Если вы находитесь на рынке покупателя или на рынке продавца, как только вы найдете дом, который похож на дом, вы захотите его купить как можно скорее. Однако это не так просто. Многие финансовые вопросы будут определять, сможете ли вы приобрести дом, а также условия вашей ипотеки. Зная эту информацию заранее, вы сможете принять правильные решения и сделаете процесс одобрения вашего ипотечного кредита плавным и быстрым.

Финансовое условие №1: иметь достаточный авансовый платеж

. Ваша мечта о собственности на дом может быстро потеряться, если вы не можете предоставить достаточную сумму денег для вашего первоначального взноса.

«Кредиторы ужесточили требования после экономического кризиса в 2008 году», - говорит Карен Р. Дженкинс, сертифицированный ипотечный банкир, который является президентом и генеральным директором KRJ Consulting в Колумбии, Южная Каролина. «В результате потенциальные заемщики, желающие приобрести дом, должны иметь« кожу в игре », чтобы претендовать на дом», Дженкинс говорит, что большинство кредитных программ требует минимальный взнос в размере 3,5%.

Возможно, вы знали людей, которые купили дома в прошлом без авансового платежа - или вы, возможно, даже были одним из этих людей. Сегодня это гораздо менее вероятный сценарий, так как банки пытаются ограничить риск дефолта заемщиков. «Заемщик с кожей в игре с меньшей вероятностью дефолт, когда ситуация становится жесткой», - говорит Стейси Алькорн, владелец и главный сотрудник по вопросам счастья в Бостонских LAER Realty Partners. Например, когда стоимость недвижимости снижается, заемщик, который поместил свои сбережения в эту собственность, с большей вероятностью будет висеть и выходить из шторма, ожидая, что стоимость имущества снова вырастет, говорит Алькорн. С другой стороны, «заемщик, который поставил нулевые деньги, скорее всего, просто уйдет от собственности и пусть банк возьмет его через выкупа. «

Финансовое условие №2: найти доступную процентную ставку

В течение срока действия вашей ипотеки вы, скорее всего, заплатите десятки тысяч долларов в виде процентов. Таким образом, поиск ипотеки с низкой процентной ставкой может сэкономить вам тысячи долларов в долгосрочной перспективе. Отличным инструментом для исследования и сравнения процентных ставок является ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже. Использование ипотечного калькулятора даст вам представление о ваших потенциальных расходах, прежде чем вы даже встретитесь с ипотечным брокером.

Финансовое предположение № 3: иметь минимально приемлемый кредитный рейтинг

. Счет вашей FICO будет отражать, если вы максимизируете свои кредитные карты и поздно оплачиваете свои счета, что может стать еще одним финансовым камнем преткновения для потенциальных домовладельцев, нуждающихся в ипотеке. «Баллы FICO сообщают банку, что вы ежемесячно оплачиваете свои счета и сколько у вас общего долга.Если вы набрали максимальную сумму на всех своих кредитных картах, ваш счет FICO будет низким, и это повредит вашим шансам получить финансирование, потому что банки не хотят кредитовать кого-то, кто живет за кредитные карты », - говорит Алькорн.

Что считается приемлемым счетом FICO? Эми Тирсе, региональный вице-президент Wintrust Mortgage в Нидхеме, Массачусетс, отмечает, что, хотя FHA предлагает финансирование заемщикам с кредитным рейтингом до 500, большинство кредиторов добавили свои собственные требования. Таким образом, будет сложно найти кредитора, который будет работать с заемщиком с кредитным рейтингом ниже 640. (Более подробно: Что такое хороший кредитный рейтинг? )

Однако maxed - кредитные карты не являются вашей единственной заботой. «Если вы постоянно на 30, 60 или 90 дней опаздываете на свои другие счета, ваши кредитные баллы снова будут низкими, а банки не хотят давать деньги кому-то, кому придется постоянно просить о своих деньгах», - говорит Алькорн , добавив, что «сбор, банкротство или лишение права выкупа по вашему кредиту сообщают банку, что у вас нет проблем с отказом от своих долговых обязательств и, проще говоря, они не хотят быть рядом. «

Финансовое предположение № 4: отношение долга к доходам меньше или равно 43%

Домовладельцы, которые чрезмерно расширяются, могут в конечном итоге есть ламенку Рамена каждый день в доме, который они могут в конечном итоге потерять. Важно быть реалистом в отношении того, что вы можете себе позволить.

«Банки используют отношение долга к доходу, чтобы определить, может ли заемщик покупать жилье», - говорит Алькорн. «Например, скажем, заемщик зарабатывает 5 000 долларов в месяц. Банк не хочет, чтобы ваш общий долг, включая новый платеж по ипотечным кредитам, а также платежи за автомобиль, платежи по кредитным картам и другие ежемесячные обязательства, превышали определенный процент от этого дохода. «В январе 2014 года Бюро по защите прав потребителей ввело правила, в которых говорится, что отношение долга к доходам не может превышать 43%. (Более подробно см .: Что считается хорошим коэффициентом DTI? )

Однако Alcorn предупреждает, что только потому, что банк чувствует, что вы можете позволить себе определенный платеж по ипотеке, не означает, что вы действительно можете , «Например, банк не знает, что у вас большая семья, или расходы на уход за ребенком, или пожилые родители, которых вы заботитесь. Важно иметь откровенный разговор о ваших ежемесячных выплатах с вашей командой по ипотеке, чтобы вы не попадали в вашу голову. «

Дженкинс соглашается, добавив, что« есть дополнительные расходы, связанные с владением домом, которые вы не можете брать во время аренды. Обязательно рассчитайте все ежемесячные расходы и долги и пусть ваш бюджет примет окончательное решение относительно того, что вы можете с комфортом позволить себе заплатить ».

Финансовое условие № 5: иметь возможность оплачивать заключительные расходы

Существует множество сборов, связанных с ипотекой на дому, и вы можете быть за грубое финансовое пробуждение, если вы не знаете заранее что ожидать.

Хотя затраты на закрытие варьируются от кредитора до кредитора и государства к штату, «заемщики платят за оценку, кредитный отчет, комиссию адвоката / агента-агента, плату за регистрацию и плату за обработку / андеррайтинг», - говорит Алькорн, добавив, что затраты на закрытие обычно составляют 1% от суммы кредита.

Однако Дженкинс говорит, что сборы могут составлять до 3%. «Теперь кредиторы должны предоставить вам всеобъемлющую« добросовестную оценку »сборов, которые вы понесете за определенный кредит. Правила также более строгие в отношении оценок кредитора, и очень мало места для списаний, внесенных в таблицу закрытия. «Она советует покупателям недвижимости проверять оценку добросовестности и задавать вопросы, если вы не знаете, что представляет собой конкретная плата.

Финансовое условие № 6: Требуется финансовая документация

Недостаточная документация может задержать или даже остановить процесс утверждения кредита, поэтому вам нужно выяснить, что вам нужно принести в таблицу.

«У вашего кредитора должен быть полный и полный контрольный список необходимой документации для поддержки вашего кредитного заявления в зависимости от вашей ситуации с занятостью и доходами», - говорит Тьерс. «Если вы начинаете с предварительного одобрения, убедитесь, что кредитор запрашивает всю документацию для процесса, поскольку предварительное одобрение без тщательного рассмотрения документации бесполезно. Что-то может быть пропущено, что может привести к тому, что ваш кредит будет отклонен позже, если процесс предварительного одобрения не очень хорошо документирован. "

Что такое предварительное одобрение? Согласно Дженкинсу, это «предварительное утверждение, основанное на том, что заемщик« заявил »по заявке (доход, задолженность, активы, занятость и т. Д.). Фактический процесс утверждения подтверждает доход, активы и долг с использованием различных методов, таких как оплата опечатки, налоговые декларации, банковские выписки, W2 и проверки занятости ».

Тьерс добавляет, что« на конкурентных рынках продавцы и риэлторы даже не рассматривают предложение, не зная, что покупатель предварительно одобрен ». запрошен позднее или на протяжении всего процесса ». Процесс андеррайтинга является исчерпывающим, и некоторые документы могут вызывать вопросы или проблемы, требующие дополнительной документации. Просто сделайте глубокий вдох и дайте кредитору все, что они просят, как можно быстрее, чтобы получить ваше одобрение ».

Итог

Прежде чем вы сможете подумать о покупке дома своей мечты, вы должны быть уверены, что ваши финансы в порядке и что вы подготовили мудро и тщательно befo процесс утверждения ипотеки даже начинается.