Возможно, будет доступно множество разных ипотечных кредитов, но для большинства покупателей жилья на практике есть только один.

Ипотечный кредит на 30 лет - это практически американский архетип, яблочный пирог с финансовыми инструментами. Это путь, к которому поколений американцев приступили к первоначальной собственности на дом. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, большинство людей, подающих заявки на ипотечные кредиты, подают заявки на 30-летние ипотечные кредиты. Но многим из этих покупателей, возможно, было бы лучше, если бы они выбрали вместо этого 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой; 30-летнего молодого и менее популярного брата. Кредиты структурно схожи - основное различие - это термин. (См. Также Руководство по покупке дома в США )

Краткосрочный кредит означает более высокий ежемесячный платеж, что делает 15-летнюю ипотеку менее доступной. Но, на самом деле, более короткий срок делает кредит более дешевым на нескольких фронтах - в течение всей жизни кредита, 30-летняя закладная в итоге обойдется более чем в два раза по сравнению с 15-летним вариантом.

Как срок влияет на стоимость

Основным драйвером более высоких затрат является время. Ипотека - это просто особый вид срочного займа - один, обеспеченный недвижимым имуществом, - и в срочном займе заемщик выплачивает проценты, рассчитанные на ежегодной основе, в счет непогашенного остатка кредита. Исправлены как процентная ставка, так и ежемесячный платеж.

Поскольку ежемесячный платеж фиксируется, часть будет платить проценты и часть, которая будет выплачивать принципиальные изменения с течением времени. В начале, потому что баланс кредита настолько высок, большая часть платежа представляет собой интерес. Но по мере уменьшения остатков процентная доля платежа также снижается, а доля, идущая на основной капитал, увеличивается. (Дополнительные пояснения см. В учебнике Investopedia Основы ипотеки .)

В 30-летнем кредите, конечно, этот баланс сжимается гораздо медленнее - эффективно, вы снимаете ту же сумму денег более чем в два раза. (Это более чем в два раза больше, чем в два раза больше, потому что в 30-летней ипотеке основной баланс не снижается так же быстро, как в 15-летнем кредите.) Когда процентная ставка составляет 4% , заемщик фактически платит почти в 2 раза больше процентов для заимствования той же суммы основного долга за 30 лет по сравнению с 15-летним кредитом.

Различия в процентных ставках

Кроме того, поскольку 15-летние кредиты менее рискованны для банков, чем кредиты на 30 лет, а также потому, что для банков меньше, чем для краткосрочных кредитов, чем долгосрочные кредиты, потребители платят меньше процентная ставка по 15-летней ипотеке - от четверти процента до полного процента (или пункта) меньше. И поддерживаемые государством агентства, которые финансируют большинство ипотечных кредитов, налагают дополнительные сборы, называемые корректировками уровня кредитного уровня, которые делают более дорогие 30-летние ипотечные кредиты.

Fannie Mae и Freddie Mac взимают корректировки цен заемщиков, которые имеют более низкие кредитные баллы или снижают меньше денег.

«Некоторые корректировки цен на уровне кредита, которые существуют в течение 30 лет, не существуют на 15-летнем», - говорит Джеймс Морин, старший вице-президент по розничным кредитам в Norcom Mortgage в Avon, штат Коннектикут. Большинство людей, согласно Морину, сверните эти сборы в свою ипотеку с более высокой ставкой, а не платите им прямо.

Представьте себе кредит в размере 300 000 долларов США, доступный на уровне 4% в течение 30 лет или 3,25% в течение 15 лет. Совокупный эффект более быстрой амортизации и более низкая процентная ставка означает, что заимствование денег всего за 15 лет обойдется в 79 441 долл. США по сравнению с 215, 609 долл. США за 30 лет или почти на две трети меньше.

Конечно, руб, это ежемесячный платеж. Цена за сохранение стольких денег в долгосрочной перспективе намного выше ежемесячных затрат: оплата нашего гипотетического 15-летнего кредита составляет 2 108 долларов США или почти на 50% больше, чем ежемесячный платеж за 30-летний кредит (1 доллар США, 432).

Если вы собираетесь уйти на пенсию

Если вы можете позволить себе более высокий платеж, в ваших интересах пойти с более коротким кредитом, особенно если вы приближаетесь к отставке, когда вы будете зависить от фиксированного дохода.

Для некоторых экспертов, имея возможность позволить себе более высокую оплату, включает в себя фонд для дождливого дня, который убирается - по словам Боба Уолтерса, главного экономиста Quicken Loans, ваши сбережения на душу населения должны составлять как минимум годовой доход. Какие финансовые планировщики любят 15-летнюю ипотеку, так это то, что она эффективно «принудительная сбережения», в виде капитала в активе, который обычно ценится. (Хотя, как и другие акции, дома растут и падают в цене.)

Взвешивание колледжа и пенсионные цели

Есть случаи, когда у заемщика могут быть стимулы для сбережения и вложения этих денег в другие места, как в учетной записи 529 обучение в колледже или счет выхода на пенсию 401 (k), где работодатель соответствует взносам заемщика. И с низкими ставками по ипотечным кредитам заемщик мог бы, теоретически, выбрать заем с 30-летней запиской и вложить разницу между этим более низким ежемесячным платежом и более высокой суммой, которую он или она заплатил каждый месяц на 15-летнем ипотека.

Например, в предыдущем примере ежемесячный платеж в размере 15-летнего кредита составлял 2 108 долларов США, а ежемесячный платеж в размере 30-летнего кредита составлял 1 432 доллара США. Заемщик мог инвестировать разницу в 676 долларов в другом месте.

Расчет на основе конверта - это то, насколько (или нет) доход от внешних инвестиций, за вычетом налога на прирост капитала, который вы ему обязаны, превышает процентную ставку по ипотеке после учета процентов по ипотеке вычет. (Для кого-то из 25% налогового кронштейна вычет может снизить эффективную процентную ставку по ипотечным кредитам, скажем, от 4% до 3%.)

Этот гамбит, однако, требует склонности к риску, согласно Шашину Шаху, сертифицированный финансовый планировщик в Далласе, поскольку заемщику придется инвестировать в изменчивые запасы.

«В настоящее время нет инвестиций с фиксированным доходом, которые позволили бы получить достаточно высокий доход для выполнения этой работы», - говорит Шах.Это также требует, чтобы дисциплина систематически инвестировала эквивалент этих ежемесячных различий и время, чтобы сосредоточиться на инвестициях, что, как говорит Шах, большинству людей не хватает.

(Подробнее об особых вопросах получения ипотеки на разных этапах жизни см. Получение ипотеки за 20 лет и Получение ипотеки за 50 лет .)

Опция «Лучший из двух миров»?

Большинство заемщиков, очевидно, также испытывают недостаток - или, по крайней мере, считают, что им не хватает - средства, необходимые для получения более высоких платежей, требуемых 15-летней ипотекой. Но есть простое решение для 30-летних заемщиков захватить большую часть сбережений более короткой ипотеки: просто сделайте более крупные платежи по 15-летнему графику вашей 30-летней ипотеки, предполагая, что у ипотеки нет штрафа за предоплату.

Вы имеете право направить дополнительные выплаты основному лицу, и если вы будете осуществлять платежи последовательно, вы будете платить за ипотеку через 15 лет. Если время затягивается, вы всегда можете вернуться к нормальным, более низким платежам за 30-летний график.

(См. Также Плюсы и минусы 15-летней ипотеки и за и против 30-летней ипотеки.)

Итог

Многие покупатели быть хорошо застрахованными, если они предпочтут 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой вместо 30-летней ипотеки. Более низкая процентная ставка и более короткий срок означают, что вы будете платить значительно меньше за свой кредит. Сделайте свою математику ниже, используя калькулятор ипотеки Investopedia.

И как говорит Шах: «У нас нет ни одного клиента, который расплатился бы с их домом, который когда-либо чувствовал себя плохо. «В руб есть более высокий ежемесячный платеж, и разумно взвесить стоимость менее дорогостоящей ипотеки против других приоритетов сбережений, таких как колледж, выход на пенсию и фонд дождливого дня.

(Вы также можете быть заинтересованы в чтении 6 советов, чтобы получить одобрение для ипотеки и Ипотека: сколько вы можете себе позволить? )