Покупка выкупа (FCL) часто рекламируется как способ как владельцам, так и инвесторам получить большую часть имущества. Однако потенциальные финансовые выгоды от покупки выкупа не приходят без тяжелой работы. Читайте дальше, чтобы узнать о проблемах, которые обычно имеют эти свойства, и о трудностях, с которыми вы можете столкнуться при покупке. (Для получения дополнительной информации о покупке дома см .: Руководство по покупке дома в США )

Проблемы с собственностью

Самое главное, что нужно понять, прежде чем перейти на рынок выкупа, заключается в том, что эти свойства были оставлены владельцами, которые больше не могли позволить себе платежи. В этих случаях дом часто плохо поддерживается - в конце концов, если владелец не может совершать платежи, он или она, вероятно, отстают от оплаты регулярного содержания. Кроме того, некоторые люди, которых принуждают к выкупам, озлоблены своими ситуациями и выносят свои разочарования в своем доме до того, как банк возвратится. Это часто включает в себя удаление приборов и приспособлений, а иногда даже прямой вандализм. После того, как пассажиры уезжают, выкупа сидят заброшенными, часто призывая к преступной деятельности. (Если вы столкнулись с проблемой потери права выкупа в своем доме, прочитайте «Сохранение дома от потери права выкупа» , чтобы узнать, каковы ваши варианты.)

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Техническое обслуживание и чистота

Обслуживание и чистота могут быть проблемой в свойствах выкупа из-за обстоятельств, при которых предыдущие владельцы выехали, и из-за времени, дом, возможно, сидел пустой. Некоторые из основных проблем включают в себя:

• Отсутствие чистоты
  Свойства, принадлежащие банку, иногда отвратительно грязны из-за времени, проведенного сильным пустым, преднамеренным пренебрежением со стороны предыдущих владельцев или занятием бродягами. Когда место заперто без циркуляции воздуха в течение нескольких месяцев, засоренная грязь может повредить всему дому.
• Бад-Ренос
  Предыдущие владельцы, возможно, внесли изменения в дом, не получив надлежащих разрешений или найдя хороший труд, чтобы сэкономить деньги. Общим примером является превращение гаража в жилое пространство, поэтому все больше людей могут жить в доме и помогать оплачивать ипотеку. Эти изменения могут быть нежелательными для будущих владельцев или создавать головные боли для новых владельцев с должностными лицами городского правительства из-за отсутствия надлежащих разрешений.

  Если предыдущие владельцы начали улучшать дом, но затем упали в трудные времена, в доме могут быть частично закончены работы. Ванные комнаты могут быть переделаны, в то время как кухня не обновляется через 40 лет, или в гостиной могут быть новые этажи, а в спальнях по-прежнему есть древние ковровые покрытия. Кроме того, если какие-либо ремонтные работы были сделаны, они, возможно, были сделаны самими владельцами или нелицензированными специалистами - другими словами, люди, которые, возможно, не обязательно правильно выполнили свою работу.(Узнайте, как найти квалифицированных подрядчиков и других специалистов в Инструментальный пояс Better Business Bureau для экономии наличных денег .)
• Без электричества
  Если никто не живет дома, электричество может быть отключено, если банк не намеренно его удерживал. Без электричества может быть трудно увидеть, что вы покупаете в некоторых комнатах, особенно подвалах и санузлах без окон.
• Повреждение воды
  Небольшая утечка под кухонной раковиной может привести к возникновению проблемы с плесенью, а утечка кровли или разрывная труба могут привести к серьезному повреждению воды. Когда вокруг не будет никого, кто позаботится о небольших проблемах, небольшие проблемы могут превратиться в большие, и большие проблемы могут превратиться в катастрофы. (Узнайте, как можно свести к минимуму некоторые основные затраты на обслуживание в 4 Расходы на бездокументарные домашние хозяйства .)
• Отсутствие базового обслуживания
  Если предыдущие владельцы не могли позволить себе платежи по ипотечным кредитам, вы можете поспорить, что они также не могли позволить себе ремонтировать утечки, повреждение термитов, сломанное удаление мусора или что-то еще. (Прочитайте о том, какая работа необходима для поддержания ценности вашего дома в Будет ли вам разорваться даже на вашем доме? )
• Мертвый или заросший двор
  В зависимости от климата, где находится дом, газон и озеленение могут быть полностью мертвыми или чрезвычайно заросшими. Банки обычно не платят садоводам за сохранение двора.
• Персональная собственность, оставленная позади
  Иногда исключенные домовладельцы забираются из собственности, прежде чем они смогут переместить свои вещи, а в некоторых случаях они не берут с собой все. Многие объекты недвижимости, принадлежащие недвижимости (REO), содержат мебель, мусор, одежду и другие предметы, за которые вы будете нести ответственность за распоряжение вами, когда вы станете владельцем недвижимости.

Вандализм и безнадзорность

Урон не редкость в свойствах выкупа, и это может быть вызвано вандалами или бывшими владельцами.

• Случайный вандализм
  Иногда, когда собственность остается вакантной, особенно если она находится в зоне преступления средней и высокой степени, новым владельцам придется бороться с граффити, разбитыми окнами и другим ущербом. (Vandalism может быть красным флагом на потенциальном свойстве. Читать Foreclosure открывает Windows для инвесторов , чтобы узнать больше.)
• Владелец Vandalism
  Сломанные окна могут распространяться в REOs по нескольким причинам. Как упоминалось ранее, вандализм может быть причиной. Кроме того, когда владельцы блокировки банков во время владения недвижимостью, прежние владельцы могут сломать окно, чтобы вернуться и вернуть свои вещи. Предыдущие владельцы могут также нанести урон банком за счет размещения отверстий в стенах и / или отторжения плинтусов и кровельного литья.
• Удаление ценных предметов
  Чтобы отомстить банку и сделать дополнительный доллар, предыдущие домовладельцы могут удалить предметы, которые имеют ценность, включая приборы, светильники, кухонную раковину, двери спальни, дверцы шкафа, медные трубы и более. Все, что домовладельцы не принимают, могут быть приняты ворами. В любом случае, многие свойства, принадлежащие банкам, отсутствуют, что обычно связано с принадлежащими продавцу свойствами.

Проблемы с покупкой

Несмотря на все эти потенциальные проблемы, выкупа может по-прежнему быть хорошей сделкой. Если вы готовы исправить проблемы, с которыми большинство людей не хотят иметь дело, вы можете купить дом со значительной скидкой. Тем не менее, вы можете столкнуться с дополнительными проблемами, когда дело доходит до фактической покупки имущества и получения его в состоянии перехода. (Чтобы узнать больше, прочитайте Включение инвестиций в инвестирование не в быстрорастущее венчурное предприятие .)

Проблемы с кредиторами

Приобретение дома у кредитора имеет свои проблемы в результате повышенного уровня бюрократии и ограниченной прозрачности, предоставляемой тем, кто покупает выкупа.

• Финансирование
  Кредиторы не дадут вам денег на дом, который они считают необитаемым или оценивают ниже покупной цены. Если вы являетесь инвестором, платящим наличные деньги, конечно, это не будет проблемой.
• Задержки времени с банком-владельцем
  Здравый смысл говорит о том, что банки должны стремиться как можно быстрее выгружать REOs, но на самом деле банки иногда затягивают каблуки при рассмотрении предложений и на протяжении всего процесса условного депонирования. (Подробнее о шагах, предшествующих закрытию в Понимание процесса сделки .)
• Раскрытие информации о продавцах
  Поскольку никто из банка никогда не жил в доме, они вряд ли будут иметь любое знание существующих проблем с имуществом. Вам придется раскрыть все сами, либо во время домашнего осмотра, попросив соседей, либо через опыт после того, как вы станете владельцем дома. (Подробнее о стоимости найма профессионала в Нужна ли вам домашняя инспекция? )
• Конкурс
  Поскольку выкупа может быть отличным предложением, они привлекательны для инвесторов, которые хотят перевернуть свойства или использовать их как аренда. Поскольку инвесторы могут предлагать все наличные предложения с меньшим количеством или без каких-либо непредвиденных обстоятельств и быстрого закрытия, их предложения могут быть более привлекательными для банка, чем те из потенциальных владельцев-владельцев. (Подробнее в разделе Инвестирование в недвижимость .)

Итог

Есть деньги, которые нужно сделать в случае выкупа, но вы должны знать, что вы получаете раньше времени и выбираете свою собственность внимательно. Не упускайте из виду основы, которые делают свойство желательным только потому, что цена покупки является выгодной сделкой. Кроме того, широко используются варианты финансирования финансирования для исключенных домов.

В то время как вы можете пойти традиционным путем использования частного кредитора, как и для обычного дома, кредиторы иногда могут неохотно предлагать финансирование для выкупаемого дома, поэтому стоит заглянуть в кредиты от FHA или Freddie Mac ( Дополнительные сведения см. В разделе «Варианты финансирования для заложенных домов»). И для дальнейшего чтения об избежании ловушек выкупа см. Предотвращение мошенничества с выкупа .