С традиционными источниками дохода, такими как облигации и депозитные сертификаты (CD), которые практически не имеют прибыли, многие пенсионеры ищут недвижимость для регулярного дохода в течение своих золотых лет. По оценкам, один из 10 пенсионеров уже дополнил свой доход некоторым видом аренды. Использование аренды недвижимости для дополнительного дохода не показывает признаков снижения популярности, поскольку процентные ставки остаются низкими. Оцените, совместима ли игра в аренду с вашим стилем жизни, как определить подходящие свойства, общие ошибки, чтобы избежать и как обеспечить финансирование.

Техническое обслуживание

Прежде всего, важно помнить, что аренда имущества требует, по крайней мере, столько обслуживания, как ваш собственный дом, и, вероятно, больше, поскольку арендаторы не имеют большого стимула заботиться о месте за исключением того, что они вернут свои депозиты. Это техническое обслуживание не только означает, что необходимо удалить гнезда осы и зафиксировать трещины в фундаменте; он также включает в себя туалеты, разбивающиеся на 2 а. м. , требующих неотложных сантехнических услуг. Если вы живете рядом с арендным имуществом и чувствуете себя комфортно в решении любых проблем, которые могут возникнуть, обслуживание не должно быть большим фактором в уравнении, предполагая, что вы осторожны при покупке недвижимости. Если вы живете дальше или не хотите звонить по телефону 24/7, вам, возможно, придется нанять менеджера по недвижимости.

Компании по управлению имуществом

Преимущество найма компании по управлению имуществом заключается в том, что компания обычно занимается всеми повседневными задачами, такими как прием звонков по часам и сбор арендной платы, ваше участие в обналичивании чека каждый месяц. Недостатком является то, что компания взимает плату за эти услуги, принимая значительную часть из вашего ежемесячного дохода, и вы все еще находитесь на крючке для крупных билетов, таких как замена системы водопровода, если окажется, что вы купили сбой имущество. Ознакомьтесь с расходами местных компаний по управлению недвижимостью, но ожидайте, что большинство из них будет стоить около 10% ежемесячной арендной платы, взимаемой за дополнительную плату, в случае особых обстоятельств, таких как выселения.

Поиск правильного свойства

Локальное знание - это обязательное условие, чтобы обеспечить вам необходимую вам собственность. Во-первых, убедитесь, что вы не переплачиваете. Вековое правило для аренды имущества - вы не должны платить более чем в 12 раз годовой арендной платы, которую вы можете взимать. Зная местный рынок аренды, вы получаете представление о том, чего вы можете реально ожидать, но позвольте некоторому месту для маневра к правилу, если вы живете в столь дорогой области, как Нью-Йорк или Сан-Франциско.

Например, если вы покупаете дуплекс за 200 000 долларов США, это правило допускает общую годовую арендную плату в размере около 16, 700 долларов США для обеих единиц или 8 350 долларов США каждая.Это 700 долларов в месяц. Но что, если у вас есть один из сидевших в течение нескольких месяцев? Вам нужно некоторое дополнение для неожиданного, поэтому эксперты рекомендуют добавлять 10% к вершине. Спросите как минимум $ 775 в месяц. Посмотрите, будет ли эта сумма сжигать с подобной арендой в этом районе. Если да, приступайте к покупке. Если сопоставимые арендные ставки идут от $ 600 до $ 650, пришло время уйти и посмотреть на другие объекты.

Во-вторых, вы хотите быть уверенным в том, что имущество легко арендуется. Лучший способ - рассмотреть недвижимость как потенциального арендатора, а не арендодателя. Отличный вид, близость к местному университету или удобный общественный транспорт - это отличительные особенности, которые следует учитывать. Остерегайтесь «влюбляться» в дом; в конце концов, вы покупаете его, чтобы заработать деньги на сделке, а не жить там сами.

Наконец, важно, чтобы недвижимость была проверена профессионалом. Гнилая крыша, требующая замены в $ 10 000 в первый год, может уничтожить всю прибыль в течение нескольких лет в будущем.

Финансирование и налоги

Ожидайте внесение аванса в размере от 20 до 30% даже с хорошим кредитом. Люди, естественно, больше привязаны к дому, в котором они физически живут, чем арендная собственность, и банки все еще нервничают после кризиса недвижимости в 2008 году. Аналогичным образом, гораздо легче получить ипотечный кредит на аренду вашего имущества до того, как вы уйдете на пенсию.

Если у вас нет большого количества наличных денег, вы можете использовать свои пенсионные счета для первоначального взноса. Фактически, для этого могут быть значительные налоговые льготы в зависимости от типа пенсионного плана, который у вас есть. Правила отличаются для IRA, Roth IRA и планов 401 (k), поэтому проконсультируйтесь с вашим налоговым составителем, чтобы получить представление о ваших вариантах и ​​возможных налоговых последствиях.

Еще одно преимущество аренды имущества - это позволить вам потребовать отчисления от амортизации по вашей федеральной налоговой декларации. Обратите внимание, что вы можете получить больше налогов, если позже вы продадите недвижимость с прибылью.

Недостатки

Есть несколько потенциальных проблем, которые следует учитывать. Группа сумасшедших мальчиков колледжа может нанести ущерб, превышающий гарантийный депозит, а щенок, жующий все, может добавить во много раз дополнительную арендную плату за 10 долларов каждый месяц. Несчастный арендатор, который выселяется почти всегда, становится чистым убытком для арендодателя.

Продленные периоды пребывания в сидении собственности могут съесть годовую прибыль в спешке, даже с дополнительным дополнением на 10%. Ваше государство и муниципалитет могут облагать налогом вашу арендуемую недвижимость иначе, чем ваш собственный дом, то есть вы можете упустить ключевые отчисления и в конечном итоге заплатить неожиданно высокие налоги на недвижимость. Кроме того, убедитесь, что вы изучаете, имеет ли муниципалитет обязательные проверки и сборы. Некоторые места пытаются обуздать преобразование собственности, занятой владельцем, в аренду, сделав ее дорогостоящим бюрократическим беспорядком.

Имейте в виду, что недвижимость неликвидна и должна рассматриваться как долгосрочная инвестиция. Дни доходного переливания дома давно прошли, и, учитывая высокие транзакционные издержки, такие как сборы за риэлторские услуги и затраты на закрытие, вы находитесь в долгосрочной перспективе, когда покупаете инвестиционную собственность.Это означает, что вам нужен достаточный денежный буфер для покрытия ваших расходов на проживание в течение как минимум шести месяцев, если произойдет что-то неожиданное.

Если вы выполняете домашнее задание и находите подходящее имущество, у вас может быть ключ к безопасному и удобному уходу на пенсию. Просто убедитесь, что вы учитываете все факторы, и не забывайте обсуждать влияние налога с местным налоговым специалистом, чтобы избежать неприятных сюрпризов позже.