В августе 2015 года средняя цена продажи нового дома, проданного в США, составляла 353 400 долларов США; для существующих домов в среднем было 271 600 долларов. Будь вы покупаете новый или существующий дом, это, вероятно, будет крупнейшая инвестиция, которую вы когда-либо сделаете, и вам, вероятно, понадобится ипотечный кредит, чтобы это произошло.

В некоторых городах, конечно, цены на продажу намного выше. Летом этого года средняя цена продажи (как правило, ниже среднего) в Сан-Франциско составляла более миллиона, согласно сайтам недвижимости Zillow и Paragon Real Estate Group. Многие дома в дорогих кварталах других городов метрополий США также находятся в этом семизначном диапазоне.

Поскольку многие типы ипотечных кредитов имеют рекомендации, ограничивающие объем заимствований, размер требуемого ипотечного кредита повлияет на то, какие варианты у вас есть. Рост цен на жилье заставил больше покупателей отказаться от традиционных «подходящих» ипотечных кредитов (см. Ниже) и в огромные ипотечные кредиты, которые могут иметь более высокие процентные ставки и другие требования. Вот несколько вариантов, если вы находитесь на рынке залога с большими деньгами.

Соответствующие ипотечные кредиты

Ежегодно Федеральное агентство по жилищному финансированию устанавливает максимальные кредитные лимиты, установленные в соответствии с Законом о жилищном и экономическом восстановлении 2008 года, для ипотечных кредитов, обеспеченных Федеральной национальной ипотекой (Fannie Mae) и Федеральной ипотечной ипотечной корпорации (Freddie Mac). На протяжении большей части США соответствующие кредиты покрываются 417 000 долларов США для домов на одну семью. На некоторых дорогостоящих рынках жилья, включая Аляску, Гавайи и Виргинские острова У. С., лимиты могут достигать 721 050 долларов США, хотя в большинстве районов с высокими ценами есть предел кредита в размере 625 500 долларов США.

Если ваш залог находится в этих пределах, вы можете претендовать на соответствующую ипотеку. Эти кредиты поддерживаются государственными и квазиправительственными учреждениями, такими как Федеральная жилищная администрация (FHA), Администрация ветеранов (VA), Fannie Mae и Freddie Mac. В дополнение к размеру кредита соответствующие ипотечные кредиты должны соответствовать другим рекомендациям, которые учитывают ваш кредитный рейтинг и историю, отношение долга к доходам и отношение кредита к стоимости. Соответствующие кредиты часто имеют более высокие процентные ставки, чем несоответствующие кредиты, поскольку многие кредиторы считают их менее рискованными инвестициями, и их можно легко купить и продать на вторичном рынке ипотечных кредитов.

Jumbo Mortgages

Кредиты, которые превышают соответствующие лимиты кредитования, классифицируются как несоответствующие или крупные ипотечные кредиты. Поскольку эти кредиты выходят за рамки соответствующих ограничений по кредитам, они не поддерживаются Fannie Mae или Freddie Mac. В результате кредиторы берут на себя больше рисков, беря на себя эти кредиты, и у них могут быть более жесткие требования к кредитам.Поскольку кредиторы менее уверены в себе, они смогут перепродать ипотеку на вторичном рынке, они могут компенсировать свой финансовый риск, взимая с вас более высокую процентную ставку.

Несколько лет назад кредиторы потребовали бы авансовый платеж в размере 30% и более; однако соотношение первоначального взноса к стоимости ипотеки смягчилось. Некоторые крупные кредиторы предложили большие ипотечные кредиты всего на 10% или 15%. Чтобы узнать больше, см. Краткое руководство по Jumbo Mortgages и Jumbo против обычных ипотечных кредитов: как они отличаются.

FHA Jumbo Loans

FHA предоставляет ипотечное страхование по кредитам, предоставленным кредиторами FHA (FHA фактически не делает кредит). Пределы кредитования FHA варьируются в зависимости от типа жилья, а также от штата и округа, где находится имущество. В большинстве районов США ограничение по кредиту составляет 271 050 долларов США для односемейных домов; однако на некоторых высокозатратных рынках кредиты FHA могут достигать $ 721, 050.

Кредиты FHA могут быть хорошим вариантом, если у вас есть небольшой первоначальный взнос и / или более низкая кредитная оценка. Досрочные платежи могут быть такими же низкими, как 3. 0% от покупной цены дома, - но вам придется заплатить за ипотечное страхование, если вы снизите менее 20% (вы можете отказаться от страховки, как только ваш кредит на стоимость соотношение падает ниже 80%).

Super-Jumbo Loans

Super jumbos обычно применяются к ипотечным кредитам в размере от 2 до 20 миллионов долларов США и выше. Хотя кажется, что кредиторы будут рассматривать супер jumbos как кредиты с высоким риском, многие кредиторы видят в них хорошие возможности. По словам Майка МакПартланда, главы инвестиционного финансирования для Северной Америки в Citi Private Bank, сверхсумбизайщики часто устанавливают отношения с банками, часто частным банком, который предлагает ряд услуг по управлению богатством. «Скорее всего, мы знаем клиента, - говорит МакПартленд. «Мы знаем, что нам удобно продвигать к этому клиенту. «

Одна вещь, которая повышает доверие кредитора, заключается в том, что большинство заемщиков с высоким уровнем собственного капитала выбирают для заимствования - им не требуется . Поскольку процентные ставки относительно невелики, эти заемщики считают, что они могут получить более высокую доходность, удерживая свои вложенные деньги, избегая при этом налогов на прирост капитала от продажи растущего актива. Если процентные ставки скачут, они могут перемещать деньги, чтобы расплатиться или погасить кредит, или переключиться на другую структуру займа.

Многие кредиторы требуют больших авансовых платежей, прежде всего потому, что дорогие роскошные дома иногда оценивают меньше, чем их покупную цену. Некоторые кредиторы позволяют заемщикам закладывать часть своего инвестиционного портфеля вместо наличных денег: если заемщик не выполнил платежи по ипотечным кредитам, кредитор может продать активы.

Итог

Объем ипотечных ипотечных кредитов в течение второго квартала 2015 года составил около $ 93 млрд., Увеличившись на 33% по сравнению с первым кварталом, сообщает Inside Mortgage Finance. Поддерживаемые правительством кредитные займы также показали рост: общий объем составил около 34 долларов. 2 млрд. Между первым и вторым кварталами - более чем в два раза больше, чем годом ранее.

Если ваш ипотечный кредит составляет более 1 миллиона долларов США, важно отметить, что вы не получите полный налоговый льгот по процентам по ипотечным кредитам. IRS налагает ограничение на размер кредита в размере 1 млн. Долл. США; кредиты, превышающие эту сумму, освобождаются от этого налогового вычета. Это означает, что вы можете вычесть проценты только на первые миллионы долларов вашего ипотечного кредита. Если вы возьмете большой ипотечный кредит за 1 доллар. 5 миллионов, которые начисляются в размере 67 000 долларов США в течение первого года, вы сможете получить только вычет примерно на $ 44 000 - проценты от первых 1 миллиона долларов ипотеки.