Когда вы готовитесь к покупке дома, вы, вероятно, попадаете в волнение от калейдоскопа выбора: Fixer upper или под ключ? Небольшой кондо в центре города или раскинувшийся дом в пригородах? Традиционный или современный? Кирпич или штукатурка? Ипотека с фиксированной или регулируемой ставкой?

ОК, так что, возможно, последний не совсем волнует. Однако, как бы то ни было, скучно, это вопрос, который вам придется задавать себе - и отвечать - в какой-то момент во время процесса покупки дома. Какой тип ипотеки вы должны выбрать? Верьте или нет, ваше решение может сделать или сломать ваши домашние инвестиции (см. Получение ипотеки в ваши 20 лет ).

Хорошая новость: вы не одиноки в своем стремлении выстроить идеальную ипотеку. Второй год подряд Millennials представляет собой самую большую группу покупателей жилья в Америке (32%), согласно исследованию, проведенному в марте 2015 года от Национальной ассоциации риэлторов. Поскольку члены этого поколения продолжают наводнять рынок недвижимости, они подталкивают некоторые серьезные изменения в ипотечной индустрии. Исследовательский центр 2014 Pew Research r eport обнаружил, что заемщики ипотечных кредитов на протяжении тысячелетий требуют технологического процесса подачи заявок на получение кредита на основе технологии, быстрого онлайн-обслуживания и более быстрого закрытия ипотечных кредитов.

Но прежде чем вы закроете свой новый дом, вам нужно будет выполнить домашнюю работу по ипотеке. Вот информация об основных типах ипотечных кредитов, которые помогут вам принять это решающее решение.

Кредиты FHA

Домашние кредиты, предлагаемые Федеральной жилищной администрацией (FHA), известные как кредиты FHA, предназначены для покупателей жилья, у которых нет лишних денег для внесения авансового платежа - вот почему кредиты FHA настолько привлекательны для лент Милленниалс.

Традиционные 30-летние ипотечные кредиты, в отличие от займов FHA, требуют 20% первоначального взноса, если вы не оплачиваете частное ипотечное страхование (PMI). Обычные кредиторы требуют, чтобы вы заплатили это страхование, если вы делаете небольшой авансовый платеж, потому что вы считаетесь заемщиком с высоким уровнем риска. PMI увеличивает ваш ежемесячный платеж по ипотеке на 0,25% до 2% от вашего сальдо в год.

С кредитом FHA, однако, вам нужно только внести 3% первоначальный взнос, все из которых могут быть получены от подарка или гранта. Это означает, что можно получить кредит FHA, не откладывая ни одного доллара за свои деньги. Кроме того, требования к андеррайтингу не так строги с этими кредитами. Другими словами, если ваша кредитная история не совсем идеальна, кредит FHA может быть вашим лучшим выбором.

Кредиты FHA стали популярными в последние годы, так как Федеральная жилищная администрация продолжала наращивать ежемесячные расходы на страхование ипотеки (что привело к увеличению ежемесячных платежей для домовладельцев). В отличие от обычных кредитов, ипотечные страховые выплаты по кредитам FHA продолжаются на протяжении всего срока кредита.Многие заемщики сочли более доступным вывести обычную 30-летнюю ипотеку и кашлять PMI, пока они не достигли 20% собственного капитала.

Тем не менее, FHA принимает меры, чтобы оборачивать ситуацию. В январе 2015 года он начал снижать ставки по ипотечным кредитам по кредитам FHA в среднем на 900 долл. США в год. Похоже, что его усилия работают, поскольку кредиты FHA снова растут, особенно с впервые покупателями жилья. По данным RealtyTrac, во втором квартале 2015 года кредиты FHA выросли на 50% по сравнению с предыдущим кварталом и выросли на 46% по сравнению с прошлым годом.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

В мире обычных ипотечных кредитов ипотечный кредит с фиксированной ставкой является самым предсказуемым и прямым выбором для заемщиков. Это потому, что процентная ставка не меняется в течение жизни ипотеки. В результате, основной и процентные платежи, которые вы делаете каждый месяц, никогда не меняются. Хотя ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно устанавливаются в качестве 30-летнего кредита, можно получить 10- или 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой.

Ваша процентная ставка заблокирована по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, когда вы впервые получаете кредит, и она остается неизменной до тех пор, пока вы не продадите, не рефинансируете и не погашаете кредит. Это означает, что если ваша процентная ставка составляет 4. 2%, когда вы получаете кредит, 20 лет спустя ставка будет по-прежнему равна 4,2% (если у вас все еще есть закладная).

Преимущество ипотеки с фиксированной ставкой прост: сюрпризов нет. Вам никогда не придется иметь дело с колебаниями ежемесячных платежей, которые варьируются в зависимости от движения процентных ставок. Даже если инфляция выйдет из-под контроля, а ставки по ипотечным кредитам увеличатся до 20%, ваш ежемесячный платеж останется прежним. Это позволяет вам контролировать свой бюджет. Ипотека с фиксированной процентной ставкой, как правило, является лучшим выбором, если вы считаете, что останетесь в доме дольше пяти лет, и это также разумный выбор, когда процентные ставки растут. Плюс, потому что эти простые ипотечные кредиты легко понять, они идеально подходят для первых покупателей жилья.

Однако вы заплатите премию за предсказуемость оплаты. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно дороже, чем ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (см. Ниже). По данным Bankrate. com, средние ставки по ипотечным кредитам 2014 года составляли 4,5% для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой за 30 лет по сравнению с 3,3% в течение первых пяти лет ARM 5/1 (ставка фиксируется на пять лет и регулируется для оставшихся 25 лет 30-летней ипотеки). Это составляет ежемесячные платежи в размере 1 000 долл. США на ипотеку в размере 200 000 долл. США с 30-летней фиксированной ставкой (включая основную сумму и проценты), а не 875 долл. США в месяц на период «медового месяца» в размере 5/1 ARM.

Ипотека с регулируемой ставкой

Когда вы считаете экономию, показанную в приведенном выше примере, у вас может возникнуть соблазн выступить за ипотеку с регулируемой ставкой (ARM). Но ARM несут большую неопределенность. Хотя ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой может предложить крупную выгоду в начале кредита, вы можете заплатить за нее пиками в будущем.

Также известный как «ипотечный кредит с переменной ставкой» или «с плавающей процентной ставкой», ARM - это залог, в котором процентная ставка изменяется со временем.С ARM ваша первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, и эта процентная ставка «тизер» часто ниже рыночной. После определенного периода времени, указанного в вашем контракте (иногда называемом периодом «медового месяца», упомянутого выше), процентная ставка по вашему ссуду корректируется или сбрасывается регулярно, иногда так же часто, как и каждый месяц. Эти корректировки также изменят ваши ежемесячные платежи по ипотечным кредитам. Например, начальная процентная ставка для 2/28 ARM фиксируется на двухлетний период, а затем сбрасывается до плавающей ставки в течение оставшихся 28 лет 30-летней ипотеки.

Когда у вас есть ARM, ваши ежемесячные платежи по ипотечным кредитам могут резко повыситься в течение срока действия кредита. Всего за год 6% ARM может взлететь до 11% или выше, если процентные ставки растут. Многие домовладельцы с ARM потеряли свои дома в результате недавнего краха жилья, потому что их платежи продолжали расти. Эти заемщики не могли продать или рефинансировать, чтобы выйти из своего кредита, и в конечном итоге стоимость их домов снизилась до суммы, которую они причитали по ипотеке. В довершение всего, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут быть чрезвычайно трудными для понимания, что делает их спорным выбором для покупателей в первый раз.

С положительной стороны, ARM позволяют использовать преимущества снижения процентных ставок без необходимости рефинансирования. Это также жизнеспособный и доступный вариант, если вы планируете остаться в доме на год или два.

Итог

Определение типа ипотеки, которое лучше всего для вас, зависит от ряда факторов: от размера авансового платежа, который вы можете себе позволить, и от вашего ежемесячного денежного потока до текущего состояния рынка. Несмотря на то, что у вас может возникнуть соблазн прокормить сеть для ответа, ставки по ипотечным кредитам постоянно меняются, поэтому приходится платить за экспертов. Поговорите, по крайней мере, с двумя разными ипотечными брокерами или кредиторами и обсудите свою уникальную ситуацию. Эти профессионалы могут предложить вам руководство, объяснить свои варианты и помочь вам выбрать наиболее подходящую ипотеку для ваших конкретных потребностей.

См. Основания ипотеки и Как купить ипотечные тарифы для получения дополнительной информации. Таким образом, вы не пропустите специальные программы, если это ваша первая домашняя покупка, а также выйдите Кредиты для первых покупателей дома .