Около одной трети американских домовладельцев не имеют ипотеки. Все остальные нуждались в помощи от кредитора, чтобы купить свой дом. Легко просто сказать: «Я хочу самый низкий платеж, который я могу найти», но это не лучший способ взглянуть на ипотеку.

Дом - это, вероятно, самая большая покупка, которую вы совершите в своей жизни. Ипотека будет самой большой частью этой покупки, и, как и при всех крупных приобретениях, вы всегда должны делать покупки по сравнению с покупкой. Но прежде чем вы начнете делать покупки, вы должны знать, что сравнивать.

Если вы не должны смотреть на платеж, как вы узнаете хорошее предложение от плохого? По словам Кейси Флеминга, ипотечного консультанта в C2 Financial Corporation и автора «The Loan Guide: Как получить самую возможную ипотеку», есть три основных момента, которые следует учитывать.

3 способа оценки кредита

1. Ежемесячный платеж . Но разве мы не сказали не посмотреть на платеж? В этом случае просто оцените, можете ли вы позволить себе оплату, связанную с домом, в который вы влюблены. Существует множество калькуляторов платежей по ипотечным кредитам в Интернете (см. Калькуляторы ипотечных кредитов: как они работают ).

Используйте калькулятор, чтобы выяснить платеж по основной сумме и проценты по кредиту плюс налоги, частное ипотечное страхование (если вам это нужно), взносы ТСЖ, страхование домовладельцев и любые другие расходы. Вам не нужен точный номер прямо сейчас, но вы можете как можно ближе. Подробнее см. Основания ипотеки: ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и Почему мне нужно платить частное ипотечное страхование?

Затем посмотрите на это с точки зрения кредитора. Каждый кредитор отличается, но, скорее всего, не будет кредитовать, если ваши общие ежемесячные долговые обязательства превышают около 38% вашего валового ежемесячного дохода (отношение долга к доходу). Если это больше, рассмотрите менее дорогой кредит.

2. Пожизненная стоимость кредита. Вот где люди ошибаются, по словам Флеминга. Ипотека сложна, но если вы посмотрите мимо шума и зададите этот простой вопрос, все станет намного яснее: «Сколько мне будет стоить деньги кредитора? «

Стимулом кредитора для предоставления вам денег является получение прибыли - либо от вас, либо путем продажи кредита кому-то другому по более высокой цене. Чем больше они могут выбраться от вас, тем лучше их рентабельность.

Ваша цель - выплатить минимальную сумму кредита. Вы не можете судить об этом ежемесячно. Вы должны посмотреть, сколько вы будете платить за жизнь кредита.

Ипотечный брокер может помочь вам разобраться в стоимости кредита на всю жизнь или использовать онлайн-калькулятор. Если вы не думаете, что останетесь в своем доме на всю жизнь кредита, брокер или калькулятор могут рассказать вам, сколько это будет стоить в течение любого количества времени.

Чтобы получить более низкую стоимость жизни, вам придется больше заплатить. Если вы справитесь с этим, более высокий ежемесячный платеж будет лучше для вас с течением времени, чем более низкий платеж - в большинстве случаев.

3. Риск. Поскольку дом удваивается как место для жизни и инвестиций, вам нужно немного понять инвестиционный риск. Что, если на рынке произойдет еще один кризис, как это было в 2008 году, и у вас будет дом, у которого более высокий ипотечный баланс, чем он стоит? Что делать, если вы получаете кредит с определенной процентной ставкой и с течением времени ставки снижаются? Что делать, если вы теряете возможность совершать платежи? Это не просто риски для вас - они также представляют риск для кредитора и могут повлиять на условия вашего кредита.

По словам Флеминга, ипотечные кредиты настолько сложны, что среднему потребителю сложно сосредоточиться на чем-либо, кроме суммы платежа. «Беда в том, что [рынок ипотечного кредитования] настолько сложный, что большинство потребителей сосредотачиваются только на ежемесячном платеже, если они не считают его рискованным. «Поскольку большинство людей не являются опытными инвесторами, они видят фиксированную ставку и оплату как наименее рискованный курс, но это не обязательно так. Однако он обеспечивает чувство безопасности.

Не только учитывать 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. Со временем это, вероятно, самый дорогой вариант. Сравните регулируемые тарифы и более короткие периоды времени, например, 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. (Дополнительную информацию см. В разделе Сравнение 30-летнего и 15-летнего ипотечного кредита.)

Сравнение кредиторов

Сначала попросите нескольких кредиторов получить оценку добросовестности (GFE) . Подумайте об этом, например, попросите автодилера дать вам лучшую цену на транспортном средстве. Оценки добросовестности не будут точными, но они будут служить средством оценки кредитов. Поскольку кредиторы могут поместить различные затраты в разных местах, чтобы изменить внешний вид кредита, вам, вероятно, понадобится помощь кого-то, кто сталкивался с ипотекой, чтобы помочь оценить GFE. Спросите кого-нибудь, кто не конкурирует за ваш бизнес, если это возможно.

Если один кредитор показывает сумму платежа, которая значительно ниже, чем другие, она, вероятно, взимает более высокие первоначальные затраты в виде очков. Если затраты на закрытие будут значительно ниже, возможно, это повлияло на затраты в виде кредита в виде более высокой процентной ставки.

Весьма маловероятно, что любой кредитор значительно поднимет любой другой. Вам просто нужно выяснить, где этот кредитор обвинил вас в том, что кажется скидкой. У вас есть проблемы с разглядыванием этих различий самостоятельно, может помочь специалист по ипотеке.

Лучший заем для ваших нужд

Флеминг задает своим клиентам три вопроса, когда они подготавливают для них кредит:

1. Какова их терпимость к риску? Предпочитают ли они платежи, которые не меняются со временем, или может быть вариант с регулируемой ставкой? Кредиты с регулируемой ставкой вначале стоят меньше фиксированной ставки, но они будут меняться с учетом рыночных условий. Заемщик должен быть в порядке с выветриванием взлетов и падений финансовых рынков.

2. Какой ежемесячный платеж удобен? Флеминг говорит: «Большинство людей всегда отвечают ниже, чем истинно, потому что это похоже на хороший инструмент для переговоров. Тем не менее, лучше всего, если клиент полностью честен со мной, так как я не могу изменить свою комиссию, увеличив платеж в любом случае. Кроме того, в то же время мы отвечаем на вопрос: «К чему вы можете претендовать? «Для многих людей они имеют право на большее, чем они готовы платить каждый месяц, но иногда это наоборот, и, конечно, квалификация становится ограничивающим фактором. «

3. Как они оценивают платежи в сравнении с общей стоимостью? Заемщик скорее заплатит больше и будет иметь более низкие платежи или менее сейчас, и будет иметь более высокие платежи и более высокую стоимость кредита на весь срок службы?

В конце концов, вы должны стремиться к самой низкой процентной ставке, ежемесячному платежу, который удобно вписывается в ваш бюджет, и план погашения кредита как можно быстрее. С 2014 года штрафы за предоплату по большинству ипотечных жилищных кредитов обычно запрещены, поэтому чем быстрее вы погашаете свою ипотеку, тем меньше вы платите за деньги кредитора.

Как детали сделать разницу

Предположим, вы хотите купить дом с ипотекой в ​​размере 250 000 долларов США, а текущая процентная ставка составляет 4,1%. Вы считаете, что останетесь дома 10 лет и планируете внести аванс в размере 10%. Если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, ваш ежемесячный платеж составит 1 доллар США, 193. 54. (Добавление налогов и страхования приблизит их к 1 515 долларов США.)

В течение 10 лет вы планируете остаться в домой, вы заплатите 143, 225, но большая часть этого - интерес. Фактически, вы заплатили своему кредитору 90, 184 процентам и только заработали $ 53, 040 в капитале.

Если вместо этого вы отправились с 20-летним кредитом с фиксированной процентной ставкой (процентная ставка немного выросла до 4. 139%), у вас был бы более высокий ежемесячный платеж в размере 1 514 95 долларов США с общим 10-летним стоимость $ 181, 794, но вы бы создали намного больше акций, потому что продолжительность кредита была короче. Вы бы заплатили 81 426 долларов США в виде процентов и внесли капитал в размере 100, 368 долларов США.

Все платежи не равны. Предполагая, что ваш дом ценит ценность, вы вернете справедливость, когда будете продавать свой дом. Интерес, однако, - это отбрасывание. Оплачивая дополнительные $ 19, 320 за пять лет, вы сэкономите 8,759 долларов США, и вы получите 47,328 долларов в эквити - очевидно, хорошая сделка! Чем дольше вы остаетесь в своем доме, тем больше преимуществ вы получаете. Получите ипотеку на 15 или 10 лет, и вы получите гораздо большую сумму капитала с гораздо меньшими процентами в обменных взносах в обмен на более высокую оплату. На самом деле, более высокий ежемесячный платеж является более дешевым вариантом.

Как только вы достигнете 20% в эквити в своем доме, вы можете потребовать аннулирования вашей частной ипотечной страховки. Это может привести к тому, что от ваших дополнительных ежемесячных расходов (помимо фактической выплаты по ипотеке) может быть от 60 до 90 долларов. Подробнее см. Как избавиться от частного ипотечного страхования .

Практический результат

В отличие от некоторых других видов кредитов, у вас есть много возможностей для ежемесячного платежа.Вы можете заплатить более высокую оплату и платить меньше в течение срока действия займа или иметь более низкий ежемесячный платеж и платить больше с течением времени. Лучше всего получить помощь независимого ипотечного профессионала, который не пытается продать вам ипотеку. Этот человек может помочь вам определить лучший курс действий. Для получения дополнительной информации см. Если вы рефинансируете свою ипотеку при снижении процентных ставок? и Является ли ваш ипотечный кредит вашей пенсией?