Весной 2015 года корпорация McDonald's (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0,84% Создана с Highstock 4. 2. 6 ) была последние в линейке розничных компаний, чтобы рассмотреть возможность предоставления своих свойств через инвестиционный траст недвижимости (REIT), принадлежащий третьей стороне. Как и во многих других REIT, идея была выдвинута активистом-инвестором как способ разблокировать акционерную стоимость и повысить цену акций компании с ухудшающимися фундаментальными показателями.

Совет компании в конце концов отверг эту идею, предпочитая оставаться в курсе своего собственного долгосрочного плана, чтобы превратить компанию. Поскольку решение отказаться от REIT в ноябре, акции McDonald's выросли более чем на 10% в качестве признака того, что план поворота может принести плоды.

Как появилась идея REIT о

Начиная с 2015 года McDonald's испытывала несколько кварталов спада продаж. Он проигрывал во время быстрых продовольственных войн, так как Burger King, Wendy's и трендовые рестораны использовали успешные кампании, чтобы завоевать больше доли на рынке. В мае компания объявила о крупной корпоративной реструктуризации, которая включала в себя ретранширование целых 4 000 магазинов. Он также ввел меры по сокращению расходов и изменениям в меню, в том числе предложение на завтрак в течение всего дня. Акции акций McDonald's застаивались почти два года, торгуясь между $ 90 и $ 100, без признаков увеличения продаж в ближайшие месяцы.

Ларри Роббинс, менеджер хеджевого фонда Glenview Capital Management, владел большой долей в McDonald's. В 2015 году Роббинс предложил REIT для акционеров, заявив, что он может повысить цену акций до 170 долларов. По оценкам Роббинса, активы компании были стоить 20 миллиардов долларов, но их стоимость не была должным образом отражена в оценке компании. Передав свойства REIT, компания незамедлительно осознает свою полную стоимость, которая повысит цену акций.

Что такое REIT?

REIT - это фонд, который инвестирует в портфель недвижимости. Он торгуется публично на бирже. REIT должны распределять не менее 90% своих доходов, включая денежный поток и прирост капитала, своим акционерам, но они освобождаются от уплаты налогов на свой доход. Это позволяет REIT выплачивать более высокие дивиденды своим акционерам.

В последние годы REIT стали инструментом выбора для активистов-инвесторов, которые стремились к быстрой отдаче от своих инвестиций. Когда компания продает свои активы недвижимости REIT, она может выпустить огромные суммы наличных денег, которые она может использовать для погашения задолженности. Он может превратить обязанность управлять свойствами на REIT. В некоторых случаях компании могут получать более высокую прибыль от своих активов в сфере недвижимости, если они не являются частью их операционной деятельности.

Дело для REIT McDonald's> McDonald's владеет около 70% своих ресторанных зданий и около 45% земли под ними. По некоторым оценкам, общая стоимость зданий, объектов недвижимости и оборудования составляет 40 миллиардов долларов. Разумеется, если McDonald's передаст права собственности на свои свойства REIT, это разблокирует значительную часть этой стоимости, что повысит ее цену акций, чтобы отразить ее более высокую рыночную капитализацию. REIT также обеспечит более высокую доходность активов в сфере недвижимости, что еще больше повысит акционерную стоимость.

Дело против REIT

McDonald's. Инвесторы, такие как Роббинс, которые владели 2. 9 миллионами акций McDonald's, выиграли бы сразу и выгодно с помощью REIT spinoff. Однако руководство компании пришло к выводу, что краткосрочные выгоды от перераспределения не перевесят долгосрочные риски и издержки. Исходя из чрезвычайных затрат и осложнений такой реструктуризации, многие аналитики согласны с тем, что REIT может в конечном итоге стоить компании больше в долгосрочной перспективе.

Арендные ставки идут от положительного денежного потока к ответственности компании

Почти четверть дохода McDonald's поступает из ренты, которую он собирает у франчайзи. В период с 2009 по 2014 год арендные платежи, которые основаны на проценте продаж в каждой франшизе, увеличились на 26% до более чем 6 млрд. Долл. США в год. Этот компонент дохода предоставляет компании жизненно важный источник финансовой стабильности. После передачи REIT McDonald's станет арендатором, которому придется платить за аренду в 1 500 ресторанах, которые он владеет в Соединенных Штатах. Обязательство по аренде становится долгой обязанностью по книгам, которые компания не может себе позволить, пока она преследует оборот продаж.

Это не просто о деньгах

В рамках нынешней структуры McDonald's контролирует свою недвижимость и принимает корпоративные решения на основе того, что лучше всего подходит для ее ресторанов и базовой недвижимости. Когда REIT берет на себя собственность, он контролирует каждый аспект управления недвижимостью, который может включать стратегические решения по выбору сайта и свойствам для продажи. McDonald's потеряет контроль над выбором сайта и эффективностью франшизы, и это навсегда изменит отношения между компанией и операторами франшизы.

REIT не решит основную проблему

Приток денежных средств от REIT повлияет только на финансовые результаты компании, которые страдают от более системной проблемы. McDonald's должен решить свой дефицит трафика и продаж не только с его прямыми конкурентами, такими как Burger King и Wendy's, но и с сидными гамбургерными цепочками, такими как Shake Shack и Habit Grill. После его реструктуризации в мае прошлого года руководство сосредоточилось на омолаживании знакового бренда с помощью меню makeovers, модернизации продуктов питания и редизайна упаковки. Его усилия уже могут окупиться; компания сообщила о своем втором квартале четверти более высоких продаж в тот же магазин, первый - более чем за два года.

McDonald's все еще увеличивает акционерную стоимость

Недавние результаты продаж и улучшение настроений потребителей к бренду повысили акции McDonald до новых максимумов.По состоянию на 16 февраля 2015 года его акции торговались по цене 119 долл. США, что лидировало за все время максимума в 124 долл. США. Кроме того, он недавно увеличил свои дивиденды на 5% до 89 центов на акцию. К концу 2016 года он вернет 30 миллиардов долларов наличными акционерам за трехлетний период.

McDonald's выбрала путь погашения долга, чтобы собрать капитал, необходимый для его реструктуризации и расширения. Для руководства текущая стоимость долга настолько дешева, что она не представляет почти такой же финансовый риск, как и стоимость потери контроля над ее свойствами. Если текущая тенденция увеличения объема продаж в магазинах сохранится, это может оказаться разумным решением.