может корректироваться вниз, уменьшая ежемесячный платеж. Это означает, что ARM могут быть хорошим выбором, если вы ожидаете снижения процентных ставок в будущем. Конечно, вы не можете предсказать будущее. (Оба типа ипотечных кредитов имеют преимущества и недостатки в зависимости от ваших финансовых потребностей и перспектив. Для получения дополнительной информации прочитайте

Ипотека: фиксированная ставка и регулируемая ставка

.) 3. Процентные ипотечные кредиты При ипотечном кредите, основанном только на процентах (IO), заемщик выплачивает только проценты по ипотеке за первые пять-десять лет, что позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке за это время. Это делает интересные ипотечные кредиты привлекательными для некоторых инвесторов в недвижимость, которые будут владеть домом только на короткий промежуток времени и хотят снизить свои транспортные расходы.

Ипотечные кредиты IO также могут быть хорошими для людей, которые зарабатывают нерегулярный доход, и людей, у которых есть значительный потенциал для увеличения дохода в будущем, но только в том случае, если они достаточно дисциплинированы, чтобы получать более высокие платежи, когда они могут себе это позволить. Недостатком является то, что процентная ставка по ипотечному кредиту IO обычно выше, чем ставка, которую вы будете платить по обычной ипотеке с фиксированной процентной ставкой, потому что люди чаще всего используют процентные кредиты. (Эти кредиты могут быть полезными, но для многих заемщиков они представляют собой финансовую ловушку. Узнайте больше в

Ипотечные кредиты только для процентов: дома бесплатно или бездомные?

) Кроме того, если вы не являетесь финансово сложным заемщик, ипотечные кредиты, основанные на процентах, могут быть чрезвычайно рискованными по одной или нескольким из следующих причин: Вы не можете позволить себе значительно более высокие ежемесячные платежи, когда заканчивается период, основанный на процентах. На данный момент вы по-прежнему будете платить проценты, но вы также будете выплачивать основную сумму в течение более короткого периода, чем с кредитом с фиксированной процентной ставкой.

Вы не можете рефинансировать, потому что у вас мало собственного капитала.

• Вы не можете продавать, потому что у вас мало чего нет, а цены на жилье снизились, поставив вас под воду.
• Заемщики, которые держат кредитный процентный кредит на всю жизнь займа, будут платить гораздо больший интерес, чем при обычной ипотеке.
• В зависимости от того, как структурируется кредит, вы можете столкнуться с крупной выплатой основного долга в конце срока кредита.
• Если вы являетесь заемщиком, который не является хорошим кандидатом на кредит IO, любая из этих проблем может привести к тому, что вы потеряете дом в худшем случае. В сценарии с немного менее плохим кредитом IO может стоить вам гораздо больше, чем вам действительно нужно платить, чтобы быть домовладельцем.
• 4. ARM с процентными ставками

При наличии процентных кредитов, называемых ARM с процентными ставками, процентная ставка не фиксирована, но может повышаться или понижаться по рыночным процентным ставкам. По сути, ARM с интересом использует два потенциально опасных типа ипотеки и объединяет их в один продукт.

Вот пример того, как этот продукт может работать. Заемщик платит проценты только по фиксированной ставке в течение первых пяти лет. Затем, в течение следующих пяти лет, заемщик продолжает выплачивать проценты только, но процентная ставка корректируется ежегодно на основе рыночных процентных ставок, а это означает, что процентная ставка заемщика может либо повышаться, либо понижаться. Затем, на оставшуюся часть срока кредита, скажем, 20 лет, заемщик выплатит фиксированную сумму принципала каждый месяц плюс проценты каждый месяц с процентной ставкой, которая изменяется ежегодно. У многих людей просто нет финансовых или эмоциональных средств, чтобы противостоять неопределенности, которая возникает с помощью ARM с интересом. (Для более подробной информации

Варианты оплаты: ARM: время от времени?

) 5. Кредиты с низкими кредитными ставками Кажется, что с низким риском можно снизить только на 3,5%, потому что вы не расстаетесь с большим количеством наличных денег. И на самом деле, кредиты VA и кредиты федерального жилищного управления (FHA), у которых есть первоначальные платежи в размере 0% и 3. 5%, соответственно, имеют одни из самых низких начальных ставок выкупа. Проблема с низким первоначальным взносом заключается в том, что если цены на жилье снизятся, вы можете застрять в ситуации, когда вы не можете продать или рефинансировать.

Если у вас достаточно денег в банке, вы можете купить себе деньги, но большинство людей, которые делают низкие платежи в своих домах, не имеют значительных резервов наличности. Итог

В то время как большинство кредитов, которые некоторые ипотечные кредиторы могут считать действительно высокорисковыми, например ARM с интересом, больше не находятся на рынке, есть еще много способов, чтобы с плохой ипотекой, если вы зарегистрируетесь на продукт, который действительно не подходит для вас. (Также см.

Самостоятельно занятое 5 шагов к подсчету ипотеки .)