Дом - одна из самых больших инвестиций, которую многие из нас когда-либо сделают. Одно из преимуществ владения одним - это то, что он может создать большую финансовую безопасность и стать добросовестным источником наличных денег. Домовладельцы, нуждающиеся в быстром финансовом исправлении или стремящиеся сделать еще одну инвестицию, например, могут иметь право использовать капитал своего дома для получения денег.

«Капитал» относится к оценочной рыночной стоимости дома, за вычетом того, что ему причитается. Если дом оценивается в 400 000 долларов США, при этом 150 000 долларов должны быть на нем, то доступный капитал составит 250 000 долларов США.

Варианты заимствования

Два основных финансовых механизма, позволяющих собственникам заимствовать средства против этого начисленного капитала, - это кредит на покупку собственного капитала и кредитная линия собственного капитала или HELOC. Хотя оба средства привлекают средства к стоимости акций, они функционируют совершенно по-разному и учитывают различные потребности в займах. Основное различие между ними заключается в том, как средства выделяются.

Кредит на покупку собственного капитала (читать Кредиты на жилье: затраты ), иногда называемые «срочным кредитом», выплачивают заемные деньги в виде единовременной выплаты, как обычный личный кредит. Кредитная линия позволяет заемщикам снимать средства (вплоть до утвержденного кредитного лимита) по мере необходимости - как кредитная карта. Оба они также называются «вторыми ипотечными кредитами», поскольку они обеспечены вашей собственностью, как и первоначальная (основная) закладная. Однако, в отличие от первых ипотечных кредитов (которые обычно действуют в течение 30 лет), варианты финансирования долевого участия обычно приходят с более короткими сроками погашения от 5 до 15 лет.

Итак, какая модель заимствования подходит лучше всего? Это зависит от ряда факторов, таких как цель, для которой был запрошен кредит, фиксированные или переменные процентные ставки, желаемый срок кредита, сколько вы намерены брать взаймы и предпочитаете структуру погашения.

Кредит на покупку собственного капитала

Поскольку кредитные средства выплачиваются единовременно, дополнительные деньги не могут быть сняты с кредита (как в случае с HELOC). Эти займы устанавливают регулярные ежемесячные выплаты в течение установленного промежутка времени - таким же образом, как первичная закладная выплачивается фиксированными платежами. Эта модель финансирования идеально подходит для заемщиков, которые предпочитают безопасность, предлагаемую фиксированными процентными ставками, и для тех, кому требуется значительная сумма для других инвестиций, таких как второй дом или автомобиль или консолидация задолженности.

Кредитная линия для собственного капитала

HELOCs функционируют как возобновляемая кредитная линия (см. Каковы различия между возобновляемым кредитом и кредитной линией? ), что подходит для лицам, которым необходим доступ к резерву наличных денег в течение определенного периода времени, а не авансом. Например, домовладельцы часто используют HELOC для финансирования ремонта и улучшения дома, поскольку подрядчики и материалы могут оплачиваться по мере необходимости.Это обеспечивает наличные деньги по мере необходимости и означает, что вы никогда не платите проценты за более заемные средства, чем вы на самом деле используете в любой момент времени.

HELOC позволяет вам заимствовать до определенной суммы в течение срока действия займа или «периода заимствования», установленного кредитором. В течение этого времени вы можете снимать наличные деньги по мере необходимости; когда вы возвращаете принципалу, вы можете снова использовать кредит. Кредитные линии имеют переменную процентную ставку, которая колеблется в течение срока действия займа, поэтому платежи будут варьироваться в зависимости от процентной ставки и количества кредитов.

HELOCs обычно предлагают больше гибкости погашения, чем кредит на покупку собственного капитала. Например, во время периода лимита на линии капитала вы можете либо ежемесячно выплачивать проценты только по процентам, либо выбирать оплату принципала. Некоторые кредиторы требуют от заемщиков погасить всю сумму в конце периода заимствования; другие могут позволить вам производить платежи в течение дополнительного периода времени, известного как «период погашения».

Процентные ставки

Красота кредитов для собственного капитала и HELOCs заключается в том, что процентные ставки обычно намного ниже, чем необеспеченные банковские кредиты и кредитные карты, поскольку заемщик выступает в качестве обеспечения. Доходности по собственному капиталу обычно имеют фиксированные процентные ставки, поэтому погашения производятся по всей единовременной сумме, тогда как HELOCs (как правило) варьируются, поэтому ежемесячные выплаты варьируются в зависимости от рынка. Проценты по двум типам займов могут облагаться налогом на сумму кредита до 100 000 долларов США, но вам необходимо проконсультироваться с вашим налоговым консультантом, чтобы узнать, имеете ли вы право.

Расчет капитала

Размер капитала в вашем доме эволюционирует со временем, в зависимости от рыночных условий, выдающихся ипотечных кредитов (и как быстро вы их погашаете), роста капитала и внутренних улучшений, внесенных в собственность. Чем быстрее вы окупите свой ипотечный кредит, тем больше средств вы освободите. И чем быстрее вы добавите ценность, тем больше акций вы создадите.

Чтобы получить точный показатель справедливости, на котором основывается кредит или кредитная линия, будет оценен профессиональный оценщик, чтобы оценить стоимость недвижимости. Кредитное учреждение, рассматривающее вопрос о выдаче кредита, предоставит своему собственному оценщику определение стоимости дома / собственного капитала и возможностей заимствования после того, как вы подали заявку на него.

Сумма, на которую вы претендуете, основана на ряде факторов, которые включают отношение стоимости кредита к стоимости, срок оплаты кредита и обычные критерии заимствования, такие как поддающийся проверке доход, другие долги и кредитная история.

Итог

Поскольку цены на жилье растут по всей стране, кредиты на покупку собственного капитала и HELOC предлагают привлекательный, низкий процентный способ для домовладельцев заимствовать у своих кирпичей и строительных растворов. Это логичный финансовый авеню, с помощью которого можно финансировать все, начиная от ремонта и заканчивая поступлением в колледж и инвестиционной собственности.

Поскольку вы ставите свой дом на линию, избегайте использовать эти средства для фривольных целей или заимствовать больше, чем вы можете погасить. Основные проблемы, которые следует учитывать, - это ли вам действительно нужны деньги, цель кредита, сколько вы намерены брать (и сколько вы можете с комфортом погасить), идеальную структуру погашения и текущие процентные ставки.Обратитесь к онлайн-калькуляторам вашего банка или кредитного учреждения, чтобы помочь с цифрами. И как с любым финансовым продуктом, не забудьте совершить покупки по лучшей цене.