В то время как обратные ипотечные кредиты иногда рекламируются как обеспечивающие безопасный источник дохода на всю оставшуюся жизнь - и они могут при правильных условиях - заканчивать поступления раньше, чем вы ожидали, является одним из основные риски, связанные с получением этого вида кредита. Существует несколько способов получить обратную ипотечную выручку, и тот, который вы выберете, повлияет на то, как быстро и насколько легко вы сможете использовать свою способность заимствовать у вашего дома. Вот посмотрите на обстоятельства, при которых вы можете исчерпать обратную ипотечную выручку слишком рано - и как избежать этого сценария.

Планы платежей, которые ставят под угрозу заемщиков

Есть шесть способов получить обратную ипотечную выручку (см. Как выбрать план обратного ипотечного кредита ). Эти планы платежей представляют собой различные уровни риска для заемщиков.

♦ Конечная сумма с фиксированной ставкой

Только один обратный план выплаты ипотечного кредита, единовременная единовременная выплата, имеет фиксированную процентную ставку. Выделение фиксированной суммы с фиксированной процентной ставкой обычно является способом с низким риском для заимствования в том смысле, что вы точно знаете, сколько вам придется погашать. Но с обратной ипотекой эта кредитная структура имеет уникальные риски.

Домовладельцы часто берут обратно ипотечные кредиты, когда их собственный капитал является их единственным активом, и у них нет других возможностей для получения денег, в которых они нуждаются. Тем не менее, люди, которые берут эти кредиты, но не хороши с деньгами, или не так мысленно, как они когда-то были из-за проблем, связанных с возрастом, могут легко расходовать большую сумму. Как только они израсходовали эти деньги, у них не могло быть никаких других денежных источников. В идеальном мире обязательное обратное ипотечное консультирование лишает рискованных заемщиков выбора этого варианта, но в реальном мире это не всегда происходит. Для получения дополнительной информации о получении помощи, прежде чем принимать это решение, см. Найти подходящее обратное ипотечное консультационное агентство .

Бюро по защите прав потребителей (CFPB) определило все более популярную единовременную опцию как потенциально рискованную, особенно для более молодых заемщиков с более длительным сроком службы, у которых нет других пенсионных ресурсов. Они рискуют использовать капитал в начале выхода на пенсию. Обратный ипотечный кредит позволяет оставаться в вашем доме на всю жизнь даже после того, как вы исчерпали средства. Тем не менее, без каких-либо денег, заемщик не только будет иметь проблемы с оплатой расходов на проживание, но может в конечном итоге получить исключение. Это потому, что продолжая платить домовладельцам страхование и налоги на недвижимость - и сохранение дома в хорошем состоянии - это условия, позволяющие иметь обратную ипотеку. CFPB обнаружил, что заемщики с фиксированной ставкой фактически фактически дефолт по своим обратным ипотечным кредитам чаще, чем заемщики с регулируемой ставкой, за невыполнение этих расходов.

Вывод паушальной суммы также ставит обратных ипотечных заемщиков с большим риском быть обманутым, так как большая сумма, которую они заимствовали, является привлекательной мишенью для воров. (Узнайте, как защитить себя и своих близких в Остерегайтесь этих обратных мошеннических ипотечных кредитов .)

♦ Кредитная линия

Ваши шансы на исчерпание денег с помощью схемы кредитных карт - независимо от того, используется ли оно самостоятельно или в сочетании с планом терминов, как описано в следующем разделе, зависит от того, как вы его используете. В отличие от обычной кредитной линии собственного капитала, кредитная линия с обратной ипотекой является безотзывной, то есть ее нельзя отменять или уменьшать из-за изменений в ваших финансах или стоимости на дому. Это означает, что вы не рискуете потерять доступ к деньгам. Кроме того, ваш доступный кредитный лимит только снижается по мере начисления на него, и вы платите только проценты и страховые взносы по ипотечным кредитам на деньги, которые вы заимствуете. Более того, с кредитной линией, вы получаете доступ к дополнительным средствам с течением времени, потому что неиспользованная часть растет каждый год независимо от того, увеличивается ли стоимость вашего дома или нет. Неиспользованная часть вашей кредитной линии с обратной ипотекой растет с той же процентной ставкой, которую вы платите за деньги, которые вы заимствовали.

Вы можете получить доступ к 60% от вашего основного основного лимита в первый год, когда у вас есть кредитная линия. Начиная со второго года, вы можете опираться на оставшиеся 40% плюс все, что вы не использовали в первый год. Конечно, если вы используете свою доступную кредитную линию на ранней стадии, вам нечего будет использовать в будущем, если вы не погасите часть или все, что вы заимствовали, что увеличит ваш основной лимит. Да, вы можете производить платежи по обратной ипотеке, чтобы уменьшить остаток кредита в течение вашей жизни, и для этого нет штрафа за предоплату. Ваш кредитор должен сначала применить частичный возврат к процентам, которые вы должны, а затем к любым ссудам и последним для вашего принципала.

♦ Срок и измененный срок

Из пяти планов выплат с регулируемыми процентными ставками термин и измененные планы сроков также ставят вас под угрозу извлечения ваших обратных займов. Планы долгосрочных платежей предусматривают равные ежемесячные платежи с предопределенной датой остановки. Модифицированные долгосрочные планы дают вам фиксированный ежемесячный платеж за заданное количество месяцев, а также доступ к кредитной линии. Ежемесячный платеж будет меньше, чем если вы выберете прямолинейный план, а кредитная линия будет меньше, чем если вы выберете прямую линию кредитного плана.

С планом оплаты по срокам вы достигаете основного предела кредита - максимум, который вы можете взять взаймы - в конце срока. После этого вы не сможете получать дополнительные доходы от обратной ипотеки. Вы сможете остаться в доме, с оговорками, упомянутыми ранее в разделе паушальной суммы. С измененным планом сроков вы будете получать ежемесячные платежи только на заранее определенный период, но кредитная линия останется доступной до тех пор, пока вы ее не исчерпаете. Вы можете избежать исчерпания денег с помощью этого плана, если тщательно использовать кредитную линию.Вы также можете быстро потратить деньги, если вы исчерпали кредитную линию на раннем этапе. Более безопасный выбор заключается в том, чтобы в первую очередь полагаться на срок платежей до истечения срока, позволяя вашей кредитной линии расти, а затем позже полагаться на вашу кредитную линию. Если вы никогда не используете кредитную линию, у вас может быть достаточный капитал, чтобы предоставить вам гибкость в будущем для продажи вашего дома, погасить кредит и переехать.

Как избежать выхода из выручки

Ожидание до тех пор, пока вы можете вытащить обратную ипотеку, - это один из способов ограничить ваши шансы на выживание средств. CFPB предупреждает, что более молодые заемщики с более длительной ожидаемой продолжительностью жизни имеют больше шансов использовать весь свой собственный капитал с обратной ипотекой. Это не проблема, если они могут стареть на месте - оставаться в своих домах на всю жизнь - но это проблема, если они хотят или должны двигаться позже. После продажи дома и оплаты того, что они должны на обратной ипотеке, у них может не хватить денег, чтобы переместиться или заплатить за текущие расходы на проживание и медицинские расходы.

При этом процентные ставки были на исторических минимумах в течение нескольких лет. Будущее увеличение процентных ставок может уменьшить, сколько вы можете брать, даже если вы старше. Джек М. Гуттентаг, профессор почетного профессора в Школе Уортона Университета Пенсильвании, изучил этот вопрос и обнаружил, что 62-летний мужчина, который ждал до 72 лет, получил обратную ипотеку и выбрал линию плана платежей по кредиту может увеличить свою кредитную линию на 17%, ожидая тех 10 лет, если процентные ставки остались прежними. Однако если процентные ставки удвоятся, тот же заемщик будет иметь доступ к линии меньшего размера на 69%.

В случае плана платежей по кредитным линиям, на самом деле имеет смысл как можно скорее вывести обратную ипотеку, а затем оставить линию нетронутой как можно дольше, чтобы максимально увеличить свой потенциал роста.

Рассмотрите План оплаты владения землей

Обратные ипотечные заемщики также могут избежать исчерпания средств по займам, выбирая тарифный план или модифицированный план погашения, если они не отстают от страхования домовладельцев, налогов на имущество и ремонта дома. Неспособность сделать любую из этих вещей означает, что кредит становится подлежащим уплате. Планы погашения задолженности имеют регулируемую процентную ставку и обеспечивают равные ежемесячные платежи на всю жизнь, если по крайней мере один заемщик все еще живет в доме в качестве своего основного места жительства. Модифицированное страхование предоставляет как фиксированные ежемесячные платежи на всю жизнь, так и кредитную линию. Это дает вам меньший ежемесячный платеж, чем если бы вы выбрали прямой тарифный план, и ваша кредитная линия будет меньше, чем если бы вы выбрали прямую линию кредитного плана. Если вы никогда не используете кредитную линию, вы будете меньше, поэтому этот вариант комбинации является хорошим выбором, если вы хотите получить гарантированный доход на всю жизнь с меньшим риском использовать все свои средства и не в состоянии позволить себе двигаться.

Если вы уже выбрали обратную ипотеку и считаете, что можете столкнуться с риском исчерпания средств, поговорите с вашим кредитором об изменении плана платежей.До тех пор, пока вы не выберете фиксированный тариф, единовременный единовременный платеж, вы можете изменить свой план выплат - при условии, что вы можете оставаться в пределах основного лимита вашего кредита. Большой вопрос заключается в том, достигли ли вы уже или достигли максимального предела. Изменение плана платежей намного проще, чем рефинансирование, и требует только административный сбор в размере 20 долларов США.

Дилемма, не связанная с заимствованием супруга

Независимо от того, какой план вы выбираете, если у вас есть младший, не имеющий заимствования супруга, он или она рискует переживать обратную ипотечную выручку, если вы сначала уйдете. Законы, которые вступили в силу в 2015 году, защищают квалифицированных необязательных супругов от необходимости выезжать, если их заимствованный супруг преследует их, но невозвратные супруги не могут получать какие-либо дополнительные платежи после смерти заемщика. Это правило облегчает выживающему, не являющемуся заимствованием супругу, возможность эффективно пережить обратную ипотечную выручку.

Выживший супруг может продать дом и погасить обратную ипотеку. В зависимости от того, сколько стоит дом и насколько высока сумма ссуды, продажа может или не может оставить выжившего супруга с достаточным количеством гнездового яйца, чтобы жить дальше. Если у выжившего супруга есть достаточный доход, чтобы претендовать на регулярную авансовую ипотеку, возможно, можно будет рефинансировать из обратной ипотеки. Если обратный остаток по ипотечному кредиту выше, чем тот, который стоит дома, лучшим вариантом является сохранение жизни в доме, так как продажа или предоставление займа кредиторам выйдет из оставшегося в живых супруга, где нет места для проживания, и нет денег из дома. (Более подробно об этом вопросе читайте Обратный ипотечный кредит: может ли ваша вдова (er) потерять дом? )

Итог

Несмотря на то, что некоторые верные ипотечные лидеры полагают, что есть много способов пережить доходы от обратной ипотеки. Прежде чем вы или любимый человек возьмете этот вид займа, важно понять обстоятельства, при которых обратная закладная не может обеспечить финансовую безопасность на всю жизнь.