Когда вы покупаете кондоминиум, таунхаус или другой тип имущества в планируемом застройке, таком как арендованная земельная собственность или закрытое сообщество, вы обязаны присоединиться к ассоциации домовладельцев этого сообщества (ТСЖ) и оплачивать ежемесячные или ежегодные сборы за ТСЖ за содержание общих зон и здания. Если вы планируете приобрести один из этих типов свойств, вы должны знать следующие девять вещей о ассоциациях домовладельцев и о том, как они работают до покупки.

Учебное пособие : Пошаговое руководство по покупке дома

Основы HOA

Во-первых, давайте посмотрим, что такое HOA. Сборы HOA часто варьируются от 200 до 400 долларов США в месяц. Чем более высококлассным является здание и чем больше удобств у него есть, тем выше вероятность того, что плата за объединение домовладельцев будет. В дополнение к ежемесячным сборам, если возникают крупные расходы, такие как новая крыша или новый лифт, и в резервах ТСЖ не хватает средств для оплаты, ассоциация может взимать дополнительную оценку, которая может начисляться на тысячи долларов.

Поскольку многопользовательские группы живут в одном здании или комплексе, все жители кондоминиумов и городских домов должны нести равную ответственность за поддержание общих зон, таких как озеленение, лифты, бассейны, клубы, гаражи, фитнесс комнаты, тротуары, ворота безопасности, кровля и экстерьеры здания. Многие из этих типов общих зон, таких как бассейны и теннисные корты, также существуют в подразделениях односемейных домов. Независимо от того, управляет ли ТСЖ здание, такое как кондоминиум или структура городского дома, или окрестности отдельных домов, плата за ТСЖ помогает поддерживать качество жизни жителей общины и защищать ценности собственности для всех владельцев.

В дополнение к поддержанию общих зон, ТСЖ также устанавливают определенные правила, согласно которым все жители должны следовать ковенантам, условиям и ограничениям (CC & Rs). В общем здании правила могут включать в себя, какую цветную переднюю дверь вы можете иметь, разрешено ли вам высушить белье на улице, независимо от того, можете ли вы иметь спутниковую тарелку, размер и тип разрешенных домашних животных и т. Д. Во многих отношениях эти правила аналогичны правилам, которым должны следовать жильцы квартиры.

В подразделении с отдельными домами правила могут включать в себя какой цвет вы можете нарисовать свой дом, внешний ландшафт, который вы можете сделать, типы транспортных средств, которые вы можете припарковать на улице или на подъездной дорожке (например, без RV) допустимый тип и высота заборов, а также ограничения на оконные покрытия для окон, выходящих на улицу. Если вы хотите сделать что-либо, что отличается от этих правил, вам придется убедить ТСЖ предоставить вам отклонение, что, вероятно, маловероятно.Независимо от того, где вы живете, вы, вероятно, будете подчиняться городским постановлениям и ограничениям, связанным с использованием вашей собственности. ТСЖ добавляют еще один слой ограничений, и поскольку их члены с большей вероятностью узнают, что вы делаете, ТСЖ с большей вероятностью будет применять правила. Итак, давайте рассмотрим некоторые правила и положения, о которых вам нужно знать, прежде чем вы решите присоединиться к одному из этих сообществ.

Что вам нужно знать

Хотя существуют законы, регулирующие поведение ТСЖ, эти ассоциации могут все еще оказывать сильное влияние на ваши права как домовладельца. Прежде чем покупать недвижимость в сообществе с ТСЖ, вы должны:

1. Узнайте правила ТСЖ.

Вы можете найти CC & Rs HOA онлайн, а также информацию о том, что произойдет, если вы нарушите правило. Убедитесь, что текущая информация в Интернете. Если вы не можете найти эту информацию в Интернете, попросите вашего агента по недвижимости приобрести эти документы для вас или напрямую связаться с ТСЖ. Уделите особое внимание правилам, касающимся штрафов, и может ли ТСЖ заблокировать вашу собственность за невыплату взносов или штрафов ТСЖ в результате нарушений CC & R. Кроме того, узнайте о процессе изменения или добавления правил и проводите ли собрания HOA в то время, когда вы сможете принять участие, если вы этого хотите. Если правила слишком ограничительные, подумайте о покупке в другом месте.

2. Убедитесь, что дом, который вы хотите купить, уже не соответствует правилам HOA.

Покупка существующей проблемы может быть головной болью, поэтому выясните, что такое правила, и должны ли вы вносить изменения в дом, чтобы соответствовать.

3. Оценка природоохранной практики.

Если для вас важна экологически чистая жизнь, имейте в виду, что некоторые ТСЖ могут диктовать использование удобрений, пестицидов, спринклерных систем и все, что нужно, чтобы сохранить идеальный газон. Они могут не допускать ксеризацию (экологически чистую форму озеленения) и могут ограничить размер садов, запретить сборку компостных свай и не допустить установки солнечных батарей. Если эти вещи важны для вас, сначала проверьте мелкий шрифт.

4. Рассмотрите свой темперамент.

Вы тот тип человека, который ненавидит, когда ему говорят, что делать? Если это так, то жить в сообществе с ТСЖ может быть очень неприятным для вас. Одним из основных преимуществ домовладения является способность настраивать и изменять свойство в соответствии с вашими потребностями, но правила HOA могут действительно мешать этому.

5. Узнайте о гонорарах.

Сборы будут отличаться для каждого сообщества. Из-за этого вы должны обязательно спросить свой ТСЖ следующие вопросы:

• Как повышается плата за ТСЖ?
• Как часто происходят увеличения и насколько они исторически были подняты?
• Можете ли вы получить печатную историю сборов ТСЖ по годам в течение последних 10 лет?
• Насколько велик резервный фонд ТСЖ?
• Кроме того, попросите отчет об особых оценках, которые были сделаны в прошлом, и спросите, запланированы ли какие-либо специальные оценки на ближайшую перспективу.Обратите внимание, что эффект масштаба может означать, что специальные оценки выше в небольших ТСЖ.
• Узнайте, какие ежемесячные взносы покрывают . Вам все равно придется платить за мусор? Включен ли кабель?

Сравнить взносы за комплекс или окрестности, которые вы рассматриваете, к средним сборам в этом районе. Имейте в виду, что вам придется оплачивать места отдыха, независимо от того, используете вы их или нет. Узнайте часы для удобств, таких как бассейны и теннисные корты. Будете ли вы в эти часы или будете платить за объекты, которые вы никогда не сможете использовать? Имейте в виду, что ТСЖ может иметь правила о том, сколько гостей могут использовать общие объекты. Если ограничения для гостей суровые, забудьте об этой вечеринке с новоселье, которую вы предполагали.

6. Попытайтесь получить копию минут с последней встречи или посидеть на собрании ТСЖ перед покупкой.

Минуты встречи могут быть очень полезными в отношении политики ТСЖ. Некоторые вопросы, которые нужно задать, следующие:

• Каковы текущие и прошлые конфликты?
• Каков процесс разрешения конфликтов?
• Спрашивает ли ТСЖ кого-нибудь? Как это было разрешено?

Будьте внимательны к потенциальной драме. Мощные поездки и мелкая политика могут быть проблемой в некоторых ТСЖ. Поговорите с некоторыми из существующих владельцев здания, если это возможно - желательно тех, кто не находится на совете ТСЖ и которые жили в здании в течение нескольких лет. Поговорите с президентом HOA и получите представление о том, хотите ли вы, чтобы этот человек принимал решения о том, что вы можете сделать с вашей собственностью. Если частная компания управляет ТСЖ, расследуйте ее перед покупкой. Некоторые ТСЖ профессионально управляются, но для ассоциаций обычно управляют строительство резидентов, которые заполняют эту должность в качестве добровольцев. Даже если вам нравится текущая доска или управляющая компания HOA, она может измениться после того, как вы перейдете, и вы можете получить что-то совершенно иное, чем то, что вы ожидали.

7. Следите за недостаточным руководством.

Не все ТСЖ перенаправлены. Противоположной проблемой может быть ТСЖ, где никто не заботится и где никто не заинтересован в поддержании здания, ремонте, рассмотрении жалоб на жительство или на борту. Жители могут просто по очереди выступать в качестве президента ТСЖ или произвольно назначать кого-то, поэтому будьте готовы служить в этой роли независимо от того, хотите вы или нет, если это относится к ТСЖ вашего сообщества.

Это также было бы подходящим временем для проверки любых ограничений, запрещающих вам сдавать в аренду вашу собственность или затруднять вам это. Если ваша собственность находится под управлением, у вас может не быть проблемы, но если у вас есть гиперактивный менеджер, это может быть совершенно другая история.

8. Узнайте, какая страховка катастрофы у ТСЖ на здании.

Это особенно важно, если вы рассматриваете покупку квартиры или таунхауса, и вы живете в районе, подверженном наводнениям, землетрясениям, метелям, пожарам, торнадо, ураганам или любым другим потенциальным стихийным бедствиям - и это практически в любом месте.

9. Рассмотрите влияние сборов ТСЖ на краткосрочные и долгосрочные финансы.

Кондоминиум с высокими ставками HOA может стоить вам столько же, сколько дом, который вы не думаете, что можете себе позволить.

Итог

Ассоциации домовладельцев могут быть вашим лучшим другом, когда они мешают вашему соседу рисовать ее дом неоновый розовый, но ваш злейший враг, когда они ожидают, что вы будете выполнять дорогое обслуживание в своем доме, что вы не думаете необходимо или навязывать правила, которые вы считаете слишком ограничительными. Прежде чем приобретать недвижимость, подчиненную правилам HOA и сборам, убедитесь, что вы точно знаете, к чему вы клоните. Затем, как только вы найдете сообщество своей мечты, используйте ресурс, подобный ипотечному калькулятору, для обеспечения выгодной ипотеки.