Ипотека поставляется в двух основных формах - фиксированной и регулируемой ставках - с некоторыми гибридными комбинациями и несколькими производными от каждого. Базовое понимание процентных ставок и экономических влияний, которые определяют будущий курс процентных ставок, может помочь потребителям сделать финансово обоснованные ипотечные решения, например, сделать выбор между ипотекой с фиксированной ставкой или ипотекой с регулируемой ставкой (ARM) или решить, следует ли рефинансирование из ипотеки с регулируемой ставкой.

В этой статье мы обсудим влияние процентных ставок на ипотечную отрасль и то, как оба они в конечном итоге повлияют на сумму, которую вы платите за свой дом.

Ипотечная производственная линия

Ипотечная индустрия имеет три основные части или предприятия: инициатор ипотеки, агрегатор и инвестор.

Ипотечный застройщик является кредитором. Кредиторы бывают разных форм: от кредитных союзов и банков до ипотечных брокеров. Ипотечные инициаторы внедряют и продают кредиты потребителям. Они продают кредиты. Они конкурируют друг с другом на основе процентных ставок, сборов и уровней обслуживания, которые они предлагают потребителям. Процентные ставки и сборы, которые они взимают с потребителей, определяют их норму прибыли. Большинство инициаторов ипотеки не имеют «портфельных» кредитов (что означает, что они не сохраняют кредитный актив). Вместо этого они продают ипотеку на вторичный рынок ипотечных кредитов. Процентные ставки, которые они взимают с потребителей, определяются их прибылью и ценой, по которой они могут продавать ипотеку на вторичном рынке ипотечных кредитов.

Агрегатор покупает недавно созданные ипотечные кредиты из других учреждений. Они являются частью вторичного рынка ипотечных кредитов. Большинство агрегаторов также являются инициаторами ипотеки. Агрегаторы объединяют много подобных ипотечных кредитов вместе для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) - процесс, известный как секьюритизация. Обеспеченная ипотекой защита - это облигация, обеспеченная базовым пулом ипотечных кредитов. Ипотечные ценные бумаги продаются инвесторам. Цена, по которой ценные бумаги с ипотечным покрытием могут быть проданы инвесторам, определяет цену, которую агрегаторы будут платить за вновь созданные ипотечные кредиты от других кредиторов и процентные ставки, которые они предлагают потребителям для собственного ипотечного кредитования.

Есть много инвесторов в ценные бумаги с ипотечным покрытием: пенсионные фонды, паевые фонды, банки, хедж-фонды, иностранные правительства, страховые компании, и Фредди Мак и Фанни Мэй (финансируемые правительством предприятия). Поскольку инвесторы пытаются максимизировать прибыль, они часто проводят анализ относительной стоимости между ценными бумагами с ипотечным покрытием и другими инвестициями с фиксированным доходом, такими как корпоративные облигации. Как и во всех финансовых ценных бумагах, спрос инвесторов на ипотечные ценные бумаги определяет цену, которую они будут платить за эти ценные бумаги.

Инвесторы определяют ставки ипотеки?

В значительной степени инвесторы с ипотечным покрытием определяют ставки по ипотечным кредитам, предлагаемые потребителям. Как объяснялось выше, линия по производству ипотечных кредитов заканчивается в форме обеспеченной ипотекой ценной бумаги, приобретенной инвестором. Свободный рынок определяет рыночные клиринговые цены, которые инвесторы будут платить за ипотечные ценные бумаги. Эти цены возвращаются через ипотечную отрасль, чтобы определить процентные ставки, предлагаемые потребителям.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Процентная ставка по ипотеке с фиксированной процентной ставкой установлена ​​на срок жизни ипотеки. Однако в среднем 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имеют срок службы около семи лет. Это связано с тем, что домовладельцы часто перемещают или будут рефинансировать свои ипотечные кредиты.

Цены на ценные бумаги с ипотечным покрытием сильно коррелируют с ценами на облигации Казначейства США. Это означает, что цена обеспеченной ипотекой безопасности, обеспеченной 30-летними ипотечными кредитами, будет двигаться с ценой пятилетней ноты США или Казначейства США на 10-летнюю облигацию на основе финансового принципа, известного как продолжительность. На практике срок действия 30-летней ипотеки ближе к пятилетней ноте, но рынок, как правило, использует 10-летнюю облигацию. Это также означает, что процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой, предлагаемым потребителям, должна повышаться или снижаться с доходностью 10-летней облигации США. Доходность облигаций зависит от его купонной ставки и цены.

Экономические ожидания определяют цену и доходность облигаций Казначейства США. Худший враг связи - это инфляция. Инфляция снижает стоимость будущих платежей по облигациям - как купонные платежи, так и погашение принципа. Поэтому, когда инфляция высока или ожидается рост, цены на облигации падают, а это означает, что их доходность растет - наблюдается обратная зависимость между ценой облигации и ее доходностью.

Роль ФРС

Федеральный резерв играет большую роль в инфляционных ожиданиях. Это связано с тем, что представление рынка облигаций о том, насколько хорошо Федеральный резерв контролирует инфляцию посредством администрирования краткосрочных процентных ставок, определяет долгосрочные процентные ставки, такие как доходность 10-летней облигации США. Другими словами, Федеральная резервная система устанавливает текущие краткосрочные процентные ставки, которые рынок интерпретирует для определения долгосрочных процентных ставок, таких как доходность 10-летней облигации США.

Помните, что процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам сильно коррелируют с доходностью 10-летней облигации США. Если вы пытаетесь предсказать, какие 30-летние процентные ставки по ставке с фиксированной ставкой будут делать в будущем, посмотрите и поймите доходность 10-летней облигации Казначейства США (или пятилетней ноты) и следуйте за тем, что рынок говорит о денежной политике Федерального резерва.

Ипотека с регулируемой ставкой

Процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой может меняться ежемесячно, каждые шесть месяцев или ежегодно, в зависимости от условий ипотеки. Процентная ставка состоит из значения индекса плюс маржа.Это называется полной индексацией процентной ставки. Он обычно округляется до одной восьмой процентного пункта. Значение индекса является переменной, а маржа фиксируется для срока жизни ипотеки. Например, если текущее значение индекса составляет 6. 83%, а маржа - 3%, округление до ближайшей восьмой процентной точки приведет к полной индексированной процентной ставке 9. 83%. Если индекс упадет до 6,1%, полностью проиндексированная процентная ставка составит 9,1%.

Процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой привязана к индексу. Существует несколько различных индексов ипотеки, используемых для различных ипотечных кредитов с регулируемой ставкой, каждый из которых строится с использованием процентных ставок либо по типу активно торгуемой финансовой безопасности, либо по типу банковского кредита, либо по типу банковского депозита. Все различные индексы заклада широко коррелируют друг с другом. Другими словами, они движутся в одном направлении, вверх или вниз, по мере изменения экономических условий. Большинство индексов ипотеки считаются краткосрочными индексами. «Краткосрочный» или «срок» относится к сроку ценных бумаг, займов или депозитов, используемых для построения индекса. Как правило, любая гарантия, ссуда или депозит, срок действия которого составляет один год или менее, считается краткосрочным.

Большинство краткосрочных процентных ставок, в том числе тех, которые используются для построения индексов ипотеки, тесно коррелируют с процентной ставкой, известной как ставка федеральных фондов.

Изменения прогноза

Если вы пытаетесь прогнозировать изменения процентной ставки по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, посмотрите на форму кривой доходности. Кривая доходности представляет собой доходность по облигациям Казначейства США со сроками погашения от трех месяцев до 30 лет.

Когда форма кривой плоская или нисходящая вниз, это означает, что рынок ожидает, что Федеральная резервная система сохранит краткосрочные процентные ставки устойчивыми или понизит их. Когда форма кривой будет наклонена вверх, рынок ожидает, что Федеральная резервная система будет продвигать краткосрочные процентные ставки выше.

Крутизна кривой в любом направлении указывает на то, насколько рынок ожидает, что Федеральная резервная система будет повышать или понижать краткосрочные процентные ставки. Цена фьючерсов на ФРС также является показателем рыночных ожиданий будущих краткосрочных процентных ставок.

Нижняя линия

Понимание того, что влияет на текущие и будущие ставки по ставкам с фиксированной и регулируемой ставкой, может помочь вам сделать финансово обоснованные ипотечные решения. Эти знания помогут вам принять решение о выборе ипотеки с регулируемой ставкой по ипотеке с фиксированной процентной ставкой и могут помочь вам решить, когда имеет смысл рефинансировать из ипотеки с регулируемой ставкой. Ниже приведены несколько окончательных советов.

Не верьте всему, что слышите по телевизору. Это не всегда «хорошее время для рефинансирования из ипотеки с регулируемой ставкой до повышения процентной ставки». Процентные ставки могут еще больше продвинуться вперед - или они могут упасть. Узнайте, что говорит кривая доходности.

Подробнее см. 4 ключевых фактора, влияющих на рынок недвижимости , Лучшие индикаторы рынка жилья США и Как действуют процентные ставки по ипотеке.