Традиционные каналы поиска недвижимости и работы с агентами по недвижимости - это не единственный способ приобрести недвижимость. Опытные инвесторы недвижимости часто покупают недвижимость на аукционах. Но аукционы не ограничиваются профессионалами - новички тоже купили дома на аукционах.

В этой статье будут объяснены основы аукционов на жилую недвижимость, чтобы вы могли решить, может ли этот вариант работать для вас, хотите ли вы жить в собственности или просто инвестировать в нее. (Заблокированные дома могут быть финансово привлекательными, но есть много препятствий для рассмотрения перед покупкой. См. Foreclose on High Housing Prices .)

В ФОТОГРАФИЯХ: 10 привычек успешных инвесторов в недвижимость

Как свойства заканчиваются на аукционе?

Двумя основными типами аукционов недвижимости являются аукционы по выкупу ценных бумаг и аукционы по удержанию налогов. Прежде чем собственность дойдет до аукциона, должно произойти несколько вещей.

Во-первых, домовладелец не выплачивает свою ипотеку в течение нескольких месяцев. Затем банк отправляет уведомление о дефолте с регистратором графства. Если домовладелец не выплачивает остаток задолженности или пересматривает кредит кредитору, дом может быть выставлен на аукцион. Количество времени, которое требуется, когда домовладелец прекращает оплачивать ипотеку, когда дом заканчивается на аукционе, варьируется, но может быть от нескольких месяцев до года или более.

Другой основной путь, который заканчивается на аукционе, заключается в том, что владелец не уплачивает налоги на собственность или становится суровым правонарушением по государственным или местным подоходным налогам. В этих случаях это неоплачиваемый налоговый орган (а не банк), который захватывает имущество.

Как работают работы с недвижимостью

Аукционы проводятся в зданиях местных органов власти и других местах, выбранных аукционными компаниями, такими как конференц-залы отеля. Дома также выставлены на аукцион онлайн. Аукционы выкупа держат попечители, нанятые банками. Аукционы налогового залога проводятся местными шерифами.

Существует два типа аукционов недвижимости. В случае аукциона подтверждения кредитора, кредитор не должен принимать ваше предложение, даже если вы являетесь самой высокой цене. В абсолютном аукционе выигрышная ставка получает собственность.

Стартовая цена аукциона может быть остатком по ипотеке или может быть меньшей суммой, предназначенной для стимулирования торгов. В случае аукциона на выкуп, кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Зачастую эти свойства продаются в убыток, но если есть прибыль, предполагается, что домовладелец пойдёт после ипотеки, и любые другие залоги будут выплачены.

Что потенциальные участники торгов узнают об аукционных свойствах перед началом торгов? Некоторые аукционные компании имеют открытые дома, поэтому потенциальные участники торгов могут заранее пройти через недвижимость.Также доступны списки, описывающие свойства, которые должны быть выставлены на аукцион. Это позволяет людям заранее определить, на какие объекты они хотят участвовать, и максимальную цену, которую они готовы заплатить. В других случаях можно только проехать и посмотреть снаружи. Чтобы обнаружить свойства, которые будут проданы с аукциона, потенциальные покупатели могут проверить веб-сайты регистраторов графства и услуги листинга выкупа.

Что касается оплаты, участники торгов должны выставить на аукцион кассовый чек на сумму, требуемую владельцем аукциона. Победившие участники торгов будут платить любые комиссионные за аукцион и / или плату за участие в торгах, а также оставляют заемный депозит на имущество, которое они покупают, прежде чем покинуть сайт аукциона. Затем победители проходят через условное депонирование и закрываются точно так же, как и при любой другой покупке. Претенденты на аукционах по недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными, но для аукционов, которые позволяют финансировать, лучше всего предварительно пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали со своими аффилированными кредиторами, и на аукционе будут иметь этих кредиторов. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее с помощью инструмента, такого как ипотечный калькулятор, чтобы определить процентные ставки, доступные у конкурирующих кредиторов. Это может дать вам некоторое преимущество при работе с кредиторами-претендентами.

Преимущества

Почему кто-нибудь заинтересован в покупке недвижимости на аукционе? Аукционы предлагают первый шанс захватить определенные свойства, поэтому теоретически некоторые из лучших свойств приобретаются на аукционах. Кроме того, из-за дополнительного риска и потому, что меньше людей может быть заинтересовано в собственности, чем если бы они были доступны по традиционным каналам, цены могут быть ниже. Свойства аукциона не всегда являются отличными сделками, но потенциал для получения большой прибыли - такая большая ничья, которая для многих людей компенсирует многочисленные потенциальные недостатки покупки аукционного имущества.

Недостатки

Свойства, выставленные на аукцион, не обязательно являются скрытыми драгоценными камнями. Если имущество заканчивается на аукционе, это означает, что у владельца возникли финансовые проблемы, поэтому у дома могут быть проблемы с отсрочкой обслуживания. Это может быть даже полностью разрушено. Кроме того, из-за финансовой ситуации, в которой находился предыдущий владелец, могут быть другие залоги против дома, такие как налоговые залоги, залогодержатели подрядчиков или второй ипотечный кредит. Претенденты могут избежать этой проблемы, работая с аукционным домом, чтобы гарантировать, что собственность имеет четкие заголовки.

Покупка недвижимости на аукционе часто требует больших денежных средств. Каждая аукционная компания / правительство округа имеет свои собственные требования к оплате. Вам потребуется некоторая сумма наличных денег, независимо от того, что только для того, чтобы обеспечить вашу ставку. Например, вам может понадобиться кассовый чек на минимальную ставку, в которой вы заинтересованы. Сумма авансового платежа и методы покупки часто зависят от имущества и аукционного дома. Дополнительные или лучшие варианты финансирования могут быть доступны путем покупки принадлежащего банку имущества традиционным способом, а не на аукционе.

Даже если вы выиграете аукцион, в некоторых случаях вам не разрешается приобретать недвижимость.Банку не нужно принимать выигрышную ставку в соответствии с аукционом выкупа залогодержателя. Точно так же на аукционе может быть скрытая резервная цена, которая устанавливает лимит на минимально приемлемую цену. Ознакомиться с условиями аукциона заблаговременно, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Свойства аукциона иногда не позволяют проводить проверку дома или даже просматривать внутреннюю часть до начала аукциона. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам проверять имущество перед началом торгов. Без этой информации может быть трудно понять, к чему вы клоните, каковы будут затраты на ремонт имущества или истинная стоимость имущества, пока вы не станете новым владельцем.

Кроме того, в некоторых случаях владелец (бывший) или скваттер будет занимать собственность, то есть вы должны будете выселить их - процесс, который может быть неприятным в лучшем случае, и длинным и дорогостоящим в худшем случае. Прочитайте 5 ошибок инвесторам недвижимости следует избегать .)

Итог

Если вы заинтересованы пытаясь забрать сделку на аукционе, есть чему поучиться. Аукционы могут быть более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка недвижимости через агента по недвижимости, поэтому важно быть очень хорошо осведомленным о процессе и о свойствах, которые вы заинтересованы в проведении торгов. Кроме того, только потому, что дом продается на аукционе, это не значит, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом - выгодная цена любой ценой - это может быть денежная яма!). Но для опытных, умных и мотивированных людей, аукционы по продаже недвижимости стоит изучить как способ забрать дом или инвестиционную недвижимость по дешевке.