Метод «Продать владельцем» (FSBO) кажется отличным способом сэкономить тысячи долларов, когда вы продаете свой дом.

После этого стандартная комиссия агента по недвижимости составляет 6% - это $ 15 000 на дом в 250 000 долларов. Учитывая размер этого взноса, вы можете подумать, что действовать как агент вашего собственного продавца, безусловно, будет стоить сбережений. Вот восемь причин, по которым вам следует подумать еще раз. (См. Также: Руководство по покупке дома в США )

1. Агенты покупателя могут не захотеть показать свою собственность своим клиентам.

В сделке для продажи по собственнику агент покупателя знает, что на другом конце транзакции не будет профессионала. Даже если клиент настаивает на том, чтобы видеть ваш дом, агент может отказать в принятии предложения, сославшись на неприятности и риски, связанные с попыткой закрыть сделку без профессионала, представляющего продавца.

«Есть только две причины, по которым я показываю FSBO: нет другого инвентаря, или цена смехотворно низкая», - говорит Брюс Айлион, риэлтор с RE / MAX Greater Atlanta. Каждый опытный брокер был сожжен транзакцией FSBO, когда продавец не выплатил полную комиссию или любую комиссию агенту, который привел покупателя, говорит он. «Продавцы FSBO считаются нереалистичными, необоснованными и трудными продавцами, которых профессиональные риэлторы отвергли», - говорит он.

Но есть агенты покупателей, которые покажут вашу собственность при правильных условиях. Филадельфийский риэлтор Дениз Барон из Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach говорит, что до тех пор, пока у нее есть соглашение с подписанным покупателем, в котором говорится, что, когда она показывает дом FSBO, что ее агентство получает деньги, она уверена.

«У меня также есть соглашение, подписанное заранее владельцем, который продает свою собственность или дом», - говорит она. В соглашении указывается, какую процентную плату продавец заплатит агенту. В соглашении также разъясняется, что агент работает только от имени покупателя и что в качестве агента покупателя она обязана раскрывать своему клиенту всю информацию, которую ему предоставляет продавец, например, необходимость продать на определенную дату ,

2. Слишком сложно избавить свои эмоции от продажи.

Продажа вашего дома - это, как правило, эмоциональный процесс. Наличие агента позволяет вам сделать один шаг удаленным и делает вас менее склонными совершать глупые ошибки, например, завышать цену вашего дома, отказываясь противостоять низкому предложению, потому что вы слишком обидетесь или сдаетесь, когда у вас есть крайний срок для продажи вашего дома. (См. Также: Продажа вашего дома? Избегайте этих ошибок .)

«Риэлтор может следить за тем, чтобы не передать чувство рвения или отчаяния; последующая работа - это их работа », - говорит Айлион.« Когда продавец неоднократно проверяет, он правильно или неправильно сигнализирует о готовности принять более низкую цену.«

Если вы отказываетесь от агента, вам также придется иметь дело непосредственно с отказом каждый раз, когда агент покупателя говорит вам, что его клиенты не заинтересованы. «Как домовладелец, может быть довольно неприятно слышать некоторые комментарии, сделанные покупателями и часто их агентами», - говорит Дэвид Кин, агент по продаже недвижимости в Беверли-Хиллз, Калифорния,

Агент может принять жало из-за отказа и положительного вращения на любой отрицательной обратной связи. «Им труднее избавляться от продажи своих эмоций, потому что нет никакой третьей стороны, чтобы от нее отказаться», - говорит агент по недвижимости Джеймс Гонсалес, владелец Archer Realty в Санта-Розе, Калифорния. «Например, если недвижимость находится на рынке, домовладелец не знает, почему дом не продается.

Эмоции всегда будут для продавца, но конструктивная критика может стать легче переваривать для продавца, когда он приходит от брокера, который находится на их стороне, пытаясь получить лучшее для них. «

3. Это не ваша полная работа.

Вы можете спешить с работы каждый раз, когда кто-то хочет увидеть ваш дом? Можете ли вы извинить себя от встречи каждый раз, когда ваш телефон звонит с потенциальным покупателем? В конце долгого рабочего дня у вас есть энергия, чтобы воспользоваться всеми возможными возможностями для продажи вашего дома? Вы специалист по продаже домов?

Есть ли у вас опыт? Ваш ответ на все эти вопросы, вероятно, «нет». Ответ агента на все эти вопросы - «да». Кроме того, пройдя через агента, вы получите блокировку для своей входной двери, которая позволяет агентам показывать ваш дом, даже если вы недоступны.

4. Агенты имеют большую сеть, чем вы.

Да, вы можете сами перечислить свой дом на Zillow, Redfin, Craigslist и даже Multiple Listing Service (MLS), которые используют агенты. Но этого будет достаточно? Даже если у вас большая личная или профессиональная сеть, эти люди, вероятно, мало заинтересованы в распространении слова о том, что ваш дом продается. У вас нет отношений с клиентами, другими агентами или агентством недвижимости, чтобы привлечь самый большой пул потенциальных покупателей в ваш дом. Меньший пул потенциальных покупателей означает меньший спрос на вашу собственность, что может перевести на ожидание дольше, чтобы продать ваш дом и, возможно, не получить столько денег, сколько ваш дом стоит.

«Хороший агент по недвижимости должен иметь Rolodex имен и контактной информации, чтобы он или она мог быстро рассказать о собственности, которую они только что перечислили», - говорит брокер по недвижимости Пей Барлави, генеральный директор Barlavi Realty в New Йорк. «У меня есть список рассылки более 3 500 контактов, которые получают письмо от меня в течение 48 часов, когда мы перечислили свойство. Затем я начинаю продавать недвижимость на каждом доступном веб-сайте, MLS и сайте маркетинга для недвижимости, чтобы сохранить динамику и [держать] показ последовательно. «

5. Вы подвергаете себя бесполезным показателям.

Агент может узнать, действительно ли тот, кто хочет посмотреть ваш дом, является квалифицированным покупателем или просто мечтателем или любопытным соседом.Это большая работа и серьезное прерывание каждый раз, когда вы должны приостановить свою жизнь, сделать ваш дом идеальным и показать свой дом. Вы хотите ограничить эти неприятности показами, которые, скорее всего, приведут к продаже.

«Риэлторы обучены задавать квалификационные вопросы, чтобы определить серьезность, квалификацию и мотивацию перспективы», - говорит Айлион. Риэлторы также обучаются задавать вопросы о том, сколько времени искали покупатели, независимо от того, видели ли они какие-либо другие дома, которые будут работать на их нужды, если они платят наличные или преквалифицированы, какие школы они ищут и так далее , Они могут переместить квалифицированного и мотивированного человека на место покупки. Он говорит, что продавцы FSBO не имеют этого обучения и навыков.

Также неудобно покупать покупателям подарок, а не агент продавца, когда они гастролируют по дому.

«Когда вы показываете дом, владелец никогда не должен присутствовать», - говорит Кин. «Ничто не делает потенциального покупателя более неудобным, чем нынешний владелец, находящийся в доме. Когда продавец присутствует, большинство покупателей будут спешить через дом и не заметят и не вспомнят многое о том, что они видели. «

6. Переговоры о продаже сложны и неудобны.

Даже если у вас есть опыт продаж, у вас нет специализированного опыта, связанного с продажей дома. Агент покупателя делает, поэтому он / она с большей вероятностью выиграет переговоры, а это означает, что в кармане меньше денег.

«Опытный агент по продаже может обсудить сотни покупок дома», - говорит Кин. «Мы знаем все игры, предупреждающие признаки нервного или неискреннего покупателя. «

Вы не только неопытные, но и вы, вероятно, будете эмоциональны в этом процессе, и без вашего собственного агента указать, когда вы иррациональны, вы, скорее всего, будете принимать плохие решения. Кин говорит, что агент может заставить эмоционально заряженный, неподходящий ответ от обиженного продавца на покупателя: «Продавец отклонил ваш первоначальный запрос, но сделал следующее встречное предложение. «

Продавцы, которые идут на соло, также, как правило, не знакомы с местными обычаями или рыночными условиями.

«Агенты знают пульс рынка и то, что стимулирует спрос, что дает им преимущество, зная, на каких условиях стоит обсуждать, и которые стоит того, чтобы выиграть другую сторону», - говорит Роб МакГарти, соучредитель и назначенный брокер с Surefield, жилой посредник недвижимости со штаб-квартирой в Сиэтле.

А агенты знают местные обычаи для продажи дома, например, покупает ли продавец или продавец, как правило, платят такие налоги, как налоги на перевод и расходы на закрытие, говорит Гонсалес.

7. Вы не можете понять, что случилось с вашим домом.

Агенты являются экспертами в том, что делает дома продавать. Они могут пройти через ваш дом с вами и указать на изменения, которые вам нужно сделать, чтобы привлечь покупателей и получить лучшие предложения. Они могут видеть недостатки, о которых вы не обращаете внимания, потому что вы их видите каждый день - или потому, что вы просто не рассматриваете их как недостатки. Они также могут помочь вам определить, какая обратная связь от потенциальных покупателей вы должны действовать после того, как вы разместите свой дом на рынке, чтобы повысить его шансы на продажу.

«Любой, кто решил продать свой дом, должен нанять дизайнера интерьера или владельца недвижимости, чтобы оценить текущее состояние и рыночную привлекательность дома», - говорит Кин. «Все продавцы должны нанять профессиональную уборку, чтобы дать дому глубокую очистку, прежде чем положить ее на рынок. Хорошая очистка поможет устранить любые неприятные запахи, такие как домашние животные, которые жители не могут чувствовать запах, так как они живут с ним каждый день. «

8. Вы рискуете подать в суд.

В продаже дома много юридических документов, и эксперт должен быть правильно доработан. Одним из наиболее важных вопросов является раскрытие продавцом. «У продавца недвижимости есть положительная обязанность раскрывать любой факт, который существенно влияет на стоимость или желательность собственности», - говорит Мэтью Рейшер, адвокат и генеральный директор LegalAdvice. ком. Продавец может нести ответственность за мошенничество, небрежность или нарушение договора, если он / она не раскрывает надлежащим образом. «Вопрос о том, является ли факт существенным или нет, обычно устанавливается в прецедентном праве того государства, в котором вы живете, - говорит он.

Если вы не являетесь адвокатом недвижимости, ваш агент, вероятно, знает больше о законах о раскрытии информации, чем вы. Если вы не раскрываете опасности, неприятности или дефекта, и покупатель возвращается к вам после того, как они переехали и обнаружили проблему, они могут подать в суд на вас. Агенты также могут ошибаться, но у них есть профессиональное страхование от ошибок и упущений, чтобы защитить себя и предоставить покупателю право на обращение, чтобы у покупателя не было необходимости преследовать продавца за ущерб.

Bottom Line

Продажа вашего дома, вероятно, станет одной из самых больших транзакций в вашей жизни. Вы можете попытаться сделать это в одиночку, чтобы сэкономить деньги, но наем агента имеет много преимуществ. Агенты могут получить более широкое воздействие на вашу собственность, помочь вам договориться о более выгодной сделке, посвятить больше времени вашей продаже и помочь сохранить ваши эмоции от саботажа продажи. Агент привносит опыт, который есть у немногих продавцов жилья, к сложной сделке со многими финансовыми и юридическими ошибками. (См. Также: Как найти лучшего агента по недвижимости ).