Вычет налога на проценты по ипотечным кредитам является одним из самых заветных налоговых льгот в США. Риэлторы, домовладельцы, потенциальные домовладельцы и даже налоговые бухгалтеры рекламируют свою ценность. По правде говоря, миф часто лучше, чем реальность.

Учебное пособие: Руководство по налогам на доходы физических лиц

Многие домовладельцы ничего не получают

Согласно данным, собранным консультативной группой президента 2005 года по федеральной налоговой реформе, только 54% ​​налогоплательщиков, которые платят проценты по ипотечным кредитам, получают налоговая выгода. Это оставляет здоровенных 46% домовладельцев, которые платят проценты, но не получают никакой пользы вообще. Даже те, кто получает пособие, скорее всего, получат гораздо меньше, чем они ожидают.

Вычет налога на процентные ставки по ипотечным кредитам - это, пожалуй, самый непонятый аспект домовладения. Он приобрел почти мифический статус до такой степени, что многие потенциальные домовладельцы продаются на льготах, прежде чем они даже изучат базовую математику, чтобы определить их право на участие. В основе мифа лежат два основных заблуждения. Первая - ошибочная идея, что каждый домовладелец получает налоговый льгот. Во-вторых, каждый доллар, выплачиваемый по ипотечным процентам, приводит к сокращению обязательств по подоходному налогу в долларах за доллар. (Если вы являетесь домовладельцем, это один предмет, который вы хотите понять и использовать по своему возвращению. См. Налоговые отчисления на проценты по ипотечным кредитам .)

Заблуждение 1

Несмотря на предпродажную рекламу, существует значительное количество домовладельцев, которые вообще не получают налогового бремени из вычета процентов по ипотечным кредитам. Имейте в виду, что для того, чтобы даже претендовать на вычет, домовладельцы должны перечислять свои вычеты при определении своих обязательств по подоходному налогу. Элементализация дает возможность учитывать конкретные расходы, включая проценты по закладной, налоги на имущество и медицинские расходы. Поскольку проценты по ипотечным кредитам часто являются самыми большими расходами, с которыми сталкивается налогоплательщик, вычитание его часто называют финансовым стимулом для покупки дома.

Еще раз, когда идея теоретически привлекательна, реальность такова, что перечисление выводов не имеет смысла для всех. Во-первых, стандартная сумма вычета основана на вашем статусе подачи налоговой декларации. Например, используя данные 2011 года, налогоплательщики, которые одиноки или замужем, но подают отдельно, стандартный вычет составляет 5 800 долл. США. Для руководителей домашних хозяйств это 8, 500 долл. США, а для супружеских пар, которые подают совместные доходы, стандартный вычет составляет 11 долл. США , 600.

Налогоплательщики, у которых нет вычетов, которые составляют более чем стандартные суммы вычета, не получают детализации своих вычетов. Налогоплательщики, у которых нет достаточных отчислений, чтобы претендовать на перечисление, не получают никакой пользы от уплаты процентов по их ипотечным кредитам. Не забывайте, что в эту категорию попадают почти половина всех домовладельцев с ипотекой.

Заблуждение 2

Даже для домовладельцев, которые перечисляют свои налоги и получают право на вычет налога по ипотечным кредитам, сумма вычета представляет собой лишь небольшую часть суммы процентов, выплачиваемых по ипотеке. Еще раз, для полного понимания ситуации требуется небольшое количество хрустов, потому что вычет не является налоговым кредитом - вы не получаете налоговую скидку в размере 1 доллара за каждый потраченный доллар; вы получаете копейки за доллар. В отличие от кредита, который предусматривает снижение доллара за доллар по фактическим налоговым суммам, вычет процентов по ипотечным кредитам уменьшает сумму дохода, подлежащего налогообложению на основе налогового бремени налогоплательщика. (От услуг, основанных на сообществах, к бесплатному программному обеспечению, есть много бесплатных ресурсов, которые помогут вам с вашими налогами, читайте 6 Источники бесплатной налоговой помощи .)

Например, налогоплательщик тратит 12 000 долларов на ипотеку проценты и уплаты налогов по ставке индивидуального подоходного налога в размере 35% будут разрешены исключить 12 000 долл. США из обязательства по подоходному налогу, что приведет к экономии в размере 4 200 долл. США. Таким образом, домовладелец заплатил 12 000 долл. получить треть этой суммы, исключенной из налогообложения.

Математически, потратив 12 000 долларов США, чтобы уменьшить сумму денег, которую вы будете платить налоги на $ 4 200, просто не имеет смысла. Хуже того, честная оценка фактической экономии средств должна учитывать стоимость стандартного вычета. В приведенной ниже таблице представлено сравнение.

Статус плательщика налогов	Стандартная вычет	Значение стандартного вычета в 35% налоговом кронштейне	Значение Вычет залога на $ 12 000 в процентах	Разница в нижней строке Между стандартом Вычет и вычет залога
Одиночный	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Глава домохозяйства	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Женат	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Используя наш пример ипотечного интереса на сумму 12 000 долларов США, супружеская пара в 35% -ном налоговом кронштейне получит стандартный вычет в размере 11 600 долл. США, который стоит 4 060 долл. США при снижении налоговых платежей. Если пара перечислила свои вычеты по графику А, вычет по ипотеке составит 4 200 долларов США. Даже без вычета процентов по ипотечным кредитам налогоплательщик получит стандартную сумму вычета. Разница между двумя - добавленная стоимость путем выплаты 12 000 долларов реальным долларам для банка в процентах по ипотечным кредитам - составляет 140 долларов США. (Не принимая стандартного вычета в этом году, вы можете сэкономить сотни долларов). Обзор размерных вычетов для более.)

Налогоплательщики в нижних налоговых скобках получают еще меньшую выгоду. Налогоплательщик, потратив 12 000 долларов США на проценты по ипотечным кредитам и уплачивая налоги по ставке индивидуального подоходного налога в размере 25%, получит только налоговый вычет в размере 3 000 долларов США. «Выгода» вычета процентов по ипотечным кредитам приведена в таблице ниже.

Статус плательщика налогов	Стандартная вычет	Значение стандартной вычеты в 25% налоговом кронштейне	Значение Вычет залога на 12 000 долларов США в процентах	Разница в нижней строке Между стандартом Вычет и вычет залога
Одноместный	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Глава семьи	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3 000	$ 875
Женат	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3 000	$ 100

Ввод чисел в больший контекст, Центр налоговой политики сообщает: «Среднее значение MID (вычет процентов по ипотечным кредитам) неуклонно растет с доходом от 91 доллара США, для тех, у кого годовой доход меньше 40 долларов, до 5 459 долларов США, для тех, кто зарабатывает более 250 000 долларов США.«Данные показывают, что налоговый вычет, возможно, созданный для поощрения покупок на дому, не поощряет отдельных лиц на полях между арендой и владением. Вместо этого он больше всего используется налогоплательщиками, которые перечисляют, которые, как правило, являются домохозяйствами с более высоким доходом ( Читайте о различиях в политических идеях в налоговой идеологии и о том, как это может повлиять на вашу зарплату. См. Стороны для налогов: республиканцы против демократов .)

Лучший способ

Вместо того, чтобы тратить большие суммы денег на проценты за небольшую сумму взамен, вам будет намного лучше платить наличными за ваш новый дом. Покупка наличных денег сэкономит вам десятки тысяч долларов, потому что вы не будете платить проценты (это может быть самый большой долг, (999). Конечно, всегда есть аргумент в пользу того, что вы могли бы заработать больше денег, заплатив проценты и инвестируя остальная часть ваших денег на фондовом рынке. стратегия, когда рынок идет вверх, но прогностикторы, дающие этот совет, нигде не видны, когда фондовый рынок падает на 40%, домашние ценности падают на 40%, а их инвестиционный совет оставляет домовладельцев больше за свои ипотечные кредиты, чем дома. Поскольку нет инвестиций, которые гарантируют лучшую прибыль, чем сумма, которую вы сэкономите, избегая процентных платежей вообще, консервативный выбор ясен. Избегайте внесения процентных платежей, если сможете. Если вы не можете, быстро оплатите дом.