Основным драйвером спроса на роскошные дома после глобальной рецессии была кружка богатых международных инвесторов, стремящихся найти безопасное место для получения превосходной прибыли в условиях низких процентных ставок. Поскольку они отступили из-за международных событий, таких как резкое падение цен на нефть и замедление экономического роста в Китае, а также увеличение налогов и процентных ставок в некоторых районах, цены упали в некоторых ключевых городах. Другие важные города по-прежнему ожидают значительного роста в 2016 году - просто не на таких захватывающих уровнях, как их успехи после рецессии.

Вот посмотрите на семь ключевых городов и то, что происходит на их роскошных рынках жилой недвижимости. Мы также поделимся некоторыми экспертными советами относительно того, насколько разумно инвестировать в рынок снижения.

1. Shanghai

В прошлом году роскошное жилье в Шанхае выросло, как бамбук, с замечательным увеличением на 440% по сравнению с запасом 2014 года, согласно исследованиям Knight Frank, компании, которая предоставляет глобальные консультационные услуги в области жилой и коммерческой недвижимости. В то же время в городе наблюдалось увеличение средней цены продажи на 14%. В роскошных квартирах в центре города был повышен средний рост в четвертом квартале, а у Пудун и Хуанпу есть одни из самых высоких цен в городе.

Более низкие ставки по ипотечным кредитам и новые правила, облегчающие и менее дорогостоящие для получения ипотеки за собственность в другом городе, способствовали буму. Knight Frank прогнозирует 5-процентное увеличение средних цен на жилье в Шанхае в 2016 году.

2. Лондон

Полтора года назад на рынке элитной недвижимости в Лондоне было жарко. Но в 2015 году началось охлаждение, и по состоянию на конец января продажи значительно замедлились. Дома занимают больше времени для продажи, а листинги испытывают множественные сокращения цен. Снижение цен на 2015 год было самым большим в таких шикарных районах, как Найтсбридж (-6,1%) и менее значительным в таких районах, как Гайд-парк (-1,8%); цены фактически выросли в Ислингтоне (6,4%).

Возможные причины общего замедления включают более жесткие стандарты кредитования, предназначенные для предотвращения пузыря на рынке жилья, более высокие налоги на недвижимость и политическую и экономическую неопределенность. В целом, стоимость первичной недвижимости (самые дорогие 5% домов) в центре города выросла всего на 1% в прошлом году.

Несмотря на то, что звучит как плохая новость, центральный банк Англии, в отличие от ФРС, пока еще не увеличил целевую процентную ставку. Это означает, что ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, и это одна из причин, по которой Knight Frank ожидает увеличение на 2% основных цен на недвижимость в Лондоне на 2016 год (см. «Правильное время для покупки дома в Лондоне»? )

3. Нью-Йорк

Цены на жилую недвижимость в прошлом году выросли на 5% в прошлом году и, как ожидается, в этом году в городе никогда не будут спать, сообщает Knight Frank.По мнению Knight Frank, наибольший риск для цен - это более высокий, чем ожидалось, рост ставки ФРС, поскольку более высокие ставки сделают жилье менее доступным для заемщиков и для иностранных инвесторов, чье финансовое положение ослабевает по мере укрепления доллара. Другие проблемы, связанные с рынком Нью-Йорка, включают в себя более медленный экономический рост во всем мире и медленный рост заработной платы. Кроме того, растет предложение новых роскошных домов в Нью-Йорке; если предложение становится слишком большим, цены могут пострадать. (Чтобы узнать о более широком рынке жилья, прочитайте Нью-Йоркская недвижимость: безопасная гавань? )

«В Манхэттене мы видим очень сильный рынок, - говорит Даниэль Блатман, роскошный агент по недвижимости с недвижимостью Дугласа Эллимана в Нью-Йорке. «Продукты, которые очень хороши, все еще движутся, в то время как предметы роскоши, превышающие верхнюю часть, могут немного замедляться. По словам Блатмана, «роскошные дома, которые отвечают потребностям людей и оценены хорошо, являются наиболее активными. «Продукт, который позволяет включать встроенный производитель эспрессо для зарядки, имеет тенденцию сидеть немного дольше», - говорит он. (Заезд Манхэттен Luxury Condos As Investments.)

4. Сингапур

В Сингапуре, втором по величине рынке элитного жилья в Азии (только Гонконг дороже), цены и объем продаж немного снизились в 2014 и 2015 годах после почти 80% роста цен с 2008 по 2013 год. Правительство увеличило налоги на иностранцев, которые покупают недвижимость там, потому что инвесторы из Китая, Малайзии и Индонезии вносят свой вклад в рынок перегрева, и рост заставил этих инвесторов рассмотреть другие крупные глобальные города. Многие новые дома в Сингапуре теперь остаются вакантными.

Некоторые инвесторы и аналитики позитивно относятся к роскошному рынку жилья в Сингапуре из-за общей привлекательности страны для ультра-богатых; другие видят потенциал дальнейшего снижения, поскольку процентные ставки растут, а инвесторы обеспокоены рынком и более широкой экономикой. Knight Frank ожидает, что в этом году цены упадут на 3,3%. Цены могут быть снизу.

5. Сидней

Самый большой город Австралии - самое яркое место в прогнозах рынка элитного жилья Knight Frank 2016 года, прогнозируемое повышение цен на 10%. Это следует за впечатляющим 2015 годом, когда цены выросли примерно на 15%. Сидней испытывает высокий спрос со стороны китайцев, которые стремятся к стабильности в инвестициях за рубежом и от местных инвесторов.

Самыми серьезными угрозами для рынка элитного жилья в Сиднее являются слабые цены на нефть, поскольку спрос на товар снижается и растет спрос, а также более медленное замедление экономического роста в Китае, что также влияет на цены на нефть и сырьевые товары и в конечном итоге влияет на спрос на экспорт, говорится в докладе. Кроме того, один кредитор публично назвал рынок элитного жилья в Сиднее «значительно переоцененным». »(См. Как финансировать иностранные Недвижимость .)

6. Гонконг

Рынок жилья в Гонконге сталкивается с рядом умеренно серьезных рисков, включая более быстрое, чем ожидалось, увеличение в U.S. процентные ставки (проблема, потому что валюта Гонконга привязана к доллару США), глобальные политические кризисы, которые могут сорвать торговлю и усилить государственное регулирование рынка жилья, согласно Knight Frank.

Фирма прогнозирует 5-процентное снижение роста цен на жилые города в 2016 году после увеличения на 5% в 2015 году, что делает Гонконг самым слабым городом в списке. Вклад этой проблемы связан с увеличением предложения жилья в городе. Одна вещь, о которой Гонконг, вероятно, не должен беспокоиться, - это низкий рост заработной платы, создающий проблемы доступности и угнетающий спрос. (Подробнее … Советы по покупке Элитная недвижимость и Топ-6 миллиардеров, проживающих в Гонконге .)

7. Лос-Анджелес

Хотя он не включен в отчет Knight Frank, Лос-Анджелес остается ключевым городом для элитной недвижимости. По словам Джея Белсона, президента и генерального директора Jay Belson Luxury Development в Беверли-Хиллз, глобальные инвесторы привлекают солидный послужной список и поразительный потенциал роста. Но по сравнению с другими ключевыми городами цены выглядят как сделка, потому что у Л. А. есть то, чего нет в этих городах: земля.

«Когда вы смотрите на самые дорогие города мира, средняя цена за квадратный фут в Лондоне составляет 5 долларов США, 300 долларов, Токио за 7, 600 долларов и Гонконг, продавая по $ 11 000, Beverly Hills - потрясающий торгуйтесь на $ 3 000 с половиной акров земли », - говорит Бэлсон. Он привлекает международных покупателей, которые посещают их дома Л. А. всего несколько раз в год, говорит он, в то время как он также видит постоянный спрос со стороны нынешних жителей Л. А.. (Для соответствующего чтения см. Стать агентом по недвижимости для Ultra Rich .)

Тем не менее, в таких высококлассных областях, как пляж Малибу, слишком много инвентаря, а дома продаются по цене ниже цены, согласно Sotheby's International Realty расширяет рынок Лос-Анджелеса на четвертый квартал 2015 года. Одним из самых сильных субрынков в Лос-Анджелесе является Pacific Palisades, где инвентарь низкий, а дома продаются почти в списке. И средняя цена 29 домов, проданных в шикарном Bel Air в 2015 году, была почти на 19% выше, чем у 39 домов, проданных за тот же период в 2014 году.

Инвестирование в более низкий рынок элитного жилья

Если вы инвестируете в роскошной жилой недвижимости, учитывая текущие рыночные условия? Подумайте, что сказали нам три роскошных агента по недвижимости.

«Это зависит от мотивации и планов покупателя для дома», - говорит Дэнни Батсалкин, соучредитель и главный исполнительный директор TBG Homes Worldwide в Беверли-Хиллз, Калифорния. «Если это основная резиденция, а покупатель планирует жить в дом, то, да, всегда имеет смысл инвестировать в роскошную недвижимость. Если намерение состоит в том, чтобы быстро покупать и продавать, то это может не иметь особого смысла на понижающемся рынке, потому что существует риск потери денег на проекте. «

Однако, если вы думаете о покупке сейчас и продаете пять или десять лет в будущем, Батсалкин бычье:« Я всегда уверен, что недвижимость будет выше. Если вы оглядываетесь назад на последний вниз рынок, который начался в 2007 году, люди, которые купили в то время как рынок был «вниз» в период с 2010 по 2012 год, получили большую пользу - в некоторых случаях эти дома удвоились по стоимости с тех пор!«

Майкл Кельчевски, риэлтор с Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty в Сентрвиль, штат Делавэр, говорит, что« за пределами нескольких крупных городских районов и мест отдыха, рынок роскоши может быть сложным. «Инвестируя в сложный класс активов, он говорит, что важно сосредоточиться на таких показателях:

• Сколько роскошных объектов было продано в рамках тематического рынка?
• Каково было среднее время на рынке?
• Насколько велика разница между ценой и ценой продажи?

Если вы покупаете как инвестиции, Kelczewski добавляет, вы хотите посмотреть на ценность и оценку. Кроме того, на любом рынке, даже перегретом, вы можете разработать успешную инвестиционную стратегию и получить прибыль, говорит он.

Хулио Ибанес, агент по недвижимости с The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, специализируется на роскошной и ультра-роскошной недвижимости между Форт-Лодердейлом и Бока-Ратоном. Даже на медленном рынке, говорит он, есть несколько способов взглянуть на покупку роскошного дома:

• Оцените, насколько покупка улучшит вашу личную или деловую жизнь.
• Попросите совета у авторитетных, местных, элитных брокеров по недвижимости.
• Получите полную историю подобных продаж за последние три-пять лет, чтобы получить широкий обзор цен в различных рыночных условиях, чтобы вы могли сделать правильное предложение (см. 10 советов для получения справедливой цены на дом ).

Города, которые обычно дают самую высокую цену за квадратный фут за роскошную недвижимость, говорит Ибанез, являются «мегаэкономическими центрами», такими как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур и Цюрих, где покупатели используют эти дома в качестве первичных резиденций. Это правда, хотя люди с высоким уровнем чистой стоимости часто тратят больше на свой второй и третий дома в таких местах, как Французская Ривьера и Каймановы острова, добавляет он.

Такие города, как Гонконг или Сингапур, могут испытывать спад рынка из-за более высоких налогов на недвижимость, трудности с одобрением новых жителей или замедление темпов роста экономики Китая, но основные принципы существуют, и эти два города являются азиатскими центрами, здесь, чтобы остаться.

Если вы обеспокоены продажей, имейте в виду, что маркетинг дома в 10 миллионов долларов займет больше времени, и чем выше цена, тем дольше это займет, говорит Ибанез. Если вы не хотите переворачивать недвижимость, это, наверное, хорошо, и трудно сказать, какие рыночные условия могут выглядеть примерно через три-семь лет или более, когда вы будете готовы продать. Иногда ультра-роскошные дома занимают годы, чтобы продавать, отмечает Ибанез.

В нижней части

В то время как аналитики не ожидают, что 2016 год принесет впечатляющие доходы инвесторам в недвижимость для роскошных домов в крупных городах мира, Сидней мог видеть среднюю доходность 10% и худшую проекцию группы, Хонг Конг, требует только 5% -ного снижения, что вряд ли является поводом для паники. Люкские анклавы, такие как Беверли-Хиллз, Калифорния и Аспен, Колорадо, также идут вразрез с трендом (см. Цены на особняки достигают новых максимумов) . Как всегда, процентные ставки, налоги на недвижимость, экономический рост, политика и цены на сырьевые товары, чтобы назвать некоторые ключевые факторы, будут влиять на цены.

Посмотрите не только на текущий объем продаж и цены, но и на то, что делают другие люди с ультра-высоким уровнем чистой прибыли и по показателям долгосрочной стоимости - например, значение Лондона и Нью-Йорка как крупных финансовых центров - когда учитывая, может ли конкретный город быть хорошей ставкой для солидных возвратов на роскошную недвижимость. (999)