Когда рынок жилья начал падать в 2007 году, похоже, что дни ипотечных кредитов с низким уровнем платежей закончились. Но удивительно, что всего через несколько лет даже потребители со средним уровнем кредитоспособности часто могут купить дом с авансом менее 20%.

Даже в ближайшем будущем после слайда жилья у потребителей было несколько вариантов, если их сберегательный счет немного не хватало. FHA ипотеки, которые требуют всего 3,5% вниз, пользуются всплеск популярности. И для тех, кто квалифицировался, домашние кредиты VA позволили покупателям финансировать полную стоимость их дома.

В эти дни также становится легче получить обычный кредит с низким первоначальным взносом. Fannie Mae и Freddie Mac, которые покупают большинство ипотечных кредитов у кредиторов США, недавно объявили о снижении их минимального первоначального взноса с 5% до 3%. При этом они открыли двери для банков, чтобы конкурировать за безденежных покупателей жилья.

В то время как по-прежнему можно купить дом с очень небольшим количеством, будь то хорошая идея для потребителей, это еще один вопрос. Имеет ли смысл наращивать ваши сбережения и ждать, пока они будут ходить домой, пока вы не сможете добавить больше наличных при закрытии? И сколько ваших сбережений следует вкладывать в жилье? Вот некоторые факторы, которые следует учитывать.

Снижение авансового платежа: более высокие долгосрочные затраты

Возможно, первое, о чем нужно подумать с кредитами с низкими кредитами, заключается в том, что за немногими исключениями они будут стоить вам больше в долгосрочной перспективе запустить. Поскольку вы финансируете больше цены на жилье, ваши процентные платежи в течение срока действия займа будут значительно выше

Например, если вы купите дом на 200 000 долларов с 5% вниз вместо 20%, вы мы заплатим примерно 35 000 долларов США больше, чем в течение 30-летнего кредита. Очевидно, вы также будете платить больше, чтобы покрыть основную сумму кредита.

Учитывая, насколько невероятно низкие сегодняшние процентные ставки, это само по себе может не помешать вам покупать дом раньше, чем позже. Большая забота заключается в том, чтобы добавить к вашим расходам страховые взносы по ипотечным кредитам, которые вам, как правило, придется преодолеть, если вы купите дом или квартиру с менее чем 20% вниз. Суть этих выплат заключается в том, чтобы покрыть убытки кредитора, если вы по умолчанию по кредиту.

Существует два основных типа ипотечного страхования. Если вы вынимаете кредит FHA, частные кредиторы предоставляют средства для покупки вашего дома, и правительство действует как ваш страховщик. Если дом стоит менее $ 625 000, годовая страховая премия за ипотеку (MIP) в настоящее время составляет 0,80% или 0,85% в зависимости от суммы финансирования. Вам также придется заплатить авансовую премию, которая составляет чуть более 3 000 долларов США за кредит в размере 180 000 долларов США.

Если вы получаете обычную ипотеку, вместо этого вы оплачиваете что-то, называемое частным ипотечным страхованием, или PMI.Как правило, он стоит где угодно от 0,3% и 1,15% в год, хотя в этом случае нет предварительной платы. (Подробнее см. Ниже: В чем разница между частным ипотечным страхованием (PMI) и премией за ипотечный кредит (MIP)? )

Компромисс по авансовому платежу

Имеет ли перспектива ипотечного страхования, что вы должны подождите, пока вы не сможете отложить полную 20% стоимости дома? Не обязательно.

Для начала, в некоторых более дорогих городах ожидание не всегда реалистично. Если вы живете в той части страны, где даже скромные дома стоят 400 000 долларов, вам нужно будет поднять 80 000 долларов до выхода на рынок. И если вы живете в районе, где покупка дешевле, чем аренда, может возникнуть дополнительное препятствие, чтобы оставаться на обочине, пока вы не сохранили достаточно, чтобы избежать ипотечного страхования.

Для некоторых людей лучшим вариантом может быть поиск промежуточного уровня между минимальным первоначальным взносом и традиционными 20%. Например, если вы возьмете кредит FHA и подаете 10%, ваше ипотечное страхование будет отменено через 11 лет; в противном случае вы будете продолжать выплачивать его за весь кредит. Можете ли вы рефинансировать на более поздний срок, чтобы избавиться от страховки? Конечно. Но нет никакой гарантии, что процентные ставки будут на или вблизи их исторических минимумов, когда вы это сделаете.

Кроме того, ваша страховая премия за ипотеку (MIP) снижается, когда вы делаете более крупный авансовый платеж. Например, если вы выберете 15-летнюю ипотеку, если вы можете заплатить 10% аванса, годовой платеж падает с 0. 70% до 0. 45%.

Хотя детали немного отличаются от PMI, применяется та же логика. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше вы должны платить в премиях. Одно из преимуществ PMI заключается в том, что вы можете отменить его, как только вы достигнете 20% эквити в вашем доме (см. Как избавиться от частного ипотечного страхования ).

Если банк хранит ваш ипотечный кредит на своих книгах, то есть он не продает его компании, такой как Fannie Mae или Freddie Mac, - она ​​может вообще не требовать страхования. Тем не менее, банки часто взимают авансовый взнос или более высокую процентную ставку, если вы выберете кредит с низким доходом, чтобы помочь смягчить риск, который они принимают. Даже дополнительная половина одного процентного пункта может стоить вам несколько тысяч долларов больше за 30-летний период. Общий эффект тот же: когда вы кладете больше, вы можете брать меньше.

Риск выхода «Под водой»

Еще одна ошибка, заключающаяся в том, что вы снижаете минимальный минимум при покупке дома, так это то, что у вас меньше защиты, если рынок жилья падает. Только на 3% или 4% вниз, вы можете легко найти себе больше, чем банк, чем ваш дом. Именно это произошло со многими домовладельцами во время недавнего краха жилья.

Если вы идете «под водой» на свой дом и, неожиданно потеряете работу, например, у вас больше нет возможности заимствовать средства против вашей собственности, чтобы оплачивать расходы или возможность продавать дом, не заплатив большой кусок денег кредитора.

Пока вы не полностью защищены, даже если вы наложили 10% или 15%, вы даете себе гораздо больший буфер, если цены на жилье меняются к худшему.

Сохранение сберегательной подушки

Сохранение дома - главная цель жизни. Но когда вы собираете авансовый платеж, убедитесь, что вы не оставляете слишком мало денег. Не только хорошо иметь чрезвычайный фонд (в идеале шесть месяцев жизни), вам также понадобятся свободные средства для неожиданных расходов, которые часто влекут за собой покупку дома. Подробнее см. Сколько я должен хранить в банке?

Установите строгий бюджет, прежде чем начинать охоту на дом, чтобы вы знали, что можете себе позволить. И сделайте все возможное, чтобы создать свои резервы наличных денег, как только вы устроитесь, и закончите рисовать и заменять ковры и шкафы. Кроме того, помните, что люди говорят, что хорошо жить в доме немного, прежде чем делать ремонтные работы, которые не являются обязательными до того, как вы переедете.

Нижняя линия

Возможно, кредиты с низким доходом будут хорошим выбором для некоторых домовладельцы? Абсолютно. Но рассчитайте долгосрочные затраты на ипотечное страхование или более высокую процентную ставку, которую вы заплатите, чтобы убедиться, что она того стоит. более подробно см. Ипотека: сколько вы можете себе позволить? и 10 самых распространенных мошеннических ипотечных кредитов, которых следует избегать .