Покупка дома полна осложнений, которые большинство людей не понимают и не готовы. Одним из таинственных элементов является процесс условного депонирования (также называемый «закрытием»), который возникает между тем, когда продавец принимает соглашение о покупке, а покупатель получает ключи от нового дома. Ниже приведен 10-ступенчатый шаг процесса, поэтому вы не останетесь стоять под дождем без крыши над головой, думая, что произошло.

1. Перейдите в договор условного депонирования / по контракту и откройте счет условного депонирования

После того, как вы и продавец подписали взаимоприемлемое соглашение о покупке, ваш агент будет собирать ваш серьезный денежный чек и внести его на депозитный счет в депонированной компании, указанной при покупке соглашение.

Компания условного депонирования выступает в качестве нейтральной третьей стороны для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, начиная с первоначального денежного депозита в кредитные документы до подписанного документа. В некоторых областях адвокаты могут обрабатывать этот процесс вместо компании условного депонирования, и ее можно назвать «урегулированием», а не «условным депо».

2. Ожидание оценки банка

Банк, предоставляющий ипотечный кредит, будет проводить собственную оценку имущества (которое обычно оплачивает покупатель) для защиты своих финансовых интересов в случае, если он должен быть лишен права собственности на имущество. Если оценка окажется ниже предлагаемой цены, кредитор не даст вам финансирование, если вы не готовы придумать денежные средства для разницы или продавец понижает цену до оценочной суммы.

Ваши другие варианты, чтобы попытаться изменить мнение оценщика, являются следующими:

• , чтобы предоставить дополнительную информацию о том, почему вы полагаете, что дом должен быть оценен в более высокой сумме
• , чтобы получить вторую оценку
• , чтобы попытаться пойти с другим кредитором и надеяться, что оценка кредитора выйдет в вашу пользу

Если ни один из этих вариантов невозможен, вы сможете отменить договор купли-продажи. (Для получения дополнительной информации о ценообразовании нового дома прочитайте 10 советов по достижению справедливой цены на дому .)

3. Безопасное финансирование

Вы должны были быть предварительно одобрены для ипотеки на момент принятия вашего соглашения о покупке. После того, как вы передадите вашему кредитору адрес собственности, он подготовит оценку добросовестности или заявление с подробным описанием суммы кредита, процентной ставки, стоимости закрытия и других расходов, связанных с покупкой. Вы можете обсудить номера в этом документе, прежде чем подписывать его. После того, как у вас есть обязательства по письменному кредиту, пришло время удалить финансовое непредвиденное обстоятельство в письменной форме.

4. Одобрить раскрытие информации продавцом

На этом этапе вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были указаны продавцом или агентом продавца.Например, в районах с умеренным или низким уровнем дохода в районах с высокими издержками, гараж, возможно, был превращен в жилую зону с нарушением городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о таких проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

5. Получить необходимые проверки

Домашний осмотр

Вам не требуется проходить домашнее обследование при покупке дома, но в ваших интересах это сделать. В течение нескольких сотен долларов профессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты. Если есть, вы хотите узнать о них, чтобы вы могли отказаться от покупки, попросить продавца исправить их или попросить продавца снизить цену, чтобы вы могли самостоятельно справиться с ремонтом. Обратите внимание, что вы не можете договориться о каких-либо концессиях продавца здесь, если в контракте указано, что вы приобретете собственность «как есть». Если процесс проверки завершен удовлетворительно, вам необходимо будет удалить отчет о непредвиденных обстоятельствах в письменной форме. (Вы повторите этот шаг после любых других проверок.)

Инспекция вредителей

Если кредитор не требует проверки на вредитель, вы все равно можете захотеть получить его, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников , или других вредителей, таких как тараканы или крысы. Эти проблемы могут быть не очевидны в дневные часы, когда вы, скорее всего, видели дом, и были бы ужасно неприятным открытием после того, как вы переедете. Если есть какие-либо проблемы с вредителями, их нужно будет исправить до того, как продажа может продолжаться (при условии, что вы хотите продолжить покупку). Это еще одна область, где вы, возможно, захотите пересмотреть с продавцом оплату работы.

Экологическая инспекция

Иногда рекомендуется проводить экологическую проверку для проверки токсинов в домашних условиях, таких как плесень и асбест. На домашнем сайте могут быть проблемы, например, загрязнение от места захоронения, бывшего нефтяного месторождения, химчистки, бензоколонки или другого экологически опасного бизнеса. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезные опасности для здоровья и могут быть чрезмерно дорогими для исправления.

Другие инспекции

В зонах землетрясений может потребоваться отчет о почве и / или геологический отчет для оценки риска серьезного ущерба для имущества в случае такого бедствия. Многие области требуют отчетов о наводнениях. Если дом слишком вероятен для наводнения, вы не сможете получить страхование домовладельцев, а это значит, что вы не можете получить ипотеку. В некоторых случаях покупка страховки от налока в дополнение к страхованию вашего домовладельца решит эту проблему. В сельских районах необходимо провести наземное обследование для проверки границ собственности (в городских районах границы, как правило, уже очень ясны).

6. Получить страхование от несчастных случаев

Это включает страхование домовладельцев и любое дополнительное покрытие, требуемое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнений). Вы должны будете иметь страхование домовладельцев до тех пор, пока ваш ипотечный кредит не окупится (и вы, вероятно, этого захотите).Выберите свою собственную страховую компанию, которая может отличаться от той, которую выбирает кредитор, и ходить по магазинам, чтобы получить максимальную ставку. (Чтобы узнать больше о необходимости страхования, см. Руководство для начинающих по страхованию домовладельцев , Советы по страхованию для домовладельцев и Пять страховых политик, каждый должен иметь .)

7. Приобретайте титульный отчет и страховку титула

Они также требуются вашим кредитором, но вы все равно захотите их. Отчет о титуле гарантирует, что заголовок собственности ясен - то есть, нет никаких залогов в собственности и что никто, кроме продавца, не претендует на какую-либо его часть. Страхование титула защищает вас (и кредитора) от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не появилось во время поиска по названию. Если в заголовке есть что-то неправильное (известное как облако или дефект), продавцу необходимо будет исправить это, чтобы продажа могла продолжить или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, компания условного депонирования и титульная компания могут быть одним и тем же.

8. Сделайте заключительную прогулку

Рекомендуется пересмотреть свойство перед закрытием, чтобы убедиться, что никакого нового урона не произошло, и что продавец оставил вам предметы, указанные в соглашении о покупке, такие как приборы или светильники , На данный момент в этом процессе вы, вероятно, не сможете вернуться, если дом не получил серьезного урона. Тем не менее, это не неслыханно для мелкого покупателя, чтобы оказать давление на его агента, чтобы соглашение было аннулировано чем-то несущественным.

9. Просмотрите форму HUD-1

Как минимум за один день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательный отчет о сроках кредита и стоимости закрытия. Сравните это с оценкой добросовестности, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также прямые ошибки.

10. Закрыть escrow

Процесс закрытия несколько меняется по состоянию, но вам нужно подписать тонну документов, с которыми вам следует не спешить и внимательно прочитать. У продавца также будут подписи. После того, как все документы будут подписаны, дежурный офицер подготовит новый документ, называя вас владельцем собственности и отправит его в регистратор графства. Вы отправите чек на кассу или организуете банковский перевод для оплаты авансовых платежей и закрытия, а ваш кредитор свяжет ваши кредитные средства с депонированием, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца, могли быть оплачены.

Если вы сделаете это так далеко, вы, наконец, получите доступ к дому.

Заключение

Ваш агент будет контролировать весь этот процесс, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете каждую деталь, пока вы доверяете своему агенту. Однако в любой транзакции, в которой вы вкладываете столько денег на финансовую линию, неплохо иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, поэтому вы не сможете воспользоваться.