Дом, вероятно, самый большой инвестиционный капитал, который вы когда-либо создадите, и если вы похожи на большинство, вам понадобится ипотечный кредит для его финансирования. Ипотека - это кредиты, обеспеченные определенной недвижимостью, а именно дом, в котором кредит используется для покупки. В зависимости от таких факторов, как ваш кредитный рейтинг, история занятости и соотношение стоимости кредита (LTV), вам может быть предложена основная ипотека, субстандартная ипотека или что-то среднее между: ипотекой Alt-A. Здесь мы быстро рассмотрим ипотеку Альт-А и почему Уолл-стрит хочет вернуть их.

Основы Alt-A

Большинство ипотечных кредитов - это простые или субстандартные. Первоначальные ипотечные кредиты предлагаются заемщикам, у которых более высокие кредитные баллы (и, следовательно, более низкий риск), и имеют более низкие процентные ставки. Субстандартные ипотечные кредиты идут заемщикам с более низкими кредитными ставками и - чтобы компенсировать дополнительный риск - кредиторы взимают более высокие процентные ставки по ним. Залогом Альт-А являются займы, которые падают где-то между основной и субстандартной категорией с точки зрения риска и процентных ставок. (Подробнее см. Как процентные ставки работают на ипотеку .)

Характеристики

Одной из определяющих характеристик Alt-As является то, что они обычно являются документами с низкой документацией или без документации, что означает, что заемщик не должен полностью документировать (или доказывать) его или ее доходов, активов и расходов. Вместо документации и проверки эти кредиты обрабатываются на основе заявленных заемщиком доходов, активов и расходов. Было бы легко сделать что-то в этом приложении. (Подробнее см. Топ-6 ипотечных ошибок .)

Еще одна характеристика Alt-As заключается в том, что они часто имеют относительно низкий первоначальный взнос и соответствующее более высокое отношение LTV. При основной ипотеке LTV обычно составляет 80% или меньше. При использовании Alt-A LTV может составлять 100%; в этом случае заемщику не нужно тратить деньги.

Отношение долга к доходам (DTI) на Alt-As также имеет тенденцию быть немного более гибким, чем по другим ипотечным кредитам. Эти уступки в основном позволяют заемщикам покупать больше домов, чем они могли бы разумно позволить себе. Таким образом, заемщики Alt-A подвергаются большему риску дефолта, чем простые заемщики, - тем выше цена.

Если вам предлагают ипотеку, которая кажется более крупной, чем вы думали, вы можете получить - и вас попросят предоставить меньше справочной информации и предъявят больше интереса, чем вы ожидали, - убедитесь, что вы случайно не получаете ипотеку Alt-A , Изучение вариантов с более чем одним кредитором может помочь вам определить, сколько разумно брать взаймы и что вы должны заплатить за это. Если вы рассматриваете один из этих кредитов, убедитесь, что вы знаете компромиссы, прежде чем соглашаетесь с ним.

Там и обратно снова

Alt-As были невероятно популярны в те годы, которые привели к кризису субстандартной ипотеки, который начался в 2007 году.Они стали известны как «кредиты лжеца», поскольку заемщики и кредиторы могут преувеличивать доход и / или активы, чтобы квалифицировать заемщика для большей ипотеки. По мере того, как люди становились чрезмерными, многие из этих ипотечных кредитов стали дефолтными. Хотя Alt-As не были единственным провалом, который привел к финансовому кризису, они, безусловно, внесли свой вклад в это. Следовательно, они подверглись интенсивному анализу. (Более подробно см. Кто виноват в субстандартном кризисе? )

После того, как пыль поселилась, были приняты более жесткие стандарты кредитования, и Alt-As ушел в прошлое. Теперь, однако, инвестиционные фирмы, ищущие способ заработать хороший доход в мире с низкими процентными ставками, лоббируют кредиторов, чтобы получить больше кредитов Alt-A. Это было тихо в работах на некоторое время, но оно привлекло внимание в статье, появившейся в Wall Street Journal 1 февраля 2016 года. «Большие менеджеры денег, включая Neuberger Berman, Pacific Investment Management Co. и филиал Blackstone Group LP, лоббирование кредиторов, чтобы сделать больше этих «ложных» займов - или даже покупать компании, предоставляющие кредиты, для контроля над самим предложением, - сообщает журнал.

Хороший вариант для некоторых

Несмотря на их подверженность мошенничеству - как у заемщиков, так и у кредиторов - Alt-As может быть хорошим вариантом (действительно, иногда единственным вариантом) для заемщиков, которые не могут документировать активы и / или постоянный доход. Например, владельцы малых предприятий могут испытывать трудности с документированием источника средств для первоначального взноса или могут пострадать от их данных о чистой прибыли, что может быть снижено путем вычетов из бизнеса. «Самозанятые заемщики пытаются списывать столько расходов, сколько могут, но эта тактика может нанести им вред при получении кредита», - сказал Патрик Руффнер, вице-президент по ипотечному кредитованию в Чикагской ипотечной компании «Гарантированный тариф», сказал News News & World Отчет.

Для заемщиков в этой ситуации, у которых в противном случае могут возникнуть проблемы с обеспечением финансирования, Alt-As может предоставить альтернативу.

The Bottom Line

Распространение злоупотребления с ипотекой Альт-А стало фактором, способствующим кризису субстандартного ипотечного кредитования. Возвращение их обратно в пользу инвестиционных фирм кажется плохой идеей. Эйнштейн классно сказал, что безумие «повторяет одно и то же снова и снова и ожидает разные результаты. «Неужели Уолл-стрит действительно ожидает, что на этот раз все будет по-другому?