Продажа вашего дома за огромную прибыль - почти каждая мечта домовладельца сбылась. Кто не захочет сделать из своего дома милый копейки? Но для того, чтобы действительно получить прибыль от продажи вашего дома, вы можете отложить получение прибыли в виде паушальной суммы. Читайте дальше, чтобы узнать, почему, и узнать о другом варианте: продажа рассрочки.

Большая выплата = Большой налоговый счет
Давайте взглянем на общую ситуацию с домовладельцем:

Пример - Когда доход от имущества увеличивает налоговую ответственность Hal Bookman посмотрел предложение покупателя на его аренду дома и не мог поверить в число, которое было напечатано там. Его собственность удвоилась в стоимости всего за пять лет, и он не считал это дешевым, даже когда он его купил. Однако, когда Хэл радостно рассказал своему налоговому консультанту о продаже, его советник был менее взволнован; получение дохода в единовременной сумме не было бы в интересах Хала с точки зрения налогообложения. Если Хэл объявляет всю выручку от продажи в том же году, он продает собственность, он будет нести ответственность за практически все налоговые кредиты, на которые он обычно имеет право. Его подробные отчисления также будут уменьшены в результате дополнительного дохода от продажи. Хэл просит своего налогового консультанта, если есть что-то, что он может сделать, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход за год. Советник знает только инструмент для использования: договор купли-продажи.

Цель продажи рассрочки
В соответствии с публикацией 537 , IRS позволяет налогоплательщикам откладывать прибыль от крупных продаж имущества или других инвестиций с договором купли-продажи. Это соглашение позволяет продавцам объявлять пропорциональную часть их прироста капитала в течение нескольких лет, при условии, что надлежащая документация будет завершена в течение года продажи.

Как работает метод распродажи рассрочки
Объявление выгод от продажи рассрочки теоретически просто. Налогообложение продаж в рассрочку отражает аннуитеты, когда пропорциональная часть каждого платежа считается возвратом принципала. Единственные условия заключаются в том, что продаваемая собственность не может быть публично проданной ценной бумагой, и налогоплательщик не может быть торговцем проданной недвижимостью в каком-либо смысле.

Давайте посмотрим на пример этого метода и посмотрим, как Хэл мог структурировать свою продажу в рассрочку, если он захочет отложить свои подоходные налоги в будущем году.

Пример - Отсрочка налогов с рассрочкой платежа Хэл получает 400 000 долларов за аренду дома. Он купил недвижимость за 188 000 долларов США и заплатил 12 000 долларов за продажные расходы, которые добавлены к дому, что составляет 200 000 долларов. Таким образом, у Hal есть 200 000 (400 000 долларов США - 200 000 долларов США) отчетной выгоды для объявления. Советник Хэла рекомендует разбить свои доходы от продажи на восемь ежегодных платежей в размере 50 000 долларов США каждый, а не объявлять 400 000 долларов в год.До тех пор, пока взносы будут конструктивно приниматься каждый год, этот метод позволит Хэл оставаться вправе получать налоговые кредиты и вычеты, что единовременный платеж помешает ему получить.

Отчетность о прибылях и убытках от продаж
Доход от продажи рассрочки можно разделить на три отдельные категории: прибыль, основной капитал и проценты. Каждая из этих категорий обрабатывается по-разному на Форме 1040.

Прирост капитала
В приведенном выше примере Hal должен объявлять выигрыш каждый год как долгосрочный или краткосрочный, в зависимости от того, был ли выигрыш длинным или краткосрочным в год продажи. Долгосрочные доходы облагаются налогом по более низкой ставке, а краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход. Поскольку Хэл держал дом в течение пяти лет, выигрыш в этом случае будет долгосрочным. Если бы прибыль была краткосрочной, Хэл по-прежнему будет облагаться налогом по рассрочку по более низкой ставке, чем если бы ему пришлось объявить единовременную прибыль. Это связано с тем, что краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход по верхней предельной налоговой ставке налогоплательщика. Прибыль от продажи рассрочки сообщается в форме IRS 6252, а затем переносится в График D по форме 1040.

Процент
Налогоплательщики с доходом от продажи рассрочки должны также взимать проценты с покупателя по ставке, которая ниже применимый федеральный курс (или 9% составляется раз в полгода). Покупатель выплачивает проценты по неоплаченным взносам, пока остаток не будет возвращен. Поэтому, если Хэл взимает 9% -ную ставку с его продажи покупателю, он также получит и сообщит примерно дополнительный доход в размере 4 500 долл. США за каждый взнос в размере 50 000 долл. США, который еще не оплачен. Проценты отражаются отдельно как обыкновенные процентные доходы по Списку B. ( Примечание : Если проценты не сообщаются отдельно, тогда IRS будет рассматривать часть выручки от продажи в качестве процентов.)

Принципал < Часть продажи каждой партии рассматривается IRS как безналоговый возврат принципала. Эта сумма может быть определена путем вычисления коэффициента исключения. Разделите сумму фактического прироста по цене продажи, которая в этом случае составляет 200 000 долларов США / 400 000 долларов США, обеспечивая коэффициент исключения 50%. Просто умножьте это соотношение на сумму партии: это сумма, которая должна быть исключена из налога, потому что она назначается как основной. Поэтому каждый год возвращается 25 000 долларов США (50, 000 x 50%) принципала.
Ипотека и цена контракта

Если покупатель имущества принимает ипотеку или какое-либо другое долговое обязательство при покупке, стоимость имущества должна быть уменьшена на сумму ипотеки / примечания. Например, если арендная собственность, которую Hal продала за 400 000 долларов, имеет залог в размере 100 000 долларов, тогда контрактная цена снижается до 300 000 (400 000 000 000 долларов США). Это означает, что у Hal будет только $ 100 000 общего выигрыша, чтобы сообщать в рассрочку.
Если сумма ипотеки превышает общую скорректированную основу имущества, то разница должна быть указана как платеж в первый год, а цена контракта увеличивается на эту сумму.Например, если у собственности Хэла есть залог в размере 250 000 долларов США, основа дома составит 200 000 долларов США (188 000 долларов США + 12 000 долларов США). В этом случае Hal должен будет сообщить о превышении суммы платежа в размере 50 000 долларов США в течение первого года в дополнение к рассрочке платежа. Цена контракта также будет равна 250 000 долларов США, оставив 150 000 долларов США для налогооблагаемой прибыли.

Заключение

Существует множество правил и положений, касающихся продажи платежей, которые должны соблюдаться тщательно. Тем не менее, те, кто понимает правила, могут сохранить право на многие вычеты и кредиты, которые в противном случае должны быть конфискованы. Для получения дополнительной информации о подтеках, таких как изменения цены продажи, различные формы, которые могут получить полученные платежи, и когда может быть лучше отказаться от соглашения о рассрочке и взять единовременный платеж, посетите сайт IRS или обратитесь к своему налоговому консультанту.