Рынок жилья продолжает демонстрировать улучшающие признаки здоровья. Но почти в любом месте в США, в долгосрочной перспективе, еще дешевле купить дом, чем арендовать. По словам Трулии, покупка почти на 40% дешевле, чем аренда всей страны.

Для инвесторов в недвижимость этот дисбаланс дает прекрасную возможность. Одной из тенденций последних лет является скупка так называемых «под ключ» объектов, требующих гораздо меньше времени и усилий для сдачи в аренду.

Что делает эти дома уникальными, так это то, что они уже были переоборудованы, как правило, специализированной компанией по недвижимости «под ключ», прежде чем они выходят на рынок. Фактически, в доме часто бывает арендатор, когда продажа закрывается. Как правило, те же фирмы также предлагают инвесторам услуги по управлению недвижимостью. Это означает, что это те, кто звонит, когда кондиционер разбивается, а не вы.

Свойства «под ключ» особенно популярны у инвесторов, базирующихся на более дорогих рынках, далеко от которых расположены подразделения, например, в Нью-Йорке. Невозможно найти доступные свойства на своем рынке, эти люди могут генерировать денежный поток, вылавливая дома в другой части страны.

Знай свою собственность

В то время как дома под ключ обычно требуют немного меньше времени, чем другие виды недвижимости, инвесторы не должны недооценивать объем исследований, которые они должны делать.

Самый большой вопрос, конечно же, в том, является ли само свойство хорошим. Некоторые начинающие инвесторы так очарованы термином «под ключ», что они предполагают, что все дома с этим ярлыком являются отказоустойчивыми. К сожалению, это не так.

Эксперты говорят, что вы должны всегда посещать дом или многоквартирный дом лично, прежде чем заключать сделку, даже если это означает, что вы летите в другой город. Дом - это крупная покупка и инвестиции, поэтому важно точно знать, что вы покупаете. Увидев свойство вверх близко, вы также сможете лучше понять окрестности, что окажет значительное влияние на долгосрочную конкурентоспособность недвижимости.

Для дополнительной безопасности опытные инвесторы говорят, что всегда полезно пройти профессиональную проверку дома. Реабилитационная компания может порадовать вас ослепительной кухней и полностью отремонтированными ванными комнатами, но вы хотите убедиться, что менее заметные черты дома - например, печь и крыша - находятся в такой же хорошей форме.

Знай своего управляющего недвижимостью

По определению инвесторы под ключ вкладывают много веры в свою фирму по управлению недвижимостью. Последнее, чего вы хотите, это компания, которая медленно справляется с проблемами и не может получить новых арендаторов, чтобы заменить тех, кто уходит.

Это делает необходимым сделать домашнее задание в управляющей фирме, прежде чем спуститься по пути инвестиций в недвижимость.Вот некоторые из вопросов, которые вы хотите задать:

• Сколько опыта у фирмы?
• В среднем, сколько времени требуется, чтобы найти нового арендатора для своих свойств?
• Предоставляет ли он ежемесячные отчеты, которые могут помочь вам отслеживать расходы и доход?
• Какие сборы взимаются?

Личная встреча может пройти долгий путь, но также не мешает получить рефералы от других клиентов фирмы, которые могут указать на свои сильные и слабые стороны. (См. Также: Полное руководство для того, чтобы стать арендодателем: наем менеджера по недвижимости .)

Знай свою договоренность о владельце

Большинство компаний продадут вам дом прямо, но другие создают ограниченную ответственность компании или корпорации и попросить стать генеральным партнером в этом LLC.

Одна из причин, по которой они могут захотеть остаться в названии, - это упростить ситуацию. Если будет произведен ремонт, им не нужно получать ваше одобрение, чтобы исправить это, потратить деньги и т. Д. Но этот подход может также создать много непреднамеренных головных болей. По мнению многих советников, более простой путь заключается в создании отдельной учетной записи расходов, которую менеджер свойств может получить при необходимости для мелкого ремонта и превентивных мер. Вы остаетесь единственным именем в названии собственности.

Финансирование дома под ключ

Несмотря на недавний подъем ФРС, покупка дома «под ключ» по-прежнему является хорошим вызовом в сегодняшней среде с низким интересом. По состоянию на январь 2017 года процентная ставка по 30-летнему традиционному ипотечному кредиту с фиксированной процентной ставкой составляет 4,25%, при этом АПР составляет 4 323%. Для 20-летней обычной ипотеки с фиксированной процентной ставкой средняя процентная ставка составляет 4,12%, при этом АПР составляет 4 225%. А для 10-летней ипотеки с фиксированной ставкой средняя процентная ставка составляет 3,625% при годовом исчислении 3. 751%. (На основе цифр от usbank. Com)

Знайте ловушки

Хотя это может показаться отличным способом принести дополнительный доход, важно понимать, что инвестирование в недвижимость не для всех. Всегда существует угроза какого-то непредвиденного бедствия, от внезапного повышения налога на имущество до хронических проблем обслуживания до несчастных случаев (пожара, падения деревьев и т. Д.). Покупатели должны иметь нервы - не говоря уже о дополнительных денежных средствах - чтобы справиться с этими неожиданностями. (См. Также: Что означает управление активами в отношении недвижимости?)

Опытные инвесторы также говорят, что важно рассматривать свойства «под ключ» как долгосрочные обязательства. В отличие от акций и других относительно ликвидных инвестиций, дома могут потратить некоторое время на продажу. Поэтому, если владение арендной платой не является чем-то, что вы можете совершить в течение многих лет, это, вероятно, не стоит вмешиваться в первую очередь.

Нижняя линия

Свойства «под ключ» - интересная альтернатива для людей, не имеющих времени для физического обновления или поддержания инвестиций в недвижимость. Разумеется, инвестирование в недвижимость никогда не бывает без риска. Но эти свойства могут быть привлекательным вариантом для тех, кто хочет диверсифицировать свои активы, не сталкиваясь с повседневными проблемами, связанными с арендодателем (см. Также: Лучшие альтернативные инвестиции на фондовый рынок ).

Инвесторы платят премию за приобретение домов в условиях переезда, поэтому их потенциальная доходность не такая высокая, как у людей, которые перевернули более старую часть. Они также должны заплатить кому-то за управление имуществом, которое далее сокращается. Тем не менее, некоторые из более успешных покупателей «под ключ» могут получать прибыль более 10%. (См. Также: Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость .)