Вы решили создать новый дом, на котором вы собираетесь сделать предложение? Или, возможно, вы планируете рефинансировать существующую ипотеку и решаете, что вы хотите, чтобы ваш ежемесячный платеж по ипотечным кредитам был. Выбор того, сколько платить каждый месяц, - хорошее место для начала. Это один из первых вопросов, который продавец автомобилей спросит, когда вы идете на их участок, и со всеми новыми типами ипотечных кредитов, теперь вопрос может быть задан многими ипотечными кредиторами.

Инновационные ипотечные продукты, иногда называемые экзотическими ипотечными кредитами, имеют функции, позволяющие заемщикам минимизировать свои ежемесячные платежи в начале жизни ипотеки в обмен на более высокие платежи по дороге. Большинство заемщиков считают, что они будут рефинансировать свою ипотеку или переехать до того, как будут установлены более высокие платежи. Однако непонимание рисков, связанных с этими ипотеками, может привести к финансовому стрессу или даже к катастрофе. (Чтобы узнать больше о покупке дома, см .: Понимание структуры платежей по ипотечным кредитам , Покупки за ипотеку и Сделать кредитное решение на основе риска .)

В этой статье мы обсудим механизмы ипотеки с низкими первоначальными платежами и использованиями и рисками, связанными с этими ипотеками.

Сколько?

Итак, что вы хотите, чтобы ваш ежемесячный платеж был?

Чтобы помочь вам решить, давайте рассмотрим четыре общие категории этих займов: займы с фиксированной процентной ставкой, займы с процентной ставкой с регулируемой процентной ставкой, займы с фиксированной процентной ставкой и варианты оплаты ARM.

Ипотечные кредиты, предназначенные только для процентов, позволяют заемщику оплачивать только процентную ставку по непогашенному основному остатку по ипотеке. Это простой расчет, сделанный путем деления процентной ставки на 12 (месяцев) и умножения этого числа на основной баланс ипотеки. Когда выплачивается только процентная ставка, амортизация ипотеки отсутствует (основной баланс кредита не уменьшается).

Ипотечные кредиты с интересом доступны только по кредитам с фиксированной ставкой и с регулируемой процентной ставкой (ARM). 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой обычно имеет 10-летний процентный период, после которого ежемесячная сумма платежа пересчитывается, чтобы ипотечный кредит полностью амортизировался в течение оставшегося срока ипотеки.

Ежемесячная корректировка и 5-6 ARM являются популярными ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой. Ежемесячные корректирующие ARM обычно имеют 10-летний процентный период, после которого ежемесячная сумма платежа пересчитывается таким образом, что залог будет полностью амортизироваться в течение оставшегося срока. 5-6 ARM имеют процентный период, который длится только для пятилетнего периода с фиксированной процентной ставкой. После пятилетнего периода фиксированной ставки не только начнет корректироваться процентная ставка в соответствии с индексом плюс маржа (полностью индексированная процентная ставка), но ежемесячный платеж должен быть пересчитан таким образом, чтобы ипотека полностью амортизировала оставшийся срок.5-6 ARM называются 5-6, потому что процентная ставка корректируется каждые шесть месяцев на 5-6 ARM, а не каждые 12 месяцев (ежегодно), как показано в 5-1 ARM. (Подробнее о ARM см. Ниже: Ипотека: фиксированная ставка против регулируемой скорости , ARMed and Dangerous и American Dream или Mortgage Nightmare? ) > Отрицательные апотезации Ипотека

Отрицательные ипотечные кредиты требуют уменьшения требуемого ежемесячного платежа на один шаг дальше, чем ипотечный кредит с интересом. Отрицательные ипотечные кредиты позволяют заемщикам производить платеж, который меньше, чем оплата только по процентам. Когда этот платеж производится, создается отложенный интерес. Сумма отложенных процентов, которая создается каждый месяц, затем добавляется к основному балансу ипотеки - отсюда и название отрицательной амортизации.

На рисунке 2 показано, как работает отрицательная ипотечная закладная. Обратите внимание, как основной баланс увеличивается каждый месяц на сумму отложенных процентов - за исключением месяца.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 2

Отрицательные ипотечные кредиты также поступают как с фиксированной ставкой, так и с ипотекой с регулируемой ставкой.

Фиксированные или ипотечные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой часто называются ипотечными кредитами с отсрочкой платежа. Процентная ставка по ипотечному кредиту с окончательной оплатой фиксируется в течение срока действия займа, но у кредита есть график первоначальных платежей, которые начинаются с суммы, которая меньше суммы вознаграждения за проценты (создается отрицательная амортизация) и увеличивается до тех пор, пока платеж становится достаточно большим, чтобы полностью амортизировать кредит на оставшийся срок. См. Рисунок 3 ниже.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Рисунок 3

Варианты с регулируемой ставкой или способ оплаты Ипотека

Отрицательные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обычно называются платежными вариантами ARM. Вариант оплаты ARM - это самая сложная из популярных ипотечных продуктов. Для варианта оплаты ARM первоначальный «минимальный платеж» рассчитывается на основе временной стартовой процентной ставки. Эта временная стартная ставка длится от одного до трех месяцев. Во время этого временного периода начала ставки ежемесячный платеж, сделанный заемщиком, является полностью амортизирующим платежом.

По истечении временной стартовой ставки заемщик по-прежнему имеет возможность сделать платеж равным оплате, который был рассчитан на основе начальной начальной процентной ставки (минимальный платеж), но фактическая процентная ставка по ипотеке становится полностью проиндексированной процентной ставкой. Существует высокая вероятность того, что минимальный платеж будет меньше, чем оплата только по процентам. Таким образом, отложенный интерес создается и добавляется к основному балансу ипотеки.

Ставка изменения полностью проиндексированной процентной ставки будет определять ставку, по которой отложенные проценты добавляются к основному балансу. (Ставка, при которой создается отрицательная амортизация.) Если это не было достаточно сложным, обычно в ипотечном договоре есть положение, в котором говорится, что минимальный платеж увеличится на 7% или 7.5% в год. И, в конце пяти лет, ипотечный кредит будет «переделан».

Когда ипотечный реконверс, его ежемесячные платежи пересчитываются так, что залог будет погашен к концу оставшегося срока. Новый ежемесячный платеж основан на полностью индексированной процентной ставке на момент пересмотра ипотеки. Этот платеж становится новым минимальным платежом, и цикл начинается снова и снова.

Примечание:

Вариант оплаты. У ARM есть «отрицательный лимит амортизации», который гласит, что если непогашенный основной остаток по ипотеке достигает определенного процента первоначального основного баланса ипотечного кредита (обычно 110-125%), «внеплановый recast "будет запущен. Преимущества и риски

Существует множество причин, по которым ипотечные кредиторы и специалисты по финансовому планированию предоставляют потребителям процентные и отрицательные амортизационные отсрочки; все они несут риск, но эти ипотечные кредиты могут принести пользу некоторым заемщикам:

Преимущества

В дорогостоящих областях популярны только проценты и отрицательная амортизация. Они предоставляют возможность заемщику получить более приятный дом (с учетом стандартов андеррайтинга).

• Процентные и отрицательные ипотечные кредиты могут быть вариантом для тех, у кого будет увеличение дохода в будущем.
• Ипотечные кредиты с интересом и отрицательной амортизацией могут быть подходящими для тех, у кого есть нерегулярные доходы, например ежегодный бонус, составляющий большую часть его или ее дохода.
• Некоторые финансовые планировщики советуют заемщикам минимизировать платежи по ипотечным кредитам на раннем этапе жизни и вложить разницу между выплатой процентов по ипотечным кредитам только по процентам или с отрицательной амортизацией и полностью амортизируемой ипотечной выплатой.
• Риски

Большинство заемщиков с ипотечными кредитами с процентной ставкой и отрицательной амортизацией рассчитывают на темпы повышения цен на жилье, чтобы сделать неуместным тот факт, что они не платят или не увеличивают основной баланс своих ипотечных кредитов. Сделать нереалистичные предположения относительно будущих темпов повышения цен на жилье очень рискованно.

• Налоговые риски с регулируемой процентной ставкой и отрицательной амортизацией подвержены большому риску шокового риска. Другими словами, ежемесячные платежи будут увеличиваться по дизайну и могут увеличиваться на непредвиденные суммы или в непредвиденные времена.
• Минимизация ежемесячного платежа по ипотечным кредитам для привлечения инвестиций создает риски. В целом, ипотечные кредиты с процентной ставкой и отрицательной амортизацией рассчитаны на пять лет. Пятилетний период слишком мал для временного горизонта, чтобы обеспечить стабильную норму прибыли на фондовом рынке. Другими словами, в то время, когда ипотечный кредит планируется рефинансировать через пять лет, фондовый рынок слишком неустойчив, чтобы сказать, что за эти пять лет будет получен достаточный доход, чтобы покрыть процентную ставку по ипотеке.
• Итог

Это не все о первоначальной ежемесячной оплате ипотечных кредитов с отрицательным процентом и отрицательным. Потребители должны понимать механику и идентифицировать и измерять риски, связанные с ипотечными кредитами, основанными на процентах и ​​отрицательных.Только тогда потребитель может сделать хорошо информированный, образованный выбор о выборе ипотеки. Отличный способ сделать осознанный выбор - использовать ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже, для определения доступных ставок.