С низкими процентными ставками и, похоже, еще не готовыми отправиться на север, рефинансирование ипотеки остается неотразимым для многих домовладельцев. Но в оценке того, что рефинансирование имеет финансовый смысл, не упускайте из виду менее очевидные расходы, которые идут на это: различные сборы, которые могут натолкнуться на тысячи долларов. (См. Также: Если вы рефинансируете свою ипотеку при снижении процентных ставок?)

В целом, совокупность сборов, связанных с ипотекой, одинакова, будь то заем для новой покупки или рефинансирование существующей ипотеки, хотя кредитор иногда отказывается от каких-либо сборов за рефинансирование займа, который уже был подписан - об этом в какой-то момент. Гонорары на ипотеку обычно делятся на три категории:

Сборы с кредиторов

За прошедшие годы кредиторы нашли новые способы получения прибыли от заимствования - андеррайтинговые сборы, «обработка» сборов, сборов за рутинную административную работу, таких как копирование и доставка документов - много к неожиданности и бедствию неосторожных заемщиков. В 2008 году Федеральная резервная система сообщила, что было нестандартно платить до 6% от суммы кредита в виде сборов, в основном для кредитора. Но теперь есть предел тому, сколько кредитор может извлечь из заемщика таким образом - ограничение, наложенное Реформой Додд-Фрэнка на Уолл-стрит и законом о защите потребителей. В соответствии с правилами, установленными Бюро по защите прав потребителей (CFPB), кредитор не может взимать с заемщика более 3% в виде сборов по большинству ссуд, если он хочет защитить юридическую защиту от проблемных заемщиков. (В дополнение к различным сборам, ограничение также ограничивает количество очков, выплачиваемых за более низкую процентную ставку и комиссионные, выплачиваемые ведущим, например брокерам. Для кредитов под 100 000 долл. Колпачок достигает 8%. Кредит, который соответствует этим и другие условия считаются «квалифицированной ипотекой».)

Платы сторонних компаний

Некоторые из расходов на организацию ипотеки начисляются не кредитору, а другим компаниям, предоставляющим услуги, которые облегчают транзакцию, - в основном для должной осмотрительности кредитора. Как правило, они включают в себя осмотр и оценку собственности, поиск по названию (чтобы убедиться, что в собственности нет залогов) и страхование титула для банка, в случае плохого выполнения поиска по названию. (Некоторые кредиторы призывают заемщиков взять на себя страховые полисы титула для себя, но Барри Зигас, директор по жилищной политике для Федерации потребителей Америки, говорит, что это не нужно. «Вероятность найти проблему в названии имущества, которое было куплено и проданный на открытом рынке, очень мал », особенно потому, что поиск названия кредитора почти всегда раскрывает его. Исключения, по его словам,« настолько редки, что это расходы, которые не окупаются для заемщика.»). Такие дополнительные сборы могут включать в некоторых юрисдикциях стоимость найма вашего адвоката и адвоката вашего банка.

В целом эти сборы не включаются в 3% -ный лимит, установленный CFPB, за исключением случаев, когда третьи стороны фактически являются аффилированными лицами кредитора или когда кредитор сохраняет часть этих комиссий, а чем передавать их.

Государственные пошлины

Существует два основных вида государственных сборов. Во-первых, по меньшей мере в девяти штатах и ​​округе Колумбия государственные и местные органы власти оценивают налог, поскольку, как заявляет нью-йоркское государство, «привилегия регистрации ипотеки. «И различные государственные учреждения, которые поддерживают жилье со специальными кредитными программами, взимают свои сборы. Например, министерство сельского хозяйства США, которое гарантирует ипотечные кредиты в сельских районах, нуждается в ипотечном страховании, которое вначале стоит 2% от номинальной стоимости кредита и. 4% оставшейся основной суммы в год. Военные ветераны, которые рефинансируют обычную ипотеку, используя кредитную гарантию Департамента по делам ветеранов, платят комиссию за финансирование, которая варьируется от 2. 15% до 3. 3% от займа, хотя и рефинансирует существующую стоимость кредита В. А.. 5%.

The ReFi Discount

Часто, кредиторы дадут рефинансированию домовладельца перерыв в оплате, говорит Зигас. «Они уже знают вашу историю платежей и что вы кредитоспособны, особенно если они снижают ставку, это легкое решение для вашего кредитора. «Сторонние услуги, такие как оценки, поиск по названию и страховка, могут быть упрощены или дисконтированы, но, говорит Зигас,« потребитель должен настаивать на том, чтобы кредитор искал это или искал сам, потому что в противном случае самая простая вещь для кредитора, чтобы сделать это слот в поиске по названию и перейти к поставщику, который взимает с потребителя за весь новый поиск по названию, что действительно не нужно. «(Заемщики, участвующие в правительственной программе« Доступное рефинансирование », которая должна была купить свои дома до 31 мая 2009 года, также могут оплачивать упорядоченные сборы.) И стальной переговорщик мог бы договориться о некоторых из различных сборов кредитора - если заемщик готов уйти от кредита.

Как только вы установили затраты на новый кредит, важно сравнить его с текущим ежемесячным платежом, говорит Шашин Шах, сертифицированный финансовый планировщик в Далласе. Для заемщика, скажем, 25 лет после его ипотечного кредита, платеж по 30-летней ноте будет ниже, в частности, из-за более длительного срока кредита. «Чтобы сравнить преимущества яблок и яблок, они должны увидеть, какую дополнительную сумму они должны будут платить каждый месяц, чтобы погасить ипотеку через 25 лет», - говорит Шах. «Это обычно дает домовладельцу более точную оценку того, экономят ли деньги плюс новый курс. «

Практический результат

Сборы за рефинансирование ипотеки, как правило, такие же, как и для кредита на покупку, но рефинансирование заемщиков часто оплачивает скидку на упрощенную транзакцию. Тем не менее, важно согласовать предполагаемый новый кредит с существующим кредитом, чтобы убедиться, что вы действительно экономить деньги.

Подробнее читайте в разделе Cash Out Vs. Ставка / срок кредита для ипотечного рефинансирования и Должен ли я объединить два ипотечных кредита в один?