Страхование частных ипотечных кредитов (PMI) - это тип страхового полиса, который защищает кредиторов от риска, по которому покупатель будет дефолт и подтолкнуть ипотеку к выкупу. Он также позволяет покупателям, которые не могут или не хотят, сделать значительный первоначальный взнос, чтобы получить ипотечное финансирование по доступным ценам. Если вы купите дом и разместите менее 20%, ваш кредитор, вероятно, минимизирует свой риск, требуя от вас покупки страховки от компании PMI до подписания кредита.

PMI приносит пользу кредитору (единственному бенефициару PMI), но он может добавить значительную часть вашего ежемесячного платежа по дому: обычно он составляет около 0,5 - 1% от суммы кредита в год , Например, PMI на сумму 200 000 долларов США может стоить до $ 2 000 в год или $ 166. 67 каждый месяц, при условии 1% ставки PMI.

Не путайте PMI с ипотечным страхованием жизни, который идет к вам (или вашим бенефициарам), чтобы погасить ваш ипотечный кредит, если вы умираете или становитесь инвалидом. См. Как я могу избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI)? для получения дополнительной информации о PMI.

Поскольку премии дорогие (и политика PMI выгодна кредитору, не вам), важно понять, когда - и как - вы можете избавиться от своего PMI.

Закон о защите прав домашних хозяйств

Закон о защите домовладельцев от 1998 года («Закон об отмене PMI») вступил в силу 29 июля 1999 года. В этом Законе рассматриваются трудности, с которыми домовладельцы сталкиваются при отмене покрытия PMI после того, как они достигли необходимого уровня долевого участия , и он установил единые процедуры для отмены и прекращения политики PMI. Закон применяется в первую очередь к ипотечным жилищным кредитам, возникшим после 29 июля 1999 года (если ваш кредит был выпущен до этой даты, вам нужно будет связаться с вашим кредитором для получения дополнительной информации).

В Законе излагаются три ситуации, когда PMI с заемщиком может быть ликвидирован: автоматическое завершение, аннулирование заемщика и окончательное прекращение, когда кредит достигает своей средней точки.

Автоматическое завершение

В соответствии с Законом о защите домовладельцев ваш кредитор должен прекратить PMI в день, когда ваш остаток по кредиту будет достигнут 78% от первоначальной стоимости вашего дома (другими словами, когда ваш капитал достигнет 22 %), при условии, что вы находитесь в курсе своих ипотечных платежей. Если вы не указали текущие платежи в день, когда ваша закладная достигла 78% -го порога, кредитор должен автоматически прекратить PMI в первый день первого месяца после даты, когда вы стали текущим. Как только PMI будет расторгнут, кредитор не может требовать дальнейших платежей PMI более чем через 30 дней после даты окончания или - если вы отстаете от платежей - после того, как вы закончите, вы станете действующим в своих платежах, в зависимости от того, что наступит раньше.

Важно признать, что 78% -ый порог основан на дате, когда кредит запланированный достигнет 78%, согласно вашему графику амортизации, а не по фактическим платежам. Это означает, что если вы внесли дополнительные платежи и досрочно достигли 78% -го порога, ваш кредитор не должен прекращать PMI до первоначально запланированной даты, что может оставить вам месяцы или даже годы ненужных платежей PMI. Чтобы избежать чрезмерных платежей, вы можете запросить отмену покрытия PMI (см. Следующий раздел). Также обратите внимание, что требования ипотеки FHA отличаются от обычных кредитов и зависят от того, когда возник ваш кредит и сколько денег вы подали. Проконсультируйтесь с вашим кредитором, чтобы узнать, как и когда вы можете отказаться от страховой премии по ипотечным кредитам (PMI).

Запрашиваемый отмена заемщика.

В соответствии с законом заемщики с хорошей историей платежей могут потребовать отмены PMI, когда их собственный капитал в собственности достигает 20% от покупной цены или оценочной стоимости. У вас есть «хорошая история платежей», если у вас:

• не был произведен платеж в течение 60 дней и более в течение первых 12 месяцев последних двух лет до даты отмены (или даты, когда вы запрашиваете аннулирование, в зависимости от того, что наступит позднее); или
• не произвел платеж, который был просрочен на 30 дней или более в течение 12 месяцев до даты отмены (или даты, когда вы запрашиваете отмену, в зависимости от того, что наступит позднее).

По закону кредиторы обязаны сообщать вам о своем праве отменить PMI. Неудивительно, что до принятия закона кредиторы могли (и часто делали) продолжать требовать ежемесячные платежи PMI задолго до того, как заемщики построили значительную долю в своих домах, и кредитор больше не подвергался риску потери по умолчанию заемщика. Это незаконно.

Чтобы запросить отмену, вы должны:

• отправить письменный запрос на отмену;
• Хорошая история платежей;
• Будьте в курсе ваших ипотечных платежей;
• Удовлетворите требования кредитора для доказательства того, что стоимость имущества не упала ниже первоначальной стоимости (например, оценка); и
• Обеспечить сертификацию того, что ваш капитал в собственности не подлежит подчиненному залогу (например, второй ипотечный кредит).

После того как PMI был отменен, кредитор не может требовать дальнейших платежей PMI более чем через 30 дней после получения вашего письменного запроса или даты, когда вы удовлетворили доказательства и требования к сертификации, в зависимости от того, что наступит позже.

Уплата вашей ипотеки - это не единственный способ построить справедливость, которая позволяет вам потребовать отмены. Создание улучшений, которые добавляют достаточное значение для вашего дома, также может привести к минимальному минимуму. Если вы делаете большой ремонт - например, важно переделать кухню - просмотрите номера, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение письменного запроса на отмену PMI.

Окончательное завершение

Если вы еще не достигли 78% -ного порога, вы все равно сможете устранить платежи PMI. Согласно закону, ваш кредитор должен прекратить PMI в первый день месяца, следующего за датой, когда ваш кредит достигнет середины графика его амортизации.Эта «средняя точка» находится на полпути между периодом между датой получения кредита и датой, когда залог планируется амортизировать. Например, 30-летний кредит достигнет середины через 15 лет.

Опять же, вы должны быть в курсе ваших платежей, чтобы окончательное окончание вступило в силу. Если вы этого не сделаете, PMI будет прекращен, когда вы начнете действовать. Ваш кредитор не может требовать платежей более 30 дней после прекращения PMI.

Еще один вариант: рефинансирование

У домовладельцев может быть еще один шанс избавиться от PMI: рефинансирование. Если вы считаете, что стоимость вашего дома оценивается, новый кредит может составлять менее 80% стоимости дома, то есть вам не придется платить PMI. Хотя это может помочь домовладельцам, важно заранее сделать некоторое количество хрустов, чтобы обеспечить рефинансирование в финансовом смысле. В целом, если вы можете рефинансировать с благоприятной, более низкой процентной ставкой и одновременно избавиться от PMI, это может быть хорошим шагом.

Нижняя линия

Если вы не можете отложить 20% цены при покупке дома, ваш кредитор потребует, чтобы вы купили частную ипотечную страховку. PMI защищает кредитора в случае прекращения платежей; он не защищает вас. Самый важный момент для запоминания: отслеживание того, как скоро вы сможете избавиться от PMI и убедиться, что ваш кредитор устраняет это, вы можете сэкономить значительные деньги. Это стоит усилий.