Спросите любого специалиста по недвижимости о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, и вы, вероятно, спровоцируете монолог о том, как такие свойства являются более выгодными, чем жилая недвижимость. Владельцам коммерческой недвижимости нравится дополнительный денежный поток, выгодная экономия от масштаба, относительно открытое игровое поле, богатый рынок для хороших, доступных менеджеров по недвижимости и более высокий выигрыш от коммерческой недвижимости.

Но как вы оцениваете лучшие свойства? И что отделяет большие сделки от грязных?

Как и большинство объектов недвижимости, успех начинается с хорошего плана. Вот один из них, который поможет вам оценить хорошую сделку с коммерческой недвижимостью.

Узнайте, что знают инсайдеры

Чтобы быть игроком в коммерческой недвижимости, научитесь думать как профессионал. Например, знайте, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости напрямую связан с его полезной площадью. Это не относится к отдельным домам. Вы также увидите больший денежный поток с коммерческой недвижимостью. Математика проста: вы будете зарабатывать больше дохода на многоквартирных домах, например, чем на доме с одной семьей. Знайте также, что аренда коммерческой недвижимости длиннее, чем на односемейных резиденциях. Это открывает путь для увеличения денежного потока. Наконец, если вы находитесь в более жесткой кредитной среде, убедитесь, что вы стучите наличными в руке. Кредиторы коммерческой недвижимости любят видеть не менее 30%, прежде чем они дадут ссуду зеленый свет.

Отметить план действий

Параметр настройки является главным приоритетом в сделке коммерческой недвижимости. Например, спросите себя, сколько вы можете позволить себе платить, а затем покупаете ипотечные кредиты, чтобы понять, сколько вы будете платить за жизнь ипотеки. Использование таких инструментов, как калькуляторы ипотечных кредитов, может помочь вам разработать хорошие оценки общей стоимости вашего дома.

Другие ключевые вопросы, которые нужно задать себе, включают: Сколько вы ожидаете от сделки? Кто является ключевыми игроками? Сколько арендаторов уже на борту и платит арендную плату? Какую площадь аренды вам нужно заполнить?

Научитесь распознавать хорошие сделки

Лучшие профессионалы в сфере недвижимости хорошо знают, когда видят их. В чем их секрет? Во-первых, у них есть стратегия выхода - лучшие сделки - это те, где вы знаете, что можете уйти. Это помогает иметь острый, помещичий глаз - всегда нужно искать повреждения, требующие ремонта, знать, как оценивать риск и обязательно вырывать калькулятор, чтобы гарантировать, что имущество соответствует вашим финансовым целям.

Знакомьтесь с ключевыми показателями коммерческой недвижимости

Общие ключевые показатели, которые следует использовать при оценке недвижимости:

Чистый операционный доход (NOI)
NOI коммерческой недвижимости рассчитывается путем оценки валового операционного дохода за первый год собственности, а затем вычета операционных расходов за первый год.Вы хотите иметь положительный NOI.

Cap Rate
«Капитал» недвижимости или капитализация - используется для расчета стоимости доходных свойств. Например, квартирный комплекс из пяти единиц или более, коммерческие офисные здания и небольшие торговые центры с лентами - все это хорошие кандидаты на определение ставки. Кассовые ставки используются для оценки чистой приведенной стоимости будущих прибылей или денежных потоков; этот процесс также называется капитализацией заработка.

Денежные средства на наличных деньгах
Инвесторы коммерческой недвижимости, которые полагаются на финансирование покупки своей недвижимости, часто придерживаются формулы cash-on-cash, чтобы сравнить эффективность конкурирующих объектов за первый год. Денежная наличность учитывает тот факт, что инвестор, о котором идет речь, не требует 100% -ной наличности для покупки имущества, а также учитывает тот факт, что инвестор не будет хранить все NOI, потому что он или она должен использовать некоторые из этого сделать ипотечные платежи. Чтобы раскрыть наличные деньги, инвесторы недвижимости должны определить сумму, необходимую для инвестирования в покупку недвижимости или их первоначальные инвестиции.

Ищите мотивированных продавцов

Как и любой бизнес, клиенты управляют недвижимостью. Ваша задача - найти их - особенно тех, кто готов и хочет продать ниже рыночной стоимости. Дело в том, что ничего не происходит - или даже вопросы - в недвижимости, пока вы не найдете сделку, которая обычно сопровождается мотивированным продавцом. Это кто-то с насущной причиной продать ниже рыночной стоимости. Если ваш продавец не мотивирован, он или она не захотят вести переговоры.

Откройте для себя изобразительное искусство соседства «Фермерство»

Отличный способ оценить коммерческую недвижимость - изучить окрестности, в которых он находится, отправиться в открытые дома, поговорить с другими владельцами окрестностей и найти вакансии.

Использовать «трехсторонний» подход для оценки свойств

Быть адаптируемым при поиске выгодных сделок. Используйте Интернет, прочитайте объявления и наймите птиц, чтобы найти лучшие свойства. Собаки птичьих собак могут помочь вам найти ценные инвестиции в обмен на плату за реферал.

Практический результат

По большому счету, поиск и оценка коммерческой недвижимости - это не просто сельское хозяйство, получение отличной цены или отправка сигналов дыма, чтобы привлечь продавцов к вам. В основе принятия мер лежит основное человеческое общение. Речь идет о построении отношений и взаимопонимании с владельцами недвижимости, поэтому они чувствуют себя комфортно, говоря о хороших сделках, и делают бизнес с вами.