Если вы являетесь инвестором в недвижимость, особенно в большой зоне метро, ​​вы, возможно, подумали о том, чтобы открыть арендную плату для арендаторов раздела 8. Эта федеральная программа помогает тем, кто имеет очень низкие доходы, субсидируя часть своей ежемесячной арендной платы. Как арендодатель, есть плюсы и минусы принятия ваучеров на жилье, поэтому, прежде чем принимать решение о выходе на этот нишевой рынок и обеспечить необходимое жилье, разумно тщательно изучить, чего ожидать.

Что такое Раздел 8?

Закон о жилищном строительстве и общине 1974 года утвердил программу ваучеров на жилье, которая была поправкой к разделу 8 Закона о жилье от 1937 года. Эта программа помогает арендаторам с низким доходом, предоставляя ваучеры, которые платят приблизительно 70% своих ежемесячных аренда и коммунальные услуги. Управляется Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), раздел 8 находится в ведении государственных жилищных агентств (PHA), которые были найдены во всех 50 штатах. PHA определяют право на участие в разделе 8 для своей области в зависимости от размера дохода и семьи. В общем, доход семьи должен быть ниже 50% медианного дохода для своей области, чтобы претендовать на раздел 8, но это может варьироваться в зависимости от города и штата.

Поскольку спрос на ваучеры на уровне 8 настолько высок во многих областях, список ожидания может быть очень долгим, а некоторые семьи ждут много лет, чтобы получить помощь. Местные РВС закрывают свой список ожидания, когда он становится чрезмерным - например, в Лос-Анджелесе список ожидания закрыт с 2004 года.

Как только семья получает свой ваучер на раздел 8, они должны найти подходящую квартиру или дом который принимает арендаторов раздела 8. Локальные PHA обычно имеют списки таких свойств, в то время как веб-сайты, такие как GoSection8, позволяют легко искать аренду по почтовому индексу. Ваучер на жилье обычно покрывает 70% стандартной арендной платы за эту территорию, а семья несет ответственность за выплату оставшихся 30%.

Льготы

1. Арендная плата выплачивается вовремя : Одна из самых больших льгот для аренды арендаторам раздела 8 составляет (70%) вашей арендной платы, выплачиваемой в срок в месяц каждый месяц. Если в прошлом вы боролись за сбор арендной платы от арендаторов, которые были не совсем довольны, вы оцените это преимущество. Правительство будет закладывать вашу часть арендных денег прямо на ваш банковский счет в тот же день каждый месяц.
2. Отсутствие нехватки арендаторов : при наличии списков ожидания, заполненных во многих городах, вряд ли вам когда-нибудь придется сдавать в аренду свой участок 8. Это особенно полезно в городах, где аренда, как правило, остается вакантной на длительные периоды из-за более высокой заинтересованности в покупке домов или вилл. Могли ли вы позволить себе оплачивать ипотечные платежи в течение нескольких месяцев без арендаторов?

Вызовы

1. Обширные проверки имущества : Прежде чем вы сможете принять арендаторов, ваша собственность должна пройти обширную проверку персоналом HUD.Если ваше имущество считается недостаточным, у вас есть 30 дней, чтобы внести необходимые исправления перед тем, как их повторно проинвестировать. После первоначальной проверки ваше имущество будет подвергаться повторным проверкам, как правило, на ежегодной основе.
2. Аренда ограничена местным PHA : местный PHA определяет справедливую рыночную арендную плату для вашего подразделения, это максимум, который вы можете взимать. Кроме того, арендная плата не может превышать 40% от дохода потенциального арендатора. Это часто приводит к тому, что арендодатели раздела 8 взимают с их арендатора меньше, чем они могут быть арендатором без раздела 8.
3. Трудные выселения : Хотя вы имеете право выселить арендаторов из раздела 8, которые не оплачивают свою долю в арендной плате, наносят ущерб собственности или создают трудности для других арендаторов, вам нужно будет следовать процедуре HUD, которая обычно больше ограничительный, чем процесс местного выселения.
4. Потенциальные проблемы преступности : Некоторые исследования показали взаимосвязь между жильем в разделе 8 и более высоким уровнем преступности. Независимо от того, действительно ли это, это предположение может привести к более низкой оценке вашей собственности.

Итог

Если вы новичок в мире инвестиций в недвижимость или в старую руку, в какой-то момент вы, вероятно, подумаете о том, чтобы открыть свою собственность арендаторам раздела 8. Прежде чем принимать решение, разумно вооружиться знаниями о хорошем и плохом об аренде этой конкретной ниши. Только вы, вместе со своим менеджером по недвижимости, можете решить, превышают ли плюсы минусы в вашей конкретной ситуации. Если вы решите открыть свою собственность арендаторам раздела 8, вы обеспечите безопасное и здоровое жилье нуждающимся семьям.