В последнее время из Вашингтона появились хорошие новости. Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые правительством агентства, которые покупают ипотечные кредиты у частных кредиторов, согласились с правилами, которые потенциально откроют ипотечные рынки для заемщиков с менее совершенным кредитом. (Подробнее см. Что вам нужно знать о Fannie Mae Mortgages .)

Проблема

Чтобы понять, почему эта новость так важна, вам сначала нужно понять проблему. Фанни и Фредди, как известно, не дают денег. Потребитель никогда не назвал бы их, чтобы получить добросовестную оценку предстоящей покупки дома. Вместо этого Fannie и Freddie являются публично торгуемыми компаниями, созданными Конгрессом, которые помогают обеспечить стабильность и ликвидность ипотечного рынка.

Когда кредитор предоставляет кредит для финансирования покупки жилья, часто конечная цель кредитора заключается в том, чтобы продать его Фанни или Фредди в так называемом вторичном рынке. Продавая кредит, кредитор очищает его от своих книг, освобождая деньги и получая немедленную прибыль по кредиту. Фанни и Фредди обвиняются Конгрессом в том, чтобы помочь семьям с низким, средним и средним уровнем дохода достичь своей мечты о покупке дома. Это заставляет агентства стремиться покупать эти кредиты у первоначального (основного) кредитора, чтобы добавить к их портфелю.

Но вот тут появляется темная сторона ипотечного кредитования. Fannie и Freddie - два из самых нетерпеливых покупателей на вторичном рынке. Из-за этого, когда кредиторы решают, имеет ли человек право на участие, они не столько думают с точки зрения сохранения кредита; они только одобрят кредит, если они подумают, что Фредди и Фанни купят его.

Поскольку кредиторы, найденные в массовом порядке во время жилищного кризиса, Фанни и Фредди могут заставить их выкупить кредит, если что-то не так. Или, если агентства не заставили банк выкупить неудовлетворительный кредит, они могут нанести ему штраф. Поскольку покупка кредита часто приравнивается к убыткам для кредитора, банки пытаются избежать этого.

Во-первых, стандарты андеррайтинга стали выше. Если вы подали заявку на ипотеку после финансового кризиса, вы знаете, что уровень выкапывания в ваши финансовые дела намного выше, чем до 2008 года. Во-вторых, кредиторы не будут кредитовать заемщиков, которые едва соответствуют стандартам андеррайтинга. Это оставляет минимально квалифицированных заемщиков без кредита, потому что кредиторы не хотят иметь возможность перепродавать Fannie, Freddie или любому другому покупателю на вторичном рынке.

Новое решение

Вот почему последние новости становятся важными. Фанни и Фредди заявили, что они устанавливают правила, которые позволят умы кредиторам легко сделать кредиты для заемщиков, которые едва ли квалифицированы.Это изменение во многом связано с спорами. Если возникает спор между кредитором и Фредди или Фанни, Фредди и Фанни больше не являются окончательными решениями. Вместо этого он перейдет к независимому арбитру.

Это добавляет другие изменения, которые ослабили ограничения в течение последних нескольких лет, включая обязательство Фанни и Фредди не принуждать кредиторов выкупать кредит, если заемщик не пропустил более двух непоследовательных платежей или не было доказательств мошенничества. В 2014 году агентства более четко определили мошенничество, и в прошлом году они дали более четкие меры наказания за ошибки в андеррайтинге, в результате чего было меньше серьезных штрафов за меньшие проблемы. Все эти изменения способствовали ослаблению рынка, открыв дверь, позволяя менее квалифицированным заемщикам получать ипотечные кредиты.

The Bottom Line

В теории эти новые правила должны облегчить для некоторых потенциальных заемщиков право на получение ипотеки. Происходит ли это до сих пор. Некоторые эксперты говорят, что стандарты будут смягчены, в то время как другие считают, что потребители не заметят изменений. (Подробнее см. Что ожидать от ставок ипотечного кредита в 2016 году .)