Интересуетесь ли вы инвестиционным потенциалом недвижимости или просто боитесь рекламных роликов, обещающих миллионы долларов дохода от нового и неясного способа инвестирования в недвижимость, стоит узнать, как богатство создается через недвижимость.

(Для получения дополнительной информации о покупке дома см .: Руководство по покупке дома в U.S.)

Мы не смотрим на стратегии получения прибыли от недвижимости. Вместо этого в этой статье основное внимание будет уделено основным способам создания денег через недвижимость. И, к счастью для нас, они не изменились в течение столетий, независимо от того, какой блеск гуру момента пытаются надеть на него.

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Оценка

Наиболее распространенным источником прибыли от недвижимости является оценка - увеличение стоимости - рассматриваемого имущества. Это достигается разными способами для разных типов недвижимости. И, что самое главное, это реализуется только путем продажи или рефинансирования. Если вы планируете рефинансировать, используйте наш калькулятор ипотеки для расчета текущих ставок рефинансирования.

Сырая земля

Самым очевидным источником оценки для неразвитых земель является, конечно же, ее развитие. По мере того как города расширяются, земля за пределами границ становится все более ценной из-за возможности ее приобретения разработчиками. Затем разработчики строят дома, которые еще больше повышают это значение.

Признание на суше также может быть связано с открытиями ценных минералов или материалов при условии, что покупатель имеет права. Крайним примером этого может быть поразительное масло, но оценка может также исходить от гравийных отложений, деревьев и т. Д.

Жилая недвижимость

При взгляде на жилые объекты местоположение часто является самым большим фактором в оценке. По мере развития соседства вокруг дома, добавления транзитных маршрутов, школ, торговых центров, игровых площадок и т. Д., Стоимость поднимается. Конечно, эта тенденция может также работать в обратном направлении, причем домашние значения падают как спады в окрестности.

Домашние улучшения также могут стимулировать оценку, и это то, что владелец недвижимости может напрямую контролировать. Ввод в новую ванную комнату, обновление до подогреваемого гаража и ремоделирование на открытой кухне концепции - это лишь некоторые из способов, которыми владелец недвижимости может попытаться увеличить стоимость дома. Многие из этих методов были доработаны до исправлений с высоким возвратом имущества ластами, которые специализируются на добавлении стоимости дома за короткое время.

Коммерческая недвижимость
Прибыль коммерческой недвижимости по тем же причинам, что и предыдущие два типа: местоположение, развитие и улучшения. Лучшие коммерческие объекты пользуются спросом, и это приводит к росту цены на них. (Для соответствующего чтения см. 7 шагов к горячей коммерческой сделке по недвижимости .)

Роль инфляции в оценке

Конечно, есть один главный фактор, который мы пропустили в нашем резюме - экономическое влияние инфляции. 10% -ная инфляция доллара означает, что ваш доллар может купить только около 90% того же товара в следующем году, и это включает в себя имущество. Если в 1970 году часть земли стоила 100 000 долларов, и она сидела бездействующей, неразвитой и нелюбимой, она все равно стоила бы много раз больше сегодня. Из-за безудержной инфляции в течение 70-х годов и стабильных темпов с тех пор, вероятно, для покупки этой земли сегодня, вероятно, потребуется более 560 000 долларов США, при условии, что в то время 100 000 долларов было справедливой рыночной стоимостью, а все остальные факторы оставались неизменными.

Таким образом, только инфляция может вызвать признательность в недвижимости, но это немного пирровая победа. Даже если вы можете получить в пять раз больше денег из-за инфляции, многие другие товары стоят в пять раз больше, чем покупать сейчас. (Узнать больше в 5 Рассказы об отсутствии контроля над инфляцией. )

Доход

Обычно называемый рентой, доходами или регулярными платежами - из недвижимости может быть в разных формах.

Доход от сырьевых земель

В зависимости от ваших прав на землю компании могут выплачивать вам роялти за любые открытия или регулярные платежи за любые добавляемые ими структуры. К ним относятся насосные домкраты, трубопроводы, гравийные ямы, подъездные пути, сотовые башни и т. Д. Сырье также можно арендовать для производства, как правило, сельскохозяйственного производства.

Доход от жилой недвижимости

Несмотря на то, что вы можете получать доход от установки башни или другой структуры, подавляющее большинство доходов от жилой недвижимости поступает в виде базовой аренды. Ваши арендаторы платят фиксированную сумму в месяц - и это будет расти с инфляцией и спросом - и вы берете на себя свои издержки и заявляете оставшуюся часть как доход от аренды. Хотя верно, что вы получите страховую выплату, если ваши арендаторы сжигают место, выплата покрывает только расходы на замену утраченного и не доход в реальном смысле.

Доход от коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может получать доход из вышеупомянутых источников - при этом основная арендная плата снова является наиболее распространенной - но также может добавить еще одну форму в виде дохода от опционов. Многие коммерческие арендаторы будут платить плату за договорные варианты, такие как право первого отказа в офисе по соседству. Это, по сути, варианты, которые арендаторы платят за удержание, независимо от того, осуществляют ли они их или нет. Опционные доходы иногда используются для сырой земли и даже жилой недвижимости, но они далеки от общего.

Что о REIT или MIC?
Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и Ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) обычно считаются отличными способами получения дохода от недвижимости. Это правда, но только в том смысле, что недвижимость является основной ценностью. С REIT владелец нескольких коммерческих объектов продает акции инвесторам - как правило, для финансирования покупки большего количества недвижимости - и затем переходит на доход от аренды в форме распределения. REIT является арендодателем для арендаторов (которые платят арендную плату), но владельцы REIT получают доход, как только расходы на эксплуатацию зданий и REIT вывозятся.

MICs еще один шаг удален, поскольку они инвестируют в частные ипотечные кредиты, а не за базовые свойства. МИК отличаются от МБС тем, что они хранят целые ипотечные кредиты и передают проценты от платежей инвесторам, а не секьюритируют потоки процентов независимо от первоначальной ипотеки. Тем не менее, это не так много инвестиций в недвижимость, поскольку они являются долговыми инвестициями и, следовательно, вне нашей сферы интересов. (Узнать больше в Как оценить REIT .)

Дым и зеркала

Подобно ценным бумагам с недвижимостью, лежащими в основе инвестиций, большинство альтернативных методов «взорвать ваш разум с помощью супер фантастических возвратов» являются лишь слоем поверх этих двух основных потоков дохода.

Например, есть неофициальные варианты жилой недвижимости, где вы платите комиссию за право покупать дом в определенное время, скажем, через месяц по согласованной цене. Затем вы найдете инвесторов, которые будут платить больше, чем ваша цена опциона на недвижимость. В этом случае премия, которую вы получаете, - это, по сути, плата искателя за сопоставление человека, ищущего инвестиции с лицом, желающим продать - не что иное, как агент по недвижимости. Хотя это доход, это происходит не от покупки (т. Е. С проведением дела) части недвижимости.

Аналогичным образом, ни деньги, ни сделки OPM - это просто финансовый аспект сделки - он не меняет того, как покупатель планирует зарабатывать деньги в долгосрочной перспективе.

Bottom Line

Если кто-то пытается продать вам по-новому, чтобы зарабатывать деньги в сфере недвижимости, кроме покупки на низком уровне и продажи высокой стоимости или сбора арендной платы, они, вероятно, пытаются продать вас на процессе реального а не новый механизм получения прибыли. Независимо от того, стоит он или нет, зависит от вас, но знайте, что он не изменит, как деньги будут сделаны (или потеряны) в конце.