Если вы подумываете о покупке дома, вы должны в идеале сэкономить достаточно денег на 20% первоначальный взнос. Если вы этого не сделаете, это безопасно, что ваш кредитор заставит вас застраховать частное ипотечное страхование (PMI) до выписки по кредиту. Цель страхования - защитить ипотечную компанию, если вы по умолчанию не указали.

См. Также: Понимание структуры оплаты ипотеки

Частное ипотечное страхование звучит как отличный способ купить дом без необходимости накапливать наличные деньги для первоначального взноса. Иногда это единственный или даже лучший вариант для новых покупателей жилья. Тем не менее, есть несколько причин, по которым потенциальные владельцы должны стараться не платить эту страховку. В этой статье мы рассмотрим шесть общих проблем с PMI и рассмотрим возможное решение, которое позволяет покупателям в целом избежать этого.

Шесть хороших причин для отказа от PMI

1. Стоимость - Страхование частной ипотеки обычно составляет от 0,5 до 1% от всей суммы кредита на ежегодной основе. На кредит в размере 100 000 долларов это означает, что домовладелец может заплатить до 1 000 долларов США в год или 83 доллара США. 33 в месяц - при условии оплаты 1% PMI. (Рассчитано как: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Сам по себе это довольно солидная сумма. Однако средняя цена на жилье, по данным Национальной ассоциации риэлторов, составляет около 230 000 долларов США, что означает, что семьи могут тратить около 200 долларов в месяц на страхование. Это столько же, сколько оплата автомобиля!
2. Может не быть вычитаемым - Договоры на страхование частных займов подлежат налогообложению - но только в том случае, если замужний налогоплательщик зарабатывает менее 110 000 долларов США в год (в скорректированном валовом доходе). Для зарегистрированных супружеских пар отдельно этот порог составляет 55 000 долларов. Это означает, что многие семьи с двумя доходами с совокупным доходом чуть выше порога будут оставлены на холоде. Хотя ходят слухи, что этот «доходный колпак» может быть поднят в будущем, нет никакой гарантии, что это произойдет. Многие домовладельцы (особенно те, кто находится выше порога), могут быть лучше, делая более крупный авансовый платеж, где, по крайней мере, у них будет спокойствие, что проценты по кредиту вычитаются. Подробнее об этом важном выводе читайте Как избавиться от частного ипотечного страхования .
3. Ваши наследники ничего не получают - Большинство домовладельцев слышат слово «страховка» и предполагают, что их супруг или их дети получат какую-то денежную компенсацию, если они умрут. Это просто неправда. Кредитная организация является единственным бенефициаром какой-либо такой политики, и выручка выплачивается непосредственно кредитору (не косвенно перед наследниками). Если вы хотите защитить своих наследников и предоставить им деньги на оплату расходов на проживание после вашей смерти, вам необходимо получить отдельный страховой полис. Не обманывайте себя, думая, что PMI поможет любому, кроме вашего ипотечного кредитора.
4. Предоставление денег в пути - Покупатели жилья, которые подали менее 20% от продажной цены, должны будут выплачивать ипотечное страхование до тех пор, пока общий капитал дома не достигнет 20%. Это может занять годы, и это составляет много денег, которые домовладелец буквально отдает. Чтобы лучше оценить стоимость, если пара, владеющая домом в 250 000 долларов США, должна вместо этого брать 208 долларов США в месяц, которые они тратили на PMI, и вкладывать их в взаимный фонд, который заработал 8% годовой уплаченной нормы прибыли, что деньги вырастут до 37 707 долларов США (если не будут выведены налоги) в течение 10 лет.
5. Трудно отменить - Как упоминалось выше, обычно, когда доля домовладельца превышает 20%, ему больше не нужно платить PMI. Однако устранение ежемесячного бремени не так просто, как просто не отправлять платеж. Многие кредиторы требуют, чтобы домовладелец разработал письмо с просьбой отменить PMI, а также получить официальную оценку дома до его отмены. В общем, это может занять несколько месяцев в зависимости от кредитора.
6. Оплата продолжается и продолжается - Одна из последних тем, которые заслуживают упоминания, заключается в том, что некоторые кредиторы требуют, чтобы домовладелец поддерживал контракт PMI в течение определенного периода времени. Таким образом, даже если домовладелец выполнил 20-процентный порог, он или она могут по-прежнему обязаны платить за ипотечное страхование. Проконсультируйтесь с вашим кредитором и прочитайте мелкий шрифт контракта PMI для более подробной информации.

Это не все плохо

Для многих американцев PMI вычитается. Те семьи, которые перечисляют свои вычеты и зарабатывают менее 110 000 долларов США в год, найдут, что их PMI вычитается. Для пары с кредитом в размере 250 000 долларов и ежегодной выплатой PMI в размере 2 500 долларов США (1% от непогашенного кредита) этот вычет может перевести на сбережения в размере от 300 до 400 долларов США или более (в зависимости от налоговой шкалы пары).

Также частное ипотечное страхование часто может быть оплачено заранее. Для тех людей, которые не хотят работать с PMI в своих ежемесячных бюджетах, некоторые кредиторы позволят оплатить аванс, наличными, во время возникновения ипотеки. В некоторых случаях кредитор даже предложит домовладельцу скидку на оплату аванса. Другой вариант, который предлагают многие кредиторы, заключается в том, чтобы добавить единовременный авансовый платеж в непогашенный остаток по ссудам. Преимущество этого заключается в том, что, амортизируемый в течение 25 или 30 лет, ежемесячная стоимость довольно низкая.

Конечная «прибыль» PMI заключается в том, что, как только вы закончите выплату страхового полиса, сама закладка может показаться более простой. Конечно, это скорее психологическая выгода, чем финансовая, но может быть приятным ощущением внезапного появления нескольких сотен дополнительных долларов в месяц. Разумным домовладельцам было бы разумно реинвестировать деньги, которые они привыкли к составлению бюджета для PMI, или применять средства к основному балансу по кредиту. Вспомните пример смешанного фонда с более ранней версией.

Как избежать PMI

В некоторых случаях PMI можно избежать, используя что-то, называемое ипотекой с копией.Он работает следующим образом: предположим, что предполагаемый домовладелец хочет купить дом за 200 000 долларов, но у него или ее осталось достаточно денег, сэкономленных на 10% первоначальный взнос (недостаточно, чтобы избежать PMI). Вступая в так называемое соглашение «80/10/10», человек будет получать кредит в размере 80% от общей стоимости имущества или 160 000 долларов США. Второй кредит, называемый контрейлером, также будут выведены на общую сумму 20 000 долл. США (или 10% от стоимости). Наконец, в рамках транзакции покупатель ставит последние 10%, или $ 20 000.

Разбирая кредиты, домовладелец может удержать проценты по обеим кредитам и полностью избежать PMI. Конечно, есть улов. Очень часто условия контрейлерного кредита являются рискованными. Многие из них являются кредитами с регулируемой процентной ставкой, которые могут содержать воздушные шары, и подлежат погашению через 15 или 20 лет (в отличие от более традиционных кредитов, которые должны быть погашены через 30 лет).

Кстати, многие кредиторы также предлагают аналогичную кредитную схему для покупателей, которые могут наложить 5% на первоначальный взнос. Это называется «80/15/5». Он работает точно так же.

Практический результат

Страхование частных ипотечных кредитов является дорогостоящим. Если вы не подумаете, что через пару лет вы сможете достичь 20% акций в доме, вероятно, имеет смысл либо сделать более крупный авансовый платеж, либо рассмотреть возможность получения контрейлерных кредитов. Хотя часто более рискованно, чем обычная ипотека, контрейлерные кредиты вычитаются и являются полезной альтернативой для тех, кто не может позволить себе более крупный авансовый платеж.

Дополнительные советы по экономии средств см. Пятнадцать страховых полисов, которые вам не нужны .