Ипотечная терминология вас подвела? Не волнуйтесь: выяснить все сложные фразы и словарный запас, такие как «амортизация» и «кредит на стоимость», достаточно, чтобы запугать любого заемщика. И, если вы думаете о рефинансировании своей ипотеки, подготовьтесь к изучению новых терминов: «выдача займа» и «рефинансирование ставок / сроков». Давайте познакомим вас.

Основы

Во-первых, подумайте о рефинансировании как замене существующей ипотеки другой или консолидации пары ипотечных кредитов в единый кредит. (Более подробно о последнем, См. «Я должен объединить два ипотечных кредита в один?» ). Со старым (ипотека) и с новым, как говорится. Как только вы рефинансируете, ваш старый кредит окупится, и новый будет помещен на свое место.

Существует множество причин для рефинансирования. Экономия денег является очевидной. В августе 2008 года средняя 30-летняя фиксированная закладная имела процентную ставку 6. 52%. После финансового кризиса ставки за аналогичную ипотеку были практически сокращены вдвое. С потенциальной экономией, скажем, $ 500 в месяц на $ 250 000 дома, рефинансирование имело смысл для многих людей. Это привело к волне рефинансирования, которая продолжается и сейчас, спустя несколько лет. Даже одноточечная разница в вашей ставке может составить 150 долларов США за ваш платеж. (Подробнее об этой теме см .: Должны ли вы рефинансировать свою ипотеку при снижении процентных ставок?)

Рефинансирование также может предложить возможность конвертировать ипотеку с регулируемой ставкой в ​​фиксированную ставку, чтобы блокировать платежи с низкими процентами, особенно если ставки, похоже, будут выше.

Два типа кредитов

Существуют два основных кредита для рефинансирования. Простейшим и самым простым является рефинансирование ставки / срока (refi). Никакие фактические деньги не изменяют руки в этом случае, за пределами сборов, связанных с кредитом. Размер ипотеки остается неизменным; вы просто торгуете своими текущими условиями ипотеки для более новых (предположительно лучших) условий. В отличие от этого, в случае выдачи наличных денег, ака-рефинансирования, новый ипотечный кредит больше старого. Наряду с новыми условиями кредитования вы также продвигаетесь эффективно, используя деньги из своего дома, в форме наличных денег или для погашения других долгов.

Вы можете претендовать на курс / срок refi с более высоким соотношением «кредит-значение». (Легче получить кредит, другими словами, даже если у вас более низкий кредитный риск.) Выплаты ссуды приходят с более жесткими условиями. Если вы хотите, чтобы часть вашего капитала была восстановлена ​​в вашем доме в виде наличных денег, это, вероятно, будет стоить вам - насколько это зависит от того, сколько капитала вы накопили в своем доме и ваш кредитный рейтинг.

Например, если оценка FICO заемщика составляет 700, отношение кредита к стоимости составляет 76%, а кредит считается выводом средств, кредитор может добавить 0.750 указывает на первоначальную стоимость кредита. (Каждый кредитор отличается.) Если сумма кредита составляла, например, 200 000 долларов США, кредитор добавит 1 500 долларов США к стоимости. В качестве альтернативы, заемщик может заплатить более высокую процентную ставку - 0,12% на 0,2% больше, в зависимости от рыночных условий.

Почему более жесткие термины? Поскольку кредиты по выданному кредиту имеют более высокий риск для кредитора, по словам Кейси Флеминга, ипотечного консультанта, C2 Financial Corporation и автора «The Loan Guide: как получить самую возможную ипотеку». «Статистически заемщик гораздо чаще уходит от дома, если у него возникают проблемы, если он уже вытащил из него капитал. Это особенно верно, если он вытащил больше, чем он первоначально инвестировал в первоначальный взнос. Следовательно, любой кредит, который считается снятым с продажи, оценивается выше, чтобы отразить этот риск, пока не будет так много средств, что заемщик вряд ли уйдет. «

Но более высокий кредитный рейтинг и более низкое соотношение кредитоспособности к стоимости могут существенно изменить число в вашу пользу. Например, заемщик с кредитным рейтингом 750 и соотношением «кредит в стоимостном выражении» менее 60% не будет платить каких-либо дополнительных затрат на получение ссудного займа, поскольку он или она больше не имеет права дефолта по кредиту, чем если он или она делает ставку / срок refi.

Ваш кредит может быть залоговым ссудой, даже если вы не получите наличные обратно. Если вы расплачиваетесь кредитными картами, автокредитами или чем-либо еще, что не было первоначально частью вашей ипотеки, кредитор, вероятно, считает это залоговым кредитом. Если вы объединяете два ипотечных кредита в один, и один из них был первоначально ссудным ссудой, новый консолидированный кредит также будет выходить из средств.

Больше американцев, выбирающих рефинансирование с наличными деньгами

Хотя многие эксперты по персональным финансам будут советовать не снимать ваш дом с его долевым участием в рефинансировании денежных средств, последние данные Freddie Mac показывают, что американцы выбирают этот тип кредита по ставкам, увиденный после финансового кризиса.

Почти половина заемщиков выбрала вариант выплат в первом квартале 2017 года - значительно ниже уровня 90%, достигнутого непосредственно перед финансовым кризисом, но резко выше, чем в 2012 году, когда уровень упал до 12%. Почему увеличение? Мало того, что ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, несмотря на растущую среду процентных ставок, цены на жилье во многих районах страны увеличились до такой степени, что у домовладельцев хватило достаточного капитала, чтобы сделать рефинансирование с наличными средствами на счет. Эти более высокие коэффициенты ссуды и стоимости, а также улучшающие личные балансы американцев, облегчают их получение.

Интересная лазейка

С помощью вашего брокера по ипотечным кредитам вы можете получать небольшую денежную сумму от своего рефинансирования без того, чтобы он считался залоговым кредитом (и генерировал дополнительные сборы, которые приходят с ним). В основном, он работает, используя преимущества перекрытия средств в конце одного займа и начале другого. Вот как описывает Флеминг:

«Вам разрешено финансировать затраты на закрытие в соответствии с нормой / термином refi. Большинство кредиторов допускают, что эти расходы на закрытие включают в себя предоплаченные расходы, такие как предоплаченные проценты, неоплаченные начисленные проценты по существующей ипотеке, деньги, необходимые для предварительного фонда вашего депозитного счета и даже налогов на имущество и страхования, если вы это исправите ,

«Когда вы рефинансируете, вы платите накопленные проценты по существующей ипотеке до того дня, когда она выплачивается. Вы предварительно выплачиваете проценты по новому кредиту с того дня, когда вы финансируете до первого числа следующего месяца, и то вы не произведете платеж в следующем месяце, поэтому вы профинансировали один месяц на свою ипотеку в рамках нового займа.

«Если у вас есть конфискованный (или депонированный) счет для уплаты страховки и налогов с помощью существующего ипотечный кредит, тогда ваш существующий кредитор держит часть ваших денег - по крайней мере, пару месяцев налогов и страхования каждый. Когда вы будете рефинансировать, вашему новому кредитору потребуются деньги, когда вы получите налоговые и страховые счета, чтобы они попросили деньги на фронт. Обычно вы можете финансировать это.

«Затем, после того как ваш кредит закроет ваш старый кредитор, который держит часть ваших денег, отправляет вам чек, равный остатку вашего депозитного счета, когда вы погасили этот кредит. Наличные деньги

« Кроме того, поскольку некоторые из сборов немного меняются до финансирования, большинство кредиторов допускают немного подушки - до 2 000 долларов наличными обратно в условном депонировании без того, чтобы ссуду считали выкуп.

«Все это означает, что вы можете финансировать« затраты », которые на самом деле не являются затратами на получение кредита, а скорее представляют собой стоимость кредита. По ставке в размере 200 000 долларов США / срочный кредит быть очень возможным для получения около 4 000 долларов наличными - правильные обстоятельства, если бы они были тщательно структурированы - без уплаты штрафа за вывод средств ».

Нижняя линия

Ваша работа в качестве заемщика должна обладать достаточными знаниями чтобы обсудить варианты с вашим кредитором. Для большинства людей, избегая добавленной стоимости ссудного займа, это лучший финансовый шаг. Если у вас есть определенная причина для вывоза наличных денег из вашего дома, но помните, что дополнительная сумма денег, которую вы будете платить в процентах по жизни кредита, может сделать ее плохим.