Если следующий дом, который вы планируете приобрести, поставляется с особенно крутой ценой, вам может потребоваться подать заявку на ипотечный кредит для финансирования. Эти кредиты, часто более полумиллиона долларов и выше, предназначены для финансирования элитных объектов недвижимости и домов на высококонкурентных рынках местной недвижимости и имеют уникальные требования к андеррайтингу и налоговые последствия.

Но, помимо того, что они большие, какие именно займы или ипотечные кредиты, и чем они отличаются от обычных, менее значимых коллег?

Fannie Mae, Freddie Mac и Limit Limits

Примерно 90% всех ипотечных кредитов, написанных в США, поддерживаются двумя квази-государственными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac. (Более подробно см .: Fannie Mae: что он делает и как это работает .)

Эти два агентства будут секьюритизировать (то есть покупать, упаковывать и перепродавать) практически любую ипотека, пока она придерживается к их «соответствующим кредитам», которые учитывают кредитный рейтинг и историю заемщика, отношение долга к доходам (DTI), отношение кредита к стоимости ипотеки и еще один ключевой фактор: размер кредита. По состоянию на 2017 год национальный максимальный размер соответствующих займов составляет 424 долл. США, 100 для одного жилья. Однако более 208 округов вокруг США обозначены как дорогостоящие конкурентные зоны (думают Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Нантакет); в них максимальные лимиты кредита могут достигать $ 625, 500.

Когда ипотечные кредиты превышают эти пороговые значения, именно тогда они получают свой «гигантский» статус. Однако имейте в виду, что, хотя большие ипотечные кредиты выходят за рамки соответствующих ограничений по кредитам и не будут поддерживаться Fannie Mae или Freddie Mac, многие по-прежнему придерживаются руководящих принципов для «квалифицированных ипотечных кредитов», установленных в январе 2014 года Бюро по защите прав потребителей.

Квалификация: Обычные и Jumbo Mortgages

Поскольку крупные займы не поддерживаются федеральными агентствами, как обычные ипотечные кредиты, кредиторы подвергаются большему риску, когда они их предлагают. Это означает, что вы столкнетесь с более строгими требованиями к кредитам, если вы пытаетесь их защитить. Большинство кредиторов захотят увидеть следующее:

• Доказательство дохода: Приготовьтесь с налоговой документацией на два года или подобными документами, подтверждающими, что у вас надежный, последовательный источник дохода. Кредиторы также захотят увидеть, что у вас достаточно ликвидных активов, чтобы покрыть расходы на ипотеку на шесть месяцев или больше.

• Стерлингский кредитный рейтинг и история: Обычно вам требуется кредитная оценка не менее 620 (считается «справедливой»), прежде чем кредитор одобрит вас для обычной ипотеки. Тем не менее, кредиторы с низкой вероятностью одобрят вас за большой ипотечный кредит, если ваш кредитный рейтинг окажется ниже диапазона 700-720, хотя есть некоторые свидетельства того, что это начинает меняться.

• Отношение долга к доходам (DTI): Поскольку большинство обычных ипотечных кредитов также являются квалифицированными ипотечными кредитами, ваш коэффициент долга к доходам (ваши ежемесячные долговые обязательства по сравнению с вашим ежемесячным доходом) должен составлять 43% или менее , Это же правило будет применяться для крупных ипотечных кредитов, которые также являются квалифицированными ипотечными кредитами, но часто кредиторы хотят, чтобы у вас был более низкий DTI, поскольку кредит настолько велик. (См. Как отношение моего долга к доходу (DTI) влияет на мою способность получать ипотеку? )

• Первоначальные взносы: Пару лет назад кредитные ипотечные кредиторы потребовали бы более высокие платежи - около 30% и более - по сравнению с обычными ипотечными кредитами, которые обычно составляют 20%. Однако отношение авансовых платежей к стоимости ипотеки ослаблено для обеих категорий, причем крупные кредиторы, такие как PNC Financial Services Group и Wells Fargo, недавно предложили ипотечные кредиты на 15% и 10,1% ниже соответственно.

Сравнение ставок

В последние месяцы средняя годовая процентная ставка (APR) для большой ипотеки более или менее соответствовала обычной ипотеке. На самом деле, это не редкость видеть ниже APR за большой ипотечный кредит.

Чтобы сравнить большие ставки по ипотечным кредитам, полезно использовать калькулятор ипотеки, как показано ниже.

Налоговый вексель

Если вы уже являетесь владельцем дома, вы, вероятно, знаете, что вы можете вычитать из своих налогов проценты, которые вы заплатили по ипотеке за любой год. Но вам, вероятно, никогда не приходилось беспокоиться о кепке IRS на этом выводе.

Да, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам, если сама закладная составляет 1 миллион долларов США. Если ваш ипотечный кредит больше, вы не получите полный вычет. Например, если вы вывезли ипотечный кредит в размере 2 миллионов долларов, который начисляется в размере 60 000 долларов США в год, вы можете вычесть только 30 000 долларов США - проценты по первому миллиону вашего ипотечного кредита. Таким образом, вы получаете только налоговую скидку на половину процентов по ипотечным кредитам.

Нижняя линия

В настоящее время требования к получению ипотеки являются строгими. Поскольку большие ипотечные кредиты намного ценнее и не подкреплены правительством, заемщики должны иметь значительные активы и хорошую кредитную историю. Тем не менее, есть признаки того, что jumbos легче получить; Разумеется, процентные ставки на них согласуются с процентными ставками обычных ипотечных кредитов.

Вы могли бы внести эти низкие тарифы в тот факт, что у крупных ипотечных заемщиков, вероятно, будет отличный кредит и значительные активы. Кроме того, банкиры стремятся привлечь бизнес лиц с высоким уровнем собственного капитала для долгосрочного продукта, такого как ипотечный кредит, поскольку эти заемщики могут также стать клиентами для других продуктов и услуг по управлению капиталом, которые банк может предложить.