Когда вы думаете о покупке недвижимости, первое, что, вероятно, приходит в голову, - это ваш дом. Но физическое имущество может также участвовать в портфеле, особенно в качестве хеджирования на фондовом рынке. Однако, хотя недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет, покупка и владение кирпичами и строительными растворами намного сложнее, чем инвестирование в акции и облигации. В этой статье мы рассмотрим лидирующие варианты для отдельных инвесторов, которые перечислены в приблизительном порядке того, как прямые инвестиции в недвижимость они являются, и причины инвестирования.

Основные свойства аренды

Это инвестиции, столь же старые, как и практика владения землей. Человек будет покупать недвижимость и сдавать ее в аренду арендатору. Владелец, арендодатель, несет ответственность за уплату ипотеки, налогов и содержание имущества.

В идеале арендодатель взимает достаточную арендную плату, чтобы покрыть все вышеупомянутые расходы. Арендодатель может также взимать больше с целью получения ежемесячной прибыли, но наиболее распространенной стратегией является терпеливость и оплата только достаточной арендной платы для покрытия расходов до тех пор, пока не будет выплачена закладная, и в это время большая часть ренты станет прибылью. Кроме того, имущество может также цениться по стоимости в течение ипотеки, оставляя арендодателя более ценным активом. Согласно Бюро переписи населения США, недвижимость в этой стране постоянно увеличивалась с 1940 по 2006 год. Несмотря на то, что во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования в период с 2008 по 2010 год произошел спад, он теперь восстановился и увеличился в целом.

Инвестор должен знать рынок, на котором он ищет недвижимость, или нанимать эксперта, чтобы помочь. Для инвесторов, ищущих доход от аренды недвижимости, наиболее важными аспектами для рассмотрения являются местоположение собственности и рыночные арендные ставки. Что касается местоположения, многие успешные арендные платы расположены в непосредственной близости от крупных школ. Например, если вы покупаете недвижимость возле государственного университета, студенты, вероятно, захотят арендовать ее год за годом. Есть также много других особенностей прибыльной аренды имущества, и некоторые требуют времени, чтобы учиться. Более подробно см. 10 лучших характеристик выгодного имущества.

Есть, конечно, пятна на лице того, что кажется идеальной инвестицией. Вы можете оказаться в плохом арендаторе, который наносит ущерб собственности или, что еще хуже, в конечном итоге не имеет никакого арендатора. Это оставляет вам отрицательный ежемесячный денежный поток, а это означает, что вам, возможно, придется бороться за ваши платежи по ипотечным кредитам. Существует также вопрос о поиске правильной собственности. Вы захотите выбрать область, где низкие ставки вакансий, и выбрать место, которое люди захотят арендовать.

Возможно, самая большая разница между арендной собственностью и другими инвестициями - это количество времени и работы, которые вы должны посвятить уходу за ней.Если вы этого не хотите, вы можете нанять профессионального менеджера по недвижимости. Но его зарплата становится расходами, которые влияют на рентабельность ваших инвестиций.

The Flip Side: Real Estate Trading

Это дикая сторона инвестиций в недвижимость. Как дневные трейдеры, которые находятся в лиге от инвестора с бай-и-удержанием, трейдеры недвижимости являются совершенно другой породой у арендодателей с бай-и-арендой. Продавцы недвижимости покупают недвижимость с намерением удерживать их на короткий период времени, часто не более трех-четырех месяцев, после чего они надеются продать их с прибылью. Этот метод также называют переворачиванием и основан на покупке свойств, которые либо значительно недооценены, либо находятся в очень горячей зоне.

Чистые ласты для одежды не будут вкладывать деньги в недвижимость для улучшения; инвестиции должны иметь внутреннюю ценность для превращения прибыли без изменений или они не будут ее рассматривать. Перевертывание таким образом - это краткосрочные денежные вложения.

Если флиппер недвижимости попадает в ситуацию, когда он или она не может выгрузить имущество, это может быть разрушительным, потому что эти инвесторы обычно не имеют достаточных готовых денежных средств для выплаты ипотечного кредита на имущество в долгосрочной перспективе. Это может привести к постоянным потерям для трейдера недвижимости, который не может разгрузить недвижимость на плохом рынке.

Существует также второй класс свойств flipper. Эти инвесторы зарабатывают свои деньги, покупая дешевые или недорогие свойства и добавляя стоимость, обновляя их. эй затем продайте недвижимость после ремонта по более высокой цене. Это может быть долгосрочная инвестиция в зависимости от степени улучшения. Ограничивающейся особенностью этих инвестиций является то, что она требует много времени и часто позволяет инвесторам одновременно приобретать одно имущество.

Группы инвестиций в недвижимость

Инвестиционные группы в сфере недвижимости - это как небольшие паевые инвестиционные фонды для аренды недвижимости. Если вы хотите владеть арендной собственностью, но не хотите хлопот быть арендодателем, для вас может оказаться инвестиционной группой по недвижимости.

Компания купит или построит множество зданий, часто квартир, а затем позволит инвесторам покупать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одним или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми подразделениями, заботится о содержании, рекламе вакантных единиц и опросе арендаторов. В обмен на это руководство компания занимает процент от месячной арендной платы.

Существует несколько вариантов инвестиционных групп, но в стандартной версии аренда заключается в имени инвестора, и все единицы объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий, что означает, что вы получите достаточно, чтобы заплатить залог, даже если ваш блок пуст. Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, предлагающей ее. Теоретически это безопасный способ попасть в инвестиции в недвижимость, но группы уязвимы к тем же сборам, которые преследуют отрасль взаимных фондов.Еще раз, исследование является ключевым.

Недвижимость с ограниченной ответственностью

Партнерство с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похоже на группу инвестиций в недвижимость: это компания, созданная для покупки и хранения портфеля недвижимости, а иногда только одного имущества - только это существует в течение конечного числа лет. Генеральным партнером выступает опытный менеджер по недвижимости или фирма по развитию недвижимости. Затем внешние инвесторы стремятся предоставить финансирование для проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве ограниченных партнеров. Они могут получать периодические распределения от дохода, полученного от свойств RELP, но реальный выигрыш возникает, когда свойства продаются - мы надеемся, при значительной прибыли - и RELP растворяется по дороге.

RELPs позволяют инвесторам финансировать строительство или ремонт зданий, не требуя непосредственного участия в управлении или опыта в сфере недвижимости. Тем не менее, они, как правило, неликвидные инвестиции, поскольку инвесторы могут обналичить только через определенные промежутки времени - или часто вообще, до тех пор, пока RELP не растворится.

REITs

Недвижимость была вокруг, так как наши предки-обитатели пещеры начали изгнать незнакомцев из своего пространства, поэтому неудивительно, что Уолл-стрит нашла способ секьюритизировать ее, превратив недвижимость в публично торгуемый инструмент ,

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) создается, когда формируется корпорация (или доверие), чтобы использовать деньги инвесторов для покупки, работы и продажи доходных объектов. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и любые другие акции. Чтобы сохранить статус REIT, этот субъект должен выплатить 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Делая это, REIT избегают платить корпоративный подоходный налог, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, таким образом, потребляя прибыль, которую она могла бы распределить своим акционерам.

Подобно регулярным выплатам дивидендов, REIT подходят для инвесторов на фондовом рынке, которые хотят регулярного дохода, хотя они также дают возможность оценить. REIT позволяют инвесторам нежилые объекты, такие как торговые центры (около четверти всех REIT специализируются на них), медицинские учреждения, ипотечные кредиты или офисные здания. По сравнению с вышеупомянутыми видами инвестиций в недвижимость, REITS также являются высоколиквидными. Подробнее см. REIT Way .

Взаимные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости инвестируют в основном в REIT и операционные компании по недвижимости. Они обеспечивают возможность получения диверсифицированного воздействия на недвижимость с относительно небольшим капиталом. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это может быть достигнуто при покупке отдельных запасов REIT, а также возможность меньшего количества транзакционных издержек и комиссий.

Как и REIT, эти средства довольно ликвидны. Еще одним значительным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставленная фондом по приобретенным активам и перспективой управления в отношении жизнеспособности и эффективности конкретных инвестиций в недвижимость и в качестве класса активов.Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семейство взаимных фондов недвижимости, тактически перегружая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать отдачу.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить профиль риска и возврата портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособные доходы, скорректированные с учетом риска. Даже в условиях кризиса субстандартного ипотечного кредитования коммерческая недвижимость частного рынка в течение 10 лет с 2000 по 2010 год в среднем составляла 8. 4%, основываясь на данных Национального совета инвестиционных фидуциариев недвижимости (NCREIF). И, как правило, рынок недвижимости является низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией к доходности в казначейских облигациях США и особенно привлекателен в среде, где ставки казначейства низкие.

Диверсификация и защита

Еще одним преимуществом инвестирования в недвижимость является ее потенциал диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную, корреляцию с другими основными классами активов - то есть, когда запасы снижаются, недвижимость часто растет (см. Диверсификация за пределами Акции ). Фактически, в 14 из 15 предыдущих рынков медведей, возвращаясь к 1956 году, цены на жилую недвижимость выросли, согласно данным Роберта Шиллера из Йельского университета, соавтора индекса Home-Price Case-Shiller. Конечно, есть исключения: недвижимое имущество, связанное с акциями во время Великой рецессии (хотя это была аномалия, утверждает Шиллер, отражающая роль субстандартных ипотечных кредитов в начале кризиса).

Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем больше прямых инвестиций в недвижимость, тем лучше хеджирование: более косвенные, публично торгуемые, транспортные средства, такие как REIT, очевидно, будут отражать общую производительность фондового рынка (и некоторые аналитики считают, что они станут все более коррелированными, теперь REIT акции представлены на S & P 500). Интересно, однако, что это тоже изменилось в последнее время. Корреляция между перечисленными REIT и широким фондовым рынком достигла 12-летнего минимума в 2015 году, согласно исследованиям Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT), «предполагая, что любые факторы, которые могут повлиять на не-REIT-часть рынок не обязательно будет перетекать, чтобы повлиять на рынок REIT », - говорится в статье о Рейте. com, сайт ассоциации, заключил.

Поскольку он поддерживается кирпичом и строительным раствором, недвижимость также несет меньше конфликта с основным агентом или степень, в которой интересы инвестора зависят от целостности и компетенции менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций несут некоторую защиту: например, REIT, предоставляют минимальный процент прибыли, выплачиваемый в качестве дивидендов.

Хеджирование инфляции

Интенсивная хеджирующая способность недвижимости связана с позитивной зависимостью между ростом ВВП и спросом на недвижимость.По мере роста экономики спрос на недвижимость стимулирует арендную плату выше, а это, в свою очередь, переводится в более высокие капитальные ценности. Таким образом, недвижимое имущество имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, передавая некоторое инфляционное давление на арендаторов и за счет включения некоторого инфляционного давления в виде повышения стоимости капитала.

Сила кредитного плеча

За исключением REIT, инвестиции в недвижимость дают инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Если вы хотите купить акции, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения заказа на покупку - если вы не покупаете товар по марже. И даже тогда процент, который вы можете брать взаймы, по-прежнему намного меньше, чем с недвижимостью, благодаря этому магическому методу финансирования, ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотеку, которая требует всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать всю собственность и справедливость, которую она держит, только выплачивая долю от общей стоимости. Разумеется, размер вашей ипотеки влияет на объем владения, который вы на самом деле имеете в собственности, но вы контролируете его в тот момент, когда документы подписаны.

Это то, что осмеливает ласты и арендодатели недвижимости. Они могут вывезти вторую ипотеку в свои дома и выплатить платежи по двум или трем другим свойствам. Независимо от того, арендуют ли они их, чтобы арендаторы оплачивали ипотеку или они ждали возможности продать прибыль, они контролируют эти активы, несмотря на то, что они заплатили лишь небольшую часть от общей стоимости.

Недостаток инвестиций в недвижимость: неликвидность

Основным недостатком инвестиций в недвижимость является неликвидность или относительная сложность конвертации актива в денежные средства и денежные средства в актив. В отличие от сделки с акциями или облигациями, которые могут быть завершены за считанные секунды, сделка с недвижимостью может занять несколько месяцев. Даже с помощью брокера просто найти подходящего контрагента может быть несколько недель работы. REITs и паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и рыночные цены, но приходят к цене более высокой волатильности и меньшим преимуществам диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Практический результат

В контексте инвестирования портфеля недвижимость традиционно рассматривается в «альтернативном» инвестиционном классе. Это означает, что это дополнительные инвестиции, которые используются для создания первичного портфеля акций, облигаций и других ценных бумаг. Но это может быть значительным противовесом другим инструментам, а также источником дохода и, в конечном счете, признательностью.