Вероятно, вы слышали, как в новостях упоминался индекс Case-Shiller. Может быть, вы знаете, что это как-то связано с ценами на жилье и рынком жилья. Но каков именно этот показатель, и как он влияет на вас?

Что такое индекс-шиллер?
Индекс Case-Shiller был разработан в 1980-х годах тремя экономистами: Allan Weiss, Karl Case и Robert Shiller. Трио позже сформировало компанию для продажи своих исследований; эта компания была приобретена Fiserv, Inc., в которой указаны данные за индексом. Затем данные распространяются Standard & Poor's.

Индекс, официально известный как индекс цен на жилье S & P / Case-Shiller, на самом деле не является одним индексом. Есть действительно несколько индексов:

• Национальный индекс цен на жилье, который охватывает девять основных подразделений переписи. Он рассчитывается ежеквартально и публикуется в последний вторник февраля, мая, августа и ноября.
• Составной индекс 10-го города, который охватывает Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия.
• Составной индекс 20 городов, который включает в себя все вышеупомянутые города плюс Атланту, Шарлотту, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэтл и Тампу.
• Двадцать отдельных индексов зоны метрополитена для каждого из перечисленных городов.

Индексы, помимо национального индекса, публикуются в последний вторник каждого месяца в 9 утра по восточному стандартному времени. В данных, о которых сообщается, имеется двухмесячное отставание, поэтому в мае, опубликованный в отчете, только продажи жилья продаются до марта.

Каждый индекс измеряет изменения в ценах односемейных, отдельно стоящих резиденций (также называемых домами) с использованием метода повторных продаж, который сравнивает цены продажи тех же самых свойств с течением времени. Новое строительство исключено - так как эти дома ранее не продавались, нет возможности рассчитать, как изменились их цены на продажу до тех пор, пока у них не было двух владельцев (после чего они больше не являются новым сооружением). Кондо и кооперативы не включены ни в один из основных индексов; однако есть отдельный кондоминиум, который отслеживает цены на кондоминиум на пяти основных рынках: в Бостоне, Чикаго, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Виды продаж, отслеживаемые индексами Case-Shiller, называются транзакциями продажи длины оружия. Это транзакции, в которых дом продавался по рыночной стоимости, а данные о цене продажи могут использоваться для получения точного снимка рынка жилья. Транзакция, в которой мать продала свой дом своему сыну за выгодную, ниже рыночной цену, не включалась бы в индекс Case-Shiller, поскольку она не точно отражает общую активность рынка жилья. Выручка от выкупа включена в индексы, поскольку продажа между банком и физическим лицом рассматривается как длина оружия, так и повторная продажа.

Кроме того, исключение из индекса - это свойства, чье обозначение изменяется (свойство, которое недавно считалось домом, а теперь кондоминиум не включалось), продажи прямо до или после того, как свойство было резко изменено (например, спальный дом перестроен в дом с пятью спальнями) и транзакции, которые, как представляется, имеют ошибки данных (например, дом, проданный за 100 000 долларов, позже проданный за 10 000 долларов США).

Почему цены на дома имеют значение
Очевидно, что если вы хотите купить или продать жилую недвижимость, вас будут интересовать, повышаются ли цены на жилье или снижаются и на сколько. Если вы продаете и цены, похоже, растут, вы можете приостановить продажи, пока вы ждете, и посмотрите, продолжают ли цены расти. Если вы покупаете, и вы видите, что цены растут, вы можете ускорить решение о покупке, пока есть еще сделки. Или, если цены снижаются, вы можете посмотреть, сможете ли вы приостановить покупку, а цены продолжают снижаться. Конечно, ни один человек или индекс не могут действительно предсказать, что произойдет с ценами на жилье.

Даже если вы не покупаете или не продаете дом, цены на жилье являются показателем того, как работает более широкая экономика. Уверены ли люди, что сейчас самое подходящее время для больших инвестиций? Насколько хорошо какой-то географический регион работает экономически? Как работают компании, которые имеют большую долю в жилищном секторе? Индекс Case-Shiller дает представление обо всех этих вопросах.

Можно даже косвенно использовать изменения в ценах на недвижимость, вкладывая средства в фьючерсы и опционы SIP / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Этот тип инвестиций рекомендуется для таких предприятий, как недвижимость и девелоперы, банки, ипотечные кредиторы и поставщики жилья, чтобы помочь им снизить риск их больших долей в жилищном секторе. Даже предприятия, которые имеют мало или ничего общего с жильем, могут захотеть инвестировать в эти продукты для диверсификации инвестиционных рисков, которым они подвергаются.

Наконец, у многих людей, по крайней мере, столько же, если не больше, они вкладываются в свои дома, как в акциях. Таким образом, колебания цен на недвижимость оказывают значительное влияние на общую стоимость их портфелей.

Индексы альтернативного жилья
Индексы Case-Shiller, хотя, возможно, и самые известные, не единственные, отслеживающие цены на жилье.

The U. S. Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) публикует квартальный индекс цен на жилье, который он ловко назвал HPI (или индекс цен на жилье). Он использует метод повторных продаж Case-Shiller для своих расчетов, но он охватывает 363 мегаполиса и включает рефинансирование, а не только продажи. По данным FHFA, этот индекс охватывает только «свойства одной семьи, чьи ипотечные кредиты были куплены или секьюритизированы Fannie Mae или Freddie Mac с января. Очень большие ипотечные кредиты, известные как большие ипотечные кредиты, не приобретаются или секьюритизируются Fannie Mae или Freddie Mac, поэтому эти ипотечные кредиты не включены в индекс.

Компания First American CoreLogic производит индекс цен на жилье LoanPerformance . Он также использует данные повторной продажи, но гораздо более всеобъемлющий. По данным веб-сайта компании, их данные включают «6, 070 почтовых индексов (58% от общего населения США), 519 базовых статистических областей (CBSA, 85% от общего населения США) и 898 округов (81% от общего населения США) расположенный во всех 50 штатах и ​​в округе Колумбия ».

Индекс цен на жилье IAS360 публикуется ежемесячно и охватывает ценовые тенденции в четырех регионах переписи США, девяти отделах переписи США и 360 округах США, семейные дома для дома. Хотя IAS360 включает только транзакции с длиной оружия, он не использует метод Case-Shiller, заявив, что «он значительно ограничивает количество транзакций, доступных для определения тенденции, которая может усугубиться в более низких рыночных условиях». Вместо этого IAS360 использует запатентованную технологию, поскольку считает, что данные его уездного уровня более полезны, чем отслеживание данных «широкие географические районы». Одним из ключевых аспектов индекса является то, что он публикуется только с одним месячным запаздыванием по сравнению с двухмесячным отставанием Case Shiller, что делает его более своевременным.

Индексы цен на жилье за ​​рубежом
Кроме того, США не являются единственной страной, которая производит индексы цен на жилье. Вот несколько примеров других стран, которые производят индексы жилья:

• Основной индекс Канады - индекс цен на <Композитный дом. Он также использует метод повторных продаж, и он объединяет данные о продажах в одной семье в Ванкувере, Калгари, Торонто, Оттаве, Монреале и Галифаксе.
• Ирландия постоянный индекс цен на жилье tsb производится постоянным tsb ирландского банка, которому принадлежит около 20% ипотечных кредитов в стране. Этот индекс учитывает размер, тип, местоположение и другие характеристики дома, используя сложный метод, известный как многомерный линейный регрессионный анализ.
• Главным индексом Великобритания является индекс цен Halifax House , названный в честь Галифакса, крупнейшего ипотечного кредитора У. К.. Он также использует многомерный линейный регрессионный анализ.

Заключение
Индекс Case-Shiller является широко используемым и уважаемым барометром рынка жилья в США и более широкой экономикой. Теперь, когда вы понимаете, что это такое и почему это важно, в следующий раз, когда вы читаете газету или смотрите новости, вы можете уделять немного больше внимания, когда узнаете о Индексе Case-Shiller.