Недвижимость и Crowdfunding: новый путь для инвесторов

Может ли два разрозненных инвестиционных рынка - один старый и один новый - обойтись, не сбивая друг друга с ума?

Это ключевой вопрос для crowdfunding и рынка недвижимости. Это вопрос, на который положительно реагируют в 2014 году, поскольку две «нечетные пары», похоже, довольно хорошо сочетаются и дают инвесторам новый способ использовать прибыль от растущего рынка недвижимости США.

На рынке недвижимости, на которой размещается iFunding, размер объёмного рынка оценивается в 11 триллионов долларов.

На конференции «Инновации в недвижимости: Crowdfund Investing» в апреле 2014 года в Нью-Йорке Маркли Родерик, адвокат с ПК Flaster / Greenberg и модератором конференции, отметил, что новые правила связаны с Jumpstart Our Business Startups (JOBS) 2012 года. Новые правила позволяют главным образом обеспеченным инвесторам (с чистой стоимостью 1 млн. Долл. США или более) получить прямой доступ к рынку недвижимости посредством обратного финансирования или однорангового кредитования (среди других инвестиционных рынков ).

В то время как Комиссия по ценным бумагам и биржам США исследует способы предоставления инвесторам всех уровней дохода доступа к рынку недвижимости в Интернете, Родерик говорит, что более богатые инвесторы уже инвестируют в такие сайты, как iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet и Fundrise.

«Если только небольшой процент из них инвестирует лишь небольшую сумму своих активов в недвижимость, рынок будет триллионами долларов», - объясняет Родерик.

Crowdfunding

По определению, crowdfunding должен быть естественным для рынка недвижимости. Одним словом, crowdfunding использует легкую доступность обширных сетей друзей, семьи и коллег через социальные медиа-сайты, такие как Facebook, Twitter и LinkedIn, чтобы рассказать о новом бизнесе и привлечь инвесторов. Crowdfunding имеет потенциал для увеличения предпринимательства, расширяя пул инвесторов, из которых средства могут быть привлечены за пределы традиционного круга владельцев, родственников и венчурных капиталистов.

Группы индустрии недвижимости уже поднимаются на борт локомотирования и рекламируют относительно низкий риск доступа к рынку недвижимости США, до сих пор богатых американцев.

«Crowdfunding для недвижимости не является совершенно новым явлением», - заявила Коммерческая ассоциация развития недвижимости в недавнем заявлении. «Много игроков вошли в поле. Хотя каждая из этих платформ имеет свою собственную нишу и стратегию с разным уровнем минимальных инвестиций, все они ориентированы на аккредитованных инвесторов, которые отвечают конкретным требованиям к чистой стоимости и / или годовому доходу. Напротив, crowdfunding в соответствии с Законом JOBS откроет поле для многих более мелких инвесторов.«

Каковы плюсы и минусы фокуса для инвесторов? Одним словом, обе стороны рискуют; в частности, сколько инвесторов хотят поглощать онлайн.

Согласно отчету, как разработчики недвижимости, так и инвесторы могут получить значительную финансовую прибыль через crowdfunding, и оба могут распространять свои риски.

Пр …

• Инвесторы получают доступ к рынку недвижимости с небольшими суммами денег.
• Инвесторы напрямую работают с застройщиками и имеют голос в этом процессе.
• Инвесторы могут выбирать, какие проекты в сфере недвижимости они хотят инвестировать.
• У инвесторов есть доступ к множеству проектов, поэтому выбор и варианты не являются проблемой.

Cons …

• У инвесторов есть те же проблемы, что и каждый инвестор недвижимости. Если рынок идет на юг, они, скорее всего, потеряют деньги.
• Риск дефолта инвестиций (от девелоперов) выше для crowdfunding по сравнению с одноразовым и прямым инвестированием в недвижимость.
• Отсутствие ликвидности, так как отсутствие вторичного рынка ограничивает доступ к информации для инвесторов.

Чтобы начать работу с crowdfunding в сфере недвижимости, Jillienne Helman, главный исполнительный директор Realty Mogul, советует пойти с фирмой, которая будет работать некоторое время.

«Сначала работайте с компанией crowdfunding, которая выживет», - говорит она. «Это означает хорошо капитализированный. Меня пугает количество компаний, работающих в компании, которые возглавляют два студента, которые только что закончили колледж, и которые не капитализируются сами. «

Даррен Паудерли, соучредитель CrowdStreet. com, говорит, что ваша должная осмотрительность важнее в сфере недвижимости, чем другие инвестиции, поскольку работает с компанией crowdfunding.

«С точки зрения инвестора, следует позаботиться о том, чтобы исследовать платформы, на которых они ищут возможности для инвестиций», - говорит Поудерли. «Не все платформы созданы равными, а несколько бизнес-планов тестируются, чтобы извлечь выгоду из этой новой тенденции. «

Порошко конкретно советует инвесторам исследовать основателей и старшего руководства платформы или фирмы, чтобы удостовериться, что у них есть безупречная репутация, основанная на их предыдущем опыте ведения бизнеса.

«Ключевой отраслевой опыт в области финансов, недвижимости и технологий необходим для надежной и надежной платформы», - добавляет он. «Инвесторы должны стремиться к платформам, которые обеспечивают отличное обслуживание клиентов не только в процессе сбора средств, но и после того, как сделка полностью финансируется и закрывается. Несмотря на то, что в каком-то режиме работы есть 50-плюсовые платформы, всего лишь полдюжины или около того, которые появляются в качестве лидеров в пространстве. Инвесторы должны исследовать несколько платформ и выбирать свои три тройки на основе их инвестиционных целей и предпочтительного использования пользователями. «

Прозрачность критически важна

Постепенно советует искать платформы и спонсоры, которые признают риски и обеспечивают основанный на образовании подход к управлению рисками.«Большинство платформ обработки недвижимости сегодня позволяют только аккредитованным инвесторам, как это определено SEC, инвестировать», - говорит он. «Аккредитованным инвесторам рекомендуется вкладывать суммы, которые им удобны с учетом их общего инвестиционного портфеля. «

Еще один совет - только вкладывайте средства в предложения от спонсоров, которым вы доверяете, и что вы уверены, будут следить за вашими лучшими интересами в хорошие и плохие времена.

«Если инвестор не понимает, как используются их деньги, факторы риска вложения и какие факторы влияют на их возврат инвестиций, тогда они должны искать рекомендации своего доверенного инвестиционного консультанта или передавать инвестиции», добавляет Порошок. «Там будет много других инвестиционных возможностей на выбор, поэтому не нужно спешить с принятием неосведомленного инвестиционного решения. «

Профессиональная платформа для обработки недвижимости должна предоставить инвесторам широкие возможности для обмена информацией о предлагаемой услуге, в том числе вносить интродукции непосредственно спонсору конкретного листинга имущества.

Является ли это возможностью и как?

Катализатором для запуска crowdfunding для инвестиций в недвижимость, наряду с другими видами бизнес-проектов, был переход к закону JOBS в 2012 году. До недавнего времени возможности рекламы и привлечения инвесторов к инвестициям в недвижимость были ограничены. Закон JOBS (Раздел II) резко изменил способ привлечения инвестиционного капитала путем изменения существующих правил правил D, в частности тех правил, которые касаются того, как компании могут предлагать и продавать свои ценные бумаги без регистрации ценных бумаг в Комиссии по ценным бумагам и биржам США ( SEC).

В прошлом Правило D, Правило 506 устанавливало ограничения на усилия по сбору средств, а именно, ограничивало сбор средств только ранее существовавшими отношениями и не позволяло спонсору или другой стороне открыто выпрашивать или рекламировать эти частные инвестиционные возможности. Новое правило 506 (с) позволяет эмитентам, спонсорам, синдикаторам и другим лицам привлекать капитал от частных инвесторов для рекламы этих частных инвестиционных возможностей аккредитованным инвесторам при определенных условиях. Это правило вступило в силу 23 сентября 2013 года. Новое федеральное законодательство представляет собой огромное изменение для спонсоров, которые собирают средства для приобретения или развития недвижимости. По сути, Title II дает crowdfunding фирмы зеленый свет на прямой рынок для большого пула потенциальных инвесторов через социальные сети и Интернет. Он также открыл новый инструмент для инвесторов, чтобы легче получить доступ к прямым инвестиционным возможностям в сфере недвижимости.

Как отмечает Powderly, впервые инвесторы имеют прямой доступ к выбору частных предложений недвижимости, где они могут просматривать, исследовать и принимать обоснованные инвестиционные решения онлайн.

The Bottom Line

Crowdfunding на рынке недвижимости обещает стать революцией, которая только сейчас взлетает, и в наши дни это вызывает серьезный интерес со стороны серьезных инвесторов.