В своем выпуске ежеквартального ежеквартального исследования Ассоциация рынка облигаций оценила, что ипотечный долг составляет 6 долларов США. 1 триллион $ 25. 9 триллионов рынка облигаций. Поскольку все больше людей покупают свои первые дома, перемещаются в большие пространства или приобретают дома для отдыха, это заимствование должно расширяться. Такая ситуация создает возможность для проницательных инвесторов, которые могут использовать ипотечные ценные бумаги (MBS) для владения частью этой задолженности. В этой статье мы покажем вам, как вы можете использовать MBS для дополнения ваших других активов с фиксированным доходом.

Как они формируются
MBS - это долговые обязательства, приобретенные у банков, ипотечных компаний, кредитных союзов и других финансовых учреждений, а затем собранные в пулы правительственным, квазиправительственным или частным лицом. Затем эти компании продают ценные бумаги инвесторам. Этот процесс иллюстрируется ниже:

Покупатели недвижимости берут кредит у финансовых учреждений. ß ß ß ß Финансовые учреждения продают ипотечные кредиты организациям MBS. ß ß ß ß Субъекты MBS образуют ипотечные пулы. ß ß ß ß Лица инвестируют в ипотечные пулы.

Типы MBS
Pass-Through
Сертификат прохождения или участия представляет собой прямое владение в пуле ипотечных кредитов. Вы получите пропорциональную долю всех основных и процентных платежей, внесенных в пул, поскольку эмитент получает ежемесячные платежи от заемщиков.

Ипотечный пул обычно будет иметь срок от пяти до 30 лет. Тем не менее, денежный поток может меняться из месяца в месяц в зависимости от того, сколько ипотечных кредитов выплачивается раньше - именно там лежит риск предоплаты.

Когда текущие процентные ставки снижаются, заемщики могут рефинансировать и предоплатить свои займы. Затем инвесторы должны попытаться найти доходность, аналогичную первоначальным инвестициям, в более низкую, текущую процентную ставку.

И наоборот, инвесторы могут столкнуться с процентными рисками, когда текущие процентные ставки растут. Заемщики останутся с их кредитами, в результате чего инвесторы будут придерживаться более низких доходностей в условиях роста текущей процентной ставки.

Обеспеченные ипотечные обязательства (CMO)
Залоговые обязательства по ипотечным кредитам (CMOs) - это пулы сквозных ипотечных кредитов. Ниже приведено формирование CMO:

Проходные ценные бумаги ß ß ß ß Эмитент эмитента CMO ß ß ß ß Индивидуальные инвесторы

Там представляют собой несколько типов CMO, которые предназначены для снижения риска предоплаты инвесторов, но три наиболее распространенных:

1. Последовательные платные CMO
В CMO последовательной оплаты CMO эмитенты будут распределять денежный поток держателям облигаций из серии классов, называемых траншами. Каждый транш имеет ценные бумаги с ипотечным покрытием с аналогичными сроками погашения и денежными потоками. Каждый транш отличается от других в CMO.Например, у CMO может быть четыре транша с ипотекой, в среднем по два, пять, семь и двадцать лет каждый.

Когда поступят платежи по ипотечным кредитам, эмитент CMO сначала выплатит указанную процентную ставку держателям облигаций в каждом транше. Запланированные и незапланированные основные платежи сначала будут направлены инвесторам в первые транши. Как только они будут погашены, инвесторы в более поздних траншах получат основные платежи.

Концепция заключается в переносе риска предоплаты от одного транша к другому. Некоторые УО могут иметь 50 или более взаимозависимых траншей. Поэтому вы должны понимать характеристики других траншей в CMO, прежде чем инвестировать. Существует два типа: Планируемый ассемблерный класс (PAC) Транш
Трансляции PAC используют концепцию потокового фонда, чтобы помочь инвесторам снизить риск предоплаты и получить более стабильный денежный поток. Сопутствующая облигация устанавливается для поглощения избыточного принципала, поскольку ипотечные кредиты выплачиваются раньше. Затем с доходами из двух источников (ПКК и сопутствующей облигации) инвесторы имеют больше шансов получить платежи по первоначальному сроку погашения.

Z-Tranche
Z-транши также известны как накладные облигации или аккреционные облигационные транши. В течение периода начисления проценты не выплачиваются инвесторам. Вместо этого основной показатель возрастает со скоростью соединения. Это исключает риск инвестора, который должен был реинвестироваться с более низкой доходностью, если текущие рыночные ставки снизятся.

После того как предыдущие транши будут погашены, владельцы Z-траншей получат купонные выплаты на основе более высокого основного баланса облигации. Кроме того, они получат любые основные предоплаты от базовых ипотечных кредитов.

Поскольку проценты, начисленные в течение периода начисления, облагаются налогом - даже если инвесторы фактически не получают его - Z-транши могут лучше подходить для счетов с отложенным налогом.

2. Разделенные ипотечные ценные бумаги
Полосы - это MBS, которые платят только основной вклад инвесторам (PO) или только проценты (IO). Полосы создаются из MBS, или они могут быть траншами в CMO.

Только для принципала (PO)
Инвесторы платят очень низкую цену за ПО и получают основные платежи от базовых ипотечных кредитов.

Рыночная стоимость ПО может сильно колебаться в зависимости от текущих процентных ставок. По мере снижения процентных ставок предоплата может увеличиться, и стоимость ПО может возрасти. С другой стороны, когда текущие ставки повышаются, а предоплата уменьшается, ПО может понизиться.

Только проценты (IO)
IO строго оплачивает проценты, которые основаны на сумме выдающегося принципала. По мере того, как ипотечные кредиты амортизируются, а предоплата сокращает основной остаток, денежный поток IO снижается.

Значение IO колеблется напротив PO в том, что по мере снижения текущих процентных ставок и увеличения предоплаты доход может снизиться. И когда текущие процентные ставки растут, инвесторы с большей вероятностью будут получать процентные платежи в течение более длительного периода времени, тем самым увеличивая рыночную стоимость IO.

Рейтинги безопасности
Fitch Ratings предоставляет кредитные рейтинги, а также купонные ставки и сроки погашения для MBS.

Эмитенты MBS
Вы можете купить MBS у нескольких разных эмитентов:

Независимые фирмы
Инвестиционные банки, финансовые учреждения и домостроители выпускают ценные бумаги с ипотечным покрытием. Их кредитоспособность и рейтинг безопасности могут быть значительно ниже, чем у государственных учреждений и предприятий, спонсируемых правительством.

Федеральная ипотечная ипотечная корпорация (Freddie Mac)
Freddie Mac - федеральное регулируемое, спонсируемое правительством предприятие, которое покупает ипотечные кредиты у кредиторов по всей стране. Затем он переупаковывает их в ценные бумаги, которые могут быть проданы инвесторам в самых разных формах.

Freddie Macs не поддерживается правительством США, но корпорация имеет особые полномочия для заимствования у казначейства США.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae)
Fannie Mae является акционерной компанией, которая активно торгуется (символ FNM) на Нью-Йоркской фондовой бирже и входит в индекс S & P 500. Он не получает никакого государственного финансирования или поддержки.

Что касается безопасности, то Fannie Maes поддерживается финансовым здоровьем корпорации, а не правительством США.

Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae)
Джинни Мэйс - единственные MBS, которые поддерживаются полной верой и заслугой правительства США. Они в основном состоят из займов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией или гарантированных Администрацией ветеранов.

Взаимные фонды
Если вам нравится идея получения прибыли от увеличения роста ипотеки, но вы не можете исследовать все типы MBS, вам может быть более комфортно с паевыми инвестиционными фондами. Существуют средства, которые инвестируют только в один тип MBS, например, в Ginnie Maes, тогда как есть другие, которые включают в себя различные типы MBS в своих других государственных облигациях.

Помимо большей диверсификации кредитов, взаимные фонды могут реинвестировать все доходы принципала в другие MBS. Это позволяет инвесторам получать доходность, изменяющуюся с текущими ставками, и уменьшит риски предоплаты и процентных ставок.

Нижняя линия
MBS может предлагать поддержку федерального правительства, ежемесячный доход и фиксированную процентную ставку. Однако недостатком является то, что этот термин может быть неопределенным, и они могут не увеличиваться по стоимости, как и другие облигации, когда текущие процентные ставки снижаются. Также не забывайте, что вы можете получить часть вашего принципала, возвращенную с каждым ежемесячным платежом. Следовательно, в зрелости не может быть никакого принципала, оставшегося для вас, чтобы реинвестировать.