Чрезвычайная ситуация с жильем полностью перестроила американский ипотечный рынок. Часть этого развития включала более жесткие ограничения на получение ипотечных кредитов в сочетании с обилием вновь доступных домов для продажи. Это, в свою очередь, позволило некоторым инвесторам приобрести вторую недвижимость для инвестиций и аренды.

Существуют две основные школы мысли при рассмотрении инвестиций в недвижимость и способы их приближения: один считает разумным выплатить все наличные деньги за второй дом, в то время как другая сторона считает, что на втором - или даже третье или четвертое имущество - гораздо выгоднее. Вот примеры для обоих.

Дело для использования

Эта дискуссия в большой степени освещена в Интернете, а несколько сайтов финансовых новостей и блогов утверждают, что использование рычагов имеет больше смысла при покупке инвестиционных объектов. Например, Али Бун из BiggerPockets. com утверждает, что доходность выше, а риски ниже при использовании такого типа инвестиций. Логика этого заключается в том, что если свойство будет расти в цене, инвестор будет меньше уступать, но может получить гораздо больше, чем его первоначальный капитал.

Например, предположим, что вы положили 15% на дом стоимостью 500 000 долларов. Ваши первоначальные инвестиции тогда будут $ 75 000. Два года спустя, если этот дом увеличится в цене до 650 000 долларов, вы сможете продать и получить гораздо больше, чем ваши первоначальные 75 000 долларов. В этом случае ваши основные инвестиции в размере 75 000 долларов а также дополнительные 75 долларов США. В этом случае вы рискуете гораздо меньше, чем инвестор по покупке наличных денег в этой ситуации, но все же принесли значительную прибыль.

Умножьте эту формулу и стратегию на три или четыре свойства, и опытный инвестор может получить довольно большую прибыль. У заемного инвестора больше возможностей, чем его коллега по покупке наличных денег в таких ситуациях. Покупатели наличных денег часто покупают дом прямо с большей частью денег, которые у них есть для инвестиций. Напротив, заемный инвестор может диверсифицировать выделение этих денег по нескольким различным свойствам, что, возможно, увеличивает его доходность в долгосрочной перспективе.

Риски удержания

Привлечение любого типа инвестиций имеет неотъемлемый риск - особенно при работе с неопределенностями на рынке жилья. Прежде всего, диверсификация денег по инвестиционной недвижимости - это подход, который следует серьезно рассматривать только хорошо информированным инвестором. Необходимо четкое понимание текущих экономических условий, общего состояния рынка жилья в целом и района, в котором вы покупаете.

Хотя есть несколько преимуществ для выкупа кредита для покупки инвестиционной собственности, все может пойти наперекосяк.Предположим, что каждая арендная собственность резко обесценилась по стоимости. Залоговый инвестор теперь должен намного больше, чем он или она когда-либо подавали. Если вы ошибаетесь на рынке даже немного, вы можете потерять массово, особенно с несколькими свойствами в своем портфолио. Хотя прибыль здесь заключается в том, что банк, безусловно, потеряет больше, чем вы, ваш кредитный рейтинг может сильно пострадать. Потенциал значительной отдачи привлекает многих к такому типу стратегии, но к нему следует подходить с четким учетом всех связанных с этим рисков. Разумеется, эта стратегия также потребует от вас пройти процесс ипотеки - во многих случаях, несколько раз - это еще одно дело.

Дело для покупки акций в наличных деньгах

Денежные инвесторы могут обойти весь процесс подачи ипотечного кредита и сделать быструю инвестицию, если они увидят возможность, которая очень выгодна. Еще одно преимущество выплаты наличных денег для аванса недвижимости - это то, что вам не нужно платить проценты. Даже с процентными ставками, такими низкими, какими они являются сейчас, в долгосрочной перспективе всегда будет более дорогостоящим платить какие-либо проценты, чем это не будет.

Для многих инвесторов, у которых есть средства, покупка недвижимости с наличными деньгами имеет смысл, особенно если вы считаете, что рынок в ближайшие пару лет значительно поднимется. Например, предположим, что вы покупаете дом прямо за 400 000 долларов и сидите на нем, пока не увидите, что момент прав на продажу. Если вы будете правы насчет подъема, а дом оценит в цене до 500 000 долларов, это прямая прибыль в размере 100 000 долларов для инвестора, не считая выплаты банковских процентных платежей или суммы, которую вы заимствовали в ипотеке. Наличие 100% акций в доме также облегчает для инвестора получение кредита против него в будущем, если это необходимо. Покупка дома напрямую наличными может также создать немедленный денежный поток для инвестора. Некоторые инвесторы стремятся создать движущийся доход со своими свойствами, и подходящий тип арендаторов может это обеспечить.

Риски оплаты наличных денег для недвижимости

Вложение всех ваших активов в одну инвестицию крайне рискованно. Поэтому такой подход может оказаться не лучшей стратегией для инвестора, у которого ограниченная сумма денег для долгосрочного использования.

В то время как дом может увеличиться в стоимости, он может так же быстро обесцениться, и те деньги, которые вы потеряете, будут прямыми. Диверсификация - одна из основных заповедей инвестирования. Закрепление большинства активов в одном классе активов может привести к огромным потерям. Ввод сто тысяч долларов в один класс активов также связывает вашу ликвидность, пока у вас нет продавца.

Итог

Обе стратегии предлагают преимущества, но для разных типов инвесторов. Важно отметить, что любая стратегия требует значительного объема располагаемого инвестиционного дохода. Даже заемные покупатели, которые распространяют свои инвестиции по нескольким свойствам, должны будут принять на себя риск обесценивания всех этих свойств.Кроме того, при покупке нового дома за наличные деньги не используйте пенсионные сбережения или ваш экстренный фонд.

Для инвестора, у которого есть большая сумма денег, которую можно инвестировать, склонность к риску - это то, что действительно будет определять направление решения здесь. Умелые позиции в инвестиционной недвижимости, несомненно, принесут более высокую доходность, но для менее привлекательного инвестора, который все еще ищет справедливость и доходность, покупка денег может быть лучшим вариантом.