Налоговая выгода от процентов по ипотечным кредитам является известной выгодой для домовладельцев, но это не единственная проблема, связанная с налогами, о которой должны знать домовладельцы. Некоторые из самых больших проблем, связанных с владением домом, заключаются в форме налоговых правил, которые касаются точек и стоимости. К счастью, небольшое знание имеет большой путь к устранению тайн. В этой статье мы расскажем вам о минимальных основаниях по ипотечным кредитам и покажем вам, как они соотносятся с ценностью вашего дома, стоимостью и, в конечном счете, с вашими налоговыми обязательствами.

Прикрепление к точкам

Пункты - это определенные расходы, которые заемщик платит за залог. Поскольку точки считаются предоплаченными процентами, заемщик может использовать их в качестве вычетов. Однако, когда дело доходит до ипотеки, легко смутить вопрос о том, может ли домовладелец получить полный налоговый вычет для очков, что обычно составляет 1-3% от стоимости кредита. Как правило, поскольку проценты проценты предоплачены, вы должны вычесть их в течение срока ипотеки. Тем не менее, Служба внутренних доходов (IRS) заявляет, что суммы вычитаются в год фактического платежа, если выполняются следующие требования:

- Кредит обеспечен вашим основным местом жительства (тем, который вы проживаете в большинстве случаев)

- Платежные пункты - это установленная практика в вашем регионе

- Оплаченные очки не более, чем сумма, обычно взимаемая в вашем географическом районе

. Вы используете денежный метод учета, а это означает, что вы сообщаете о доходах за год, который вы получаете, и вычитаете расходы в год, который вы платите им

< ! --3 ->

- Очки не были оплачены за предметы, которые обычно указаны отдельно на странице расчета, такие как оценочные сборы, инспекционные сборы, сборы за титул, пошлины за адвоката или налоги на имущество

- Вы предоставили средства до или после закрытия, которые были по меньшей мере равны количеству начисляемых очков, не считая очков, уплаченных продавцом, и вы не заимствовали средства у своего кредитора или ипотечного брокера для оплаты очков

- вы использовали свой кредит для покупки или построить ваше основное место жительства

- баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки, и сумма четко указана в вашем расчетном заявлении

. В некоторых случаях очки должны быть вычтены за весь срок действия кредит. Например, баллы за 30-летний кредит будут вычтены по ставке 1/30 в год. К предметам, которые относятся к этой категории, относятся те, которые выплачиваются:

- по закладной для второго дома;

- для рефинансирования кредита (если только кредит не используется для улучшения вашего основного места жительства), который включает в себя пункты, выплаченные при рефинансировании для получения более низкой процентной ставки;

- по кредиту на покупку собственного капитала, который не используется для покупки, строительства или улучшения вашего основного места жительства. Если часть кредита используется для покупки, строительства или улучшения вашего основного места жительства, соответствующее количество баллов может быть вычтено в том году, когда выплачиваются очки.

Если кредит погашается досрочно, все оставшиеся пункты могут быть вычтены немедленно. Кроме того, вам нужно иметь в виду, что форма 1098 IRS, которую вы получите в январе, перечисляет сумму вычитаемых процентов, которую вы заплатили по ипотеке, но не отслеживает амортизированные баллы. Обязательно укажите соответствующее объяснение любого вычета для амортизированных баллов при подаче налоговой декларации. Если очки были уплачены продавцом, покупатель может вычесть их из своей налоговой декларации, но должен уменьшить базовую стоимость дома на соответствующую сумму. Для получения полного обзора по пунктам IRS, пожалуйста, посетите последний отчет.

Покупка и продажа: более внимательный взгляд на основы

Основа стоимости, которая является первоначальной стоимостью актива для целей налогообложения, часто является последней вещью в умах большинства покупателей, когда они покупают новый дом. Хотя вы можете и не думать об этом, метод, по которому вы приобрели собственность и что вы делаете с ней после приобретения, влияет на определение основы и, в конечном счете, на прибыль, по которой в конечном итоге должен быть уплачен налог.

Понимание налога

Если вы владели и жили в своем доме (основное место жительства) в течение как минимум двух из пяти лет до его продажи, вам, возможно, не придется вообще платить налог, благодаря помощи налогоплательщика Закон от 1997 года. До 7 мая 1997 года домовладельцы должны были платить налог на прирост капитала от прибыли от продажи дома, если только выручка не была использована для покупки более дорогой первичной резиденции в течение двух лет, или домовладелец был по крайней мере 55 лет и потребовал освобождение от налога на прибыль в размере до 125 000 долларов США в виде прибыли от продажи.

Сегодня один человек не платит налог в размере до 250 000 долларов США в результате прироста капитала, вызванного продажей основного места жительства, а супружеские пары не платят налог до 500 000 долларов США, если вы живете в своем доме без менее двух лет за пятилетний период до продажи. Если вы продали дом до 1997 года и пересчитали прибыль в свое новое основное место жительства, вы должны указать сумму прибыли от опрокидывания при расчете своей налоговой базы. В особых случаях, таких как ухудшение здоровья, изменение занятости или развод, отменяется двухлетнее требование, а освобождение от налогов основано на количестве месяцев, прожитых в доме. Например, если продавец жил в доме в течение 12 месяцев, количество месяцев, прожитых в доме, делится на 24 (количество месяцев в два года). Результат равен 0. 5, что дает право домовладельцу на 50% освобождение от любых приростов капитала, полученных от продажи имущества. Военные кадры, которые переезжают из-за обязательной передислокации, освобождаются от двухлетнего правления.

Хотя стоимость прироста капитала на $ 250 000 ($ 500 000 для супружеских пар) может показаться значительным освобождением, стремительное развитие рынков жилья во многих районах страны за последнее десятилетие привело к тому, что даже скромные дома значительно оценили со временем , Поскольку вы никогда не знаете, какое будущее принесет ваш местный рынок недвижимости, важно следить за своей стоимостью и понимать, что, если таковые будут, налоговые обязательства будут возникать при продаже.

Расчет основы

Чтобы определить стоимость в вашем доме, вам нужно добавить стоимость любых капитальных улучшений, которые вы внесли в дом, по цене, которую вы заплатили за дом. Капитальные улучшения обычно определяются как все, что увеличивает стоимость вашей собственности и ее ожидаемую продолжительность жизни. Такие улучшения могут включать в себя расширение кухни, установку бассейна или добавление дополнительной спальни. Затем вам нужно вычесть сумму любых оплаченных продавцом очков, амортизацию и убытки.

Пример: Расчет стоимости Главная Покупка Цена: $ 300, 000 Плата за услуги продавца: - $ 6 000 Бассейн: $ 20 000 Скорректированная стоимость: $ 314 000 < Итог

Несмотря на то, что цены на жилье сильно пострадали в ипотечном кризисе, произошедшем в 2007 году, если история продолжит повторяться в моде, подобном предыдущим болотам в сфере жилья, многие домовладельцы увидят ценность своих домов в долгосрочной перспективе. Аналогичным образом, вероятность того, что законы о налогах на прирост капитала снова изменится. Поскольку никто не может точно сказать, что принесет будущее, лучше всего иметь полное понимание ценности, основы и налоговой ответственности вашего дома в любое время. Когда-нибудь, когда вам понадобится информация, вы будете рады, что она будет под рукой.