Ипотечные кредиты с интересом (IO) популярны среди кредиторов и заемщиков из-за их способности разрешать домовладельцам финансировать дома с ипотекой, на которую они могут не претендовать. Эти кредиты, которые требуют меньших ежемесячных платежей по кредитам, чем обычные кредиты с погашением основного долга, могут стать большой выгодой для домовладельцев или заемщиков, впервые ожидающих значительного увеличения их располагаемого дохода. Однако эти кредиты также могут стать рискованными для заемщиков, которые не согласны с их финансами.

В этой статье мы обсудим, как этот вид финансирования может повлиять на финансовую ситуацию заемщика и сравнить его с обычным финансированием.

Если вы также рассматриваете возможность поиска обычной ипотеки с фиксированной процентной ставкой, вы можете продолжить свое исследование, используя ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже.

Обоснование для кредиторов

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM), которые имеют первоначальные платежи, которые часто значительно меньше, чем их будущие платежи с фиксированной процентной ставкой, сыграли большую роль в повышении ставок по умолчанию по кредитам, которые произошли во время кризиса субстандартного кредитования 2007 года. Заемщики, которые делают ставку на то, что их доходы будут расти как минимум так же быстро, как увеличение их ипотечных платежей, могут обнаружить, что они не могут позволить себе ежегодные корректировки ставок или более высокие платежи с фиксированной процентной ставкой.

Ежемесячные платежи по ипотечным кредитам IO ниже, чем у сопоставимых основных погашающих ипотечных кредитов, поскольку они не требуют выплаты основной суммы в течение части периода кредитования. Кредитные поступления могут быть увеличены кредиторами, чтобы позволить заемщикам претендовать на кредиты, которые намного превышают сопоставимую обычную ипотеку. В Соединенных Штатах ипотечные кредиты IO, как правило, структурированы как 30-летние займы, которые имеют либо 5, либо 10 лет платежей только по процентам. Затем платежи полностью амортизируются в течение оставшегося срока кредита. Процентные ставки обычно плавают в течение периода, основанного на процентах, и часто корректируются в ответ на изменение рыночных процентных ставок.

Процентная ставка по ипотеке IO часто выше, чем ставки по обычной ипотеке. Процентные кредиты также, как правило, подвержены более высокому риску дефолта, чем обычные кредиты. Кроме того, кредиторы могут иметь больше потерять, если заемщик по умолчанию использует ипотечный кредит по сравнению с обычной ипотекой, поскольку заемщик выплачивает основную сумму кредитору. В худшем случае любое снижение стоимости дома может привести к тому, что заемщик не сможет производить платежи даже после продажи недвижимости. Он также будет удерживать заемщиков от возможности рефинансировать имущество при погашении кредита. Поэтому, чтобы компенсировать кредиторам за этот риск по умолчанию, заемщик облагается премией за риск по сравнению с обычными выплатами по основному погашению. Эта премия за риск принимает форму более высоких процентных ставок.

Этот риск по умолчанию может быть компенсирован потенциалом этого займа для снижения риска предоплаты. Когда рынок полагает, что будущие дефолты будут снижаться, некоторые кредиторы, особенно те, которые секьюритизуют эти ипотечные кредиты, будут предлагать кредиты по сниженным спредам из-за их способности повышать доходность к погашению (YTM) и влиять на стоимость «A» траншей траншей с доходностью, на которые напрямую влияют авансовые платежи.

Только проценты против. Обычные ипотечные кредиты

Важно понять, как структура платежей IO сравнивается с основной резервной альтернативой. Рассмотрим два кредита со следующими условиями. Для сравнительных целей будет использоваться кредит ВМО, который исключает основной период погашения.

$ 200 000, 30-летняя полностью амортизируемая традиционная основная кредитная ссуда с 5% -ной процентной ставкой по сравнению с 200 000 долларов США только 30-процентный процентный кредит без амортизации с той же процентной ставкой приведет к следующим финансовым результатам:

Пункт	IO Loan (A)	Обычный кредит (B)	Разница (AB )
Ежемесячный платеж (основной и проценты)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- 240 долларов США. 31
Общий процент выплачивается	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Всего основного платежа	$ 0. 00	200 000 долларов США	- 200 000 долларов США
Основной баланс при погашении	$ 200 000	$ 0. 00	$ 200, 000

В этом случае лицо, принимающее только процентный вариант, заплатит 240 долларов США. 31 меньше в месяц, дополнительные $ 113, 488. 43 процентов в течение срока действия займа и, по истечении 30 лет, по-прежнему должны первоначально $ 200 000, которые первоначально были заимствованы. Основное сальдо амортизирующего кредита уменьшается с течением времени, и поскольку расходы по процентам основаны на непогашенном основном балансе, заемщик с процентным кредитом сталкивается с возможностью выплаты значительной суммы дополнительных процентов по кредиту.

Преимущества для заемщиков

Преимущество такого типа финансирования заключается в том, что он позволяет заемщикам, а не кредитору, определять соответствующий и достижимый объем капитала, который должен быть накоплен за период кредитования. Благодаря вычету процентов по ипотечным кредитам ипотечные кредиты являются одним из самых дешевых источников капитала. Однако высокие ежемесячные затраты на обслуживание этих кредитов могут иногда вынуждать некоторых домовладельцев использовать более дорогие краткосрочные займы, такие как кредитные карты и розничные кредитные линии, чтобы сводить концы с концами. Используя ипотечный кредит в качестве части общего финансового плана, домовладельцы могут использовать основную гибкость платежей, чтобы периодически сокращать расходы на краткосрочные займы. Ключевое слово здесь - «периодически», потому что приостановление плановой выплаты принципала на регулярной основе может легко стать оправданием для потребления и потенциально падать глубже в долгах. (Для смежных чтений см. Удержания налога на процентные ставки по ипотечным кредитам .)

Еще одно преимущество кредита, основанного на процентах, заключается в том, что оно может помочь смягчить последствия изменений в жизни, которые отрицательно влияют на располагаемый доход. Обычные ипотечные кредиты могут быть значительным бременем для людей, когда наличные деньги уменьшаются.Примерами этого являются потеря работы, прерывание бизнеса или большие непредвиденные расходы. Если происходит временное сокращение располагаемого дохода, процентные залогодержатели могут приостановить основные платежи по ипотечным кредитам, освобождая наличные деньги, чтобы помочь им получить домовладельцев через спад. Тот, у кого есть достаточная финансовая самодисциплина, чтобы следовать хорошо продуманному финансовому плану, может заранее выплатить соответствующую сумму принципала с течением времени для накопления желаемого и достижимого количества капитала в доме, но для других неправильное управление этой стратегией, вероятно, приведет к дальнейшая финансовая нестабильность.

Риски для заемщиков

Единственное, что полагается на ипотеку IO, будет препятствовать накоплению капитала в вашем доме, что может стать источником богатства и компонентом финансовой независимости, поскольку человек приближается к пенсионному возрасту. Недисциплинированный заемщик, который планирует делать все более крупные основные выплаты в течение срока действия кредита, считает, что невозможность остаться с планом платежей может привести к переплату желаемой суммы процентов. Когда ипотека созревает, заемщик рискует тем, что платеж за воздушный шар больше, чем первоначально предполагалось. Финансирование ИО требует интроспекции, чтобы получить понимание своих навыков финансового управления. Именно этот тип должной осмотрительности при вхождении в кредит с процентами или любое другое финансирование, которое будет держать один сейф от финансовых ошибок.

Идеальные заемщики

Какой тип заемщика должен рассматривать кредиты IO? Молодой, первый домовладелец, скорее всего, будет использовать только ипотечный кредит, но также, скорее всего, столкнется с проблемами, если доходы не будут расти с ростом расходов на ипотеку. Профессионал с непредсказуемым доходом или прибылью с большим переменным компонентом может быть адекватно подходит для этого типа кредита. Например, профессионалы, которые зарабатывают большие бонусы в рамках своей ежегодной компенсации, получают более низкие ежемесячные платежи и могут использовать большое распределение кумулятивной суммы в качестве капитала для оплаты запланированной суммы принципала. Профессионалы, такие как брокеристы, которые работают над структурой комиссии и чьи доходы могут резко меняться из года в год, безусловно, могут извлечь выгоду из гибкости, чтобы заплатить основную сумму, когда доход будет доступен.

Существует одна ситуация, когда заемщик может рассмотреть возможность ввода в ИО ипотеки без намерения сделать основной платеж до наступления срока погашения. Для инвесторов / спекулянтов в сфере недвижимости кредиты IO могут быть исключительным способом использовать деньги других людей, чтобы воспользоваться укреплением рынка недвижимости. (Чтобы узнать больше об инвестициях в недвижимость, см. Изучение инвестиционного проекта в сфере недвижимости , Инвестирование в недвижимость и Пять вещей, которые каждый инвестор должен знать .) < Используя кредиты IO для жилищных проектов, инвесторы сохраняют текущие операционные расходы как можно ниже и максимизируют свою прибыль. Денежные средства, которые в противном случае использовались для погашения основного долга, использовались для других расходов или использовались для обновления имущества, чтобы максимизировать стоимость, когда рынок недвижимости в этом районе достигнет своего пика.Продавая недвижимость на максимальной стоимости и затем погашая кредит в то время, инвесторы могут потенциально реализовать невыплаченные нормы прибыли из-за относительно низкого количества собственного капитала, вложенного в сделку. Тем не менее, вся стратегия может разрушиться, если рынок жилья в этом районе вступает в спад. У спекулянта может быть нехватка денег для оплаты ежемесячных платежей, прежде чем он сумеет продать недвижимость по приемлемой цене.

Нижняя линия

Кредиты IO - это вид финансирования, который требует от кредиторов более разумного в своем андеррайтинге, чтобы гарантировать, что вознаграждение перевешивает риски дефолта. Для заемщиков возможность периодически приостанавливать основные платежи, чтобы помочь в первоначальной квалификации ипотечного кредита или изолировать их от неожиданного сокращения дохода, - это преимущества, которые заставят многих рассмотреть займы, предназначенные только для процентов. Однако, за исключением инвесторов в недвижимость, которые будут использовать капитал кредитора, чтобы воспользоваться преимуществами местных пиков в стоимости недвижимости, заемщики, использующие это конкретное финансирование, должны обязательно оценить свои возможности, чтобы оставаться в рамках финансового плана, а не использовать свои ипотечные кредиты, как недорогой способ банкротства чрезмерных расходов.