Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) - это тип ипотеки, в которой процентная ставка, выплачиваемая по непогашенному остатку, варьируется в зависимости от конкретного критерия. Многие базовые индексы использовались для определения процентных ставок для АРМС, включая некоторые собственные критерии, установленные отдельными кредиторами. Понимание только некоторых из наиболее популярных эталонных показателей и способов их влияния на платежи дает обзор того, как работают эталоны и понимают их влияние на платежи по ипотечным кредитам. (Чтобы узнать больше, см. Лучшее определение портфолио тестов … )

Знакомство с тестовыми показателями
Три общих индекса производительности ARM включают в себя 11-й округ индекс стоимости фондов (COFI), однолетнее постоянное погашение казначейства (CMT) и лондонскую ставку межбанковского предложения (LIBOR ).

• COFI является эталоном, основанным на средневзвешенном проценте банков-участников процентных ставок Федерального кредитного банка в Сан-Франциско (район 11 ) для клиентов, у которых есть деньги на сберегательных и расчетных счетах , Скорость корректируется ежемесячно. Ипотечные кредиты, связанные с КОФИ, меняются один раз в год. Поскольку ставки могут повышаться каждый месяц в течение года, но COFI корректируется только один раз, кредиты, связанные с COFI, могут иметь отрицательную амортизацию, а это означает, что ежемесячных платежей недостаточно для покрытия процентов по кредиту.
  

• CMT - это ориентир, основанный на среднем годовом доходности четырех последних выставленных на аукцион казначейских векселей. Поскольку ставка основывается на среднем за 12-месячный период, массивный всплеск ставки годового казначейского векселя в данном месяце будет учитываться только в ставке заемщика по ипотеке на уровне 1/12, поскольку 11 других месяцы были бы частью расчета, используемого для установления процентной ставки.
  
• LIBOR - это бенчмарк, основанный на ставках, которые банки берут на себя в Лондоне, когда они заимствуют друг у друга. Это самый широко используемый в мире критерий для краткосрочных процентных ставок. Кредиты на основе LIBOR обычно основаны на ставке LIBOR на один месяц. (Подробнее см. Введение в LIBOR .)

Существует более десятка других эталонных тестов, которые использовались для определения ставок по ипотечным кредитам. Конкретные детали и названия различных эталонных тестов не имеют особого значения, но понимание основной механики этих тестов является критическим.

Механика: как работают тесты …
COFI и CMT основаны на средних показателях. Эти ставки, как правило, меняются медленно, что хорошо для заемщиков, когда ставки растут, но менее выгодны, когда ставки падают. LIBOR не основывается на средних показателях; он может быстро расти, что приводит к столь же быстрому росту ежемесячных платежей заемщиков.

В то время как оплата заемщиков по ставкам связана с базовым эталоном, она не соответствует эталону. Кредиторы добавляют сумму, известную как маржа, которая является частью процентной ставки по ипотеке с регулируемой ставкой, которая сохраняется в качестве прибыли кредитора.

Почему контрольные показатели имеют значение
Заемщики выбирают учреждение, из которого они запрашивают кредит, когда они подают заявку на ипотеку. При совершении покупок для ARM это дает заемщикам возможность преднамеренно выбирать или избегать кредита на основе его базового индекса.

Имея это в виду, важно знать детали займа, который вы ищете. Некоторые из вопросов, которые важно задать, включают в себя: Является ли эталонный показатель на основе средних значений? Как часто это настраивается? Сколько это можно настроить? Возможна ли отрицательная амортизация? Сколько может измениться мой платеж? Как часто это может измениться?

Неспособность задать эти вопросы может привести к серьезным проблемам, как мы видели в результате пузыря на рынке жилья, который взорвался в конце 2000-х годов. По словам Ассоциации ипотечных банкиров, до разрыва пузыря, ARM составляли более 20% ипотечного рынка. После того, как пузырь лопнул, кредитные дефолты достигли двузначных чисел. Корректировки на ARM составляли значительную часть этих дефолтов, а количество заемщиков, заинтересованных в ARM, значительно сократилось. С рекордно высокого уровня ARM потеряли 75% своей доли рынка, упав примерно до 5% рынка ипотечных кредитов. (Чтобы узнать больше, см. Почему пузыри на рынке жилья поп-музыки .)

Вследствие пузыря на рынке кредиторы стали значительно более консервативными, и многие из проприетарных тестов ARM исчезли в пользу более широких критериев таких как CMT и LIBOR. Даже с этими изменениями у заемщиков по-прежнему есть множество ARM, из которых можно выбирать.

Является ли ARM правильным для вас?
Ипотека с регулируемой ставкой может помочь заемщикам сэкономить деньги, если экономическая среда - это та, в которой ожидается снижение процентных ставок. ARM также являются полезным инструментом для заемщиков, которые рассчитывают быстро погасить свои кредиты. (Подробнее см. ARMed and Dangerous .)

ARM не должны использоваться заемщиками, которые полагаются на более низкую процентную ставку, чтобы предоставить ипотечный платеж. Это рецепт катастрофы, так как рост процентных ставок может привести к дефолту заемщика. Если у вас есть сомнения, заемщики должны придерживаться ипотеки с фиксированной ставкой. ( Ипотека: фиксированная ставка и регулируемая ставка дает представление о преимуществах и недостатках обоих типов ипотечных кредитов.)