Многие люди фантазируют о финансировании хорошего куска их выхода на пенсию, продавая свой нынешний дом, покупая меньшее место и инвестируя разницу в доходах. Однако на самом деле они часто получают гораздо меньше прибыли, чем могли бы надеяться.

Сделано правильно, сокращение может по-прежнему быть хорошей идеей. Вы можете не только уйти с большим количеством денег, но и упростить свою жизнь и сократить свои расходы на содержание дома и коммунальные услуги на долгие годы. Чтобы достичь этого счастливого результата, вам нужно обойти неожиданные подводные камни, которые делают так резкое сокращение. Вот четыре ловушки, которые ждут сократителей, и способы их избежать.

Ловушка №1. Переоценка того, что стоит вашему текущему дому

Легко фантазировать о высокой цене, которую принесет ваш дом. Возможно, соседи по улице продали их за экстравагантную сумму, или, как они сказали, и в последний раз видели их новый Bentley и отправились в Акапулько. Скорее всего, вы не знаете (а) то, что они фактически завязали в сделке; (б), как их дом отличается от вашего в свойствах потенциальных покупателей наибольшую ценность; или (c) был ли рынок недвижимости в этот момент лучше или хуже, чем сейчас.

Опрос, проведенный на домашнем сайте HomeGain в конце 2012 года, показал, что 75% потенциальных продавцов жилья переоценили стоимость своих домов, согласно их агентам по недвижимости. Наибольшая часть, 36%, привязала стоимость своего дома на 10-20% больше, чем рынок, вероятно, поставил.

Что делать: Проконсультируйтесь с несколькими местными агентами по недвижимости, чтобы получить беспристрастную оценку текущей рыночной стоимости вашего дома. Важен более одного: агент, который отчаянно хочет, чтобы ваш листинг мог дать вам слишком радужную оценку. Вы также можете нанять независимого оценщика.

«У каждого хорошего советника по доходу на пенсию должен быть список авторитетных агентов по недвижимости, которые специализируются на старшем рынке и могут помочь пенсионерам оценить ценность их дома», - говорит Дэйв Энтони, CFP®, президент of Anthony Capital, LLC, в Брумфилде, Колорадо.

Любое количество веб-сайтов, включая Риэлтор. com и Zillow. com, предоставит вам информацию о том, какие дома в вашем районе проданы за последнее время. Вы также можете использовать онлайн-оценки от крупных банков, таких как Bank of America и JP Morgan Chase, для определения стоимости дома. Как и в случае с агентами по недвижимости, лучше проверить некоторые из них, отчасти потому, что они используют разные формулы для получения своих оценок.

Когда вы разговариваете с агентами или оценщиками, спросите о недорогих вещах, которые вы можете сделать, чтобы повысить отпускную цену вашего дома. (См. Домашние улучшения, которые действительно платят .) Большинство экспертов говорят, что крупные ремонтные работы - это не очень хорошая идея, если только ваш дом не является полным крушением, потому что они редко возмещают свои затраты.В отчете Ремоделинга «Отчет о стоимости за вычетом 2014 года» даже проект, который окупил свою ценность больше всего - новая стальная входная дверь - потерял деньги, хотя приблизился к разрыву даже на 96,6%. Другие проекты далеки от этого. Новые виниловые окна окупили всего 78. 7%, например, и ремоделирование ванной всего 72. 5%. Урок здесь: сэкономьте деньги и хлопот, и пусть ваши владельцы вашего дома справятся с такими проектами; их вкусы могут отличаться от ваших.

Тем не менее, несколько простых елей, таких как свежая краска здесь и там, обрезка заросших кустарников и де-загромождение вашего дома сверху донизу может стоить усилий. Если вы хотите, вы можете воспользоваться услугами профессионального стажера, чтобы помочь вам. Для бесплатной консультации по этой теме просто выполните поиск в Интернете по фразе «домашняя постановка». "

Ловушка №2. Недооценка того, что новый дом будет стоить вам

Так же, как люди склонны оптимистично относиться к тому, что будут продавать свои дома, они, вероятно, предполагают, что они получат кражу на следующем месте, которое они покупают. Стоит помнить, что потенциальные покупатели вашего нынешнего дома - и продавцы вашего следующего - думают точно так же.

Что делать: Используйте перечисленные выше инструменты для изучения последних продажных цен, чтобы найти то, что вы можете рассчитывать заплатить за тип дома, который вы планируете купить. Однако, если вы подумываете о переезде в новую область, нет никакой возможности провести некоторое время там и посетить потенциальные дома. Даже если вы знакомы с местом от отдыха там, он может заплатить за посещение в разные сезоны, чтобы убедиться, что вы будете счастливы там круглый год. Разумный курс, если у вас есть время, - это переехать в район и арендовать на год или около того, прежде чем покупать. Слишком много пенсионеров двигаются по импульсу, сожалеют о своем решении и в конечном итоге снова призывают к мобильному фургону.

Остерегайтесь дорогостоящих дополнений, которые могут повысить цену вашего нового дома за пределы оценок. Легко для новой квартиры с двумя спальнями в некоторых районах, чтобы приблизиться к цене дома с четырьмя спальнями, особенно если вы решите побаловать себя всеми последними удобствами.

Ловушка № 3. Игнорирование налоговых последствий

Если вы не получите колоссальную прибыль от продажи вашего дома (а если да, то поздравления), вы не можете облагаться налогом на прибыль. Существующие правила IRS позволяют большинству пар исключать до 500 000 долларов прибыли от налогооблагаемого дохода. Синглы обычно могут исключать до 250 000 долларов США.

Правила также учитывают, как долго вы владели и жили в доме, среди других факторов. Все они объясняются в публикации IRS 523 «Продажа вашего дома». «

« Если вы находитесь в налоговой группе 0%, 10% или 15%, вы можете платить нулевые налоги с прироста капитала. Однако, если вы не находитесь в низком налоговом брестете - и либо не отвечаете за исключение, либо получили существенную прибыль от продажи вашего дома, - вы можете подумать об использовании стратегии уплаты налогов, компенсирующей акции, облигации или взаимной потери фонда с прибылью, так как он подан в Список D », - говорит Карлос Диас-младший., менеджер по богатству в Excel Tax & Wealth Group в Лейк-Мэри, штат Флорида (Подробнее см. Уборка налогов: сокращение инвестиционных потерь .)

Даже если вы не обязаны подоходным налогом, другие факторы, связанные с налогообложением, учитываются до того, как вы решите переехать. Некоторые популярные направления выхода на пенсию имеют высокие налоги на недвижимость. Место с низкими налогами на имущество может иметь более высокие налоги с продаж или подоходного налога, иначе он может понести свой доход от пенсии по-разному.

Что делать вместо этого: Сначала попробуйте определить вероятный выигрыш. Это не просто разница между тем, что вы заплатили за свой дом, и тем, что вы его продали, но разница между продажной ценой и стоимостью вашего дома. В основе затрат входит то, что вы заплатили первоначально, а также любые постоянные улучшения, которые вы сделали за эти годы. Публикация 525 IRS также объясняет это.

Сравните налоги на доходы и имущество, где вы планируете перемещаться, с налогами вашего текущего местоположения. Также обратите внимание на любые специальные перерывы для домовладельцев в течение определенного возраста. Налоговый или доходный отдел штата - это хорошее место для начала. Нарисуйте новую налоговую ситуацию в своем пенсионном бюджете и посмотрите, не сократит ли ваш налоговый счет или приведет к более высокой общей налоговой нагрузке.

Ловушка № 4. Забывание о стоимости закрытия

Если прошло много лет с тех пор, как вы купили дом, вы, возможно, забыли все затраты на закрытие, которые вы должны были заплатить в то время. Вероятно, это были юридические сборы, плата за регистрацию, страхование титула и длинный список различных других сборов. Вам не только придется оплачивать расходы на закрытие, когда вы покупаете свой следующий дом, вы также столкнетесь со вторым комплектом в качестве продавца дома. Наиболее важно то, что они могут включать комиссионные с недвижимостью до 6%, а иногда и выше, если вы используете агента.

Что делать вместо этого: Агентские комиссии могут быть предметом переговоров, поэтому постарайтесь получить максимально возможную цифру, прибитую с самого начала. Как покупатель, вы, возможно, сможете убедить одного из продавцов поглотить часть стоимости закрытия, но имейте в виду, что тот, кто покупает ваш дом, вероятно, попробует тот же маневр на вас. В противном случае планируйте принести свою чековую книжку и написать много чеков.

Нижняя линия

Уменьшение размера вашего дома может стать способом освободить некоторые дополнительные деньги для выхода на пенсию, но запустите номера перед началом упаковки. Вы можете найти способы, по которым вы не понимали, что сэкономит вам деньги на коммутаторе. Или вы можете решить, что он платит, чтобы уйти на покой, по крайней мере на данный момент.