В течение последних нескольких лет недвижимость была солидным исполнителем. Например, индекс цен на инвестиции в недвижимость Wilshire US Real Estate Investment Index - показатель эффективности цен инвестиционных инвестиционных фондов (REIT) - подскочил почти на 15% по сравнению с прошлым годом и примерно на 50% с начала 2011 года. Эти темпы роста были в основном обусловлены улучшающейся экономикой и устойчивыми низкими процентными ставками.

Большой вопрос в глазах инвесторов: когда Федеральный резерв неизбежно поднимает процентные ставки, как это повлияет на рынок недвижимости?

Ставки на походы

Федеральный резерв сохранил базовую процентную ставку почти в нуле после экономического кризиса 2008 года, но в последнее время он начал готовить финансовые рынки и потребителей к возврату к нормальным процентным ставкам. Хотя многие экономисты считают маловероятным, что центральный банк будет действовать до сентября, он оставил возможность повышения ставок уже в июне на своей последней встрече. (Подробнее см. : Влияние процентных ставок на инвестиционные трасты недвижимости .)

Нет сомнений в том, что более высокие процентные ставки будут наносить ущерб инвестициям в недвижимость, учитывая, что почти вся недвижимость зависит от затрат на финансирование. Фактически, многие индексы недвижимости уже снизились за последний месяц на фоне предположений о том, что центральный банк будет действовать для повышения процентных ставок. Однако слабость экономики помогла сформировать базу, поскольку процентные ставки еще не повышатся.

Потенциальные смещения

Когда процентные ставки в конечном итоге продвигаются вперед, результатом является то, что другие факторы могут помочь компенсировать влияние. Например, сужение новых разработок и передача динамики спроса и предложения в пользу нынешних арендодателей могут способствовать увеличению реальных операционных доходов и стоимостей в долгосрочной перспективе при условии наличия стабильного финансирования для обеспечения долгосрочного жизнеспособность проекта. (Подробнее см. Ниже: 4 ключевых фактора, влияющих на рынок недвижимости .)

Коэффициенты заполняемости на многих REIT не обязательно слишком превышены, что может усилить эти эффекты. Согласно недавнему отчету Citigroup, уровень загрузки Q4 2014 во всех секторах REIT достиг рекордного уровня 94. 5%. Многие эксперты считают, что эти темпы заполнения могут стать основной движущей силой дохода и оценки, когда процентные ставки повысятся и сдерживают способность увеличивать предложение. (Подробнее см. Ниже: Инвестируйте в REIT с этим ETF .)

Другие соображения

Уловка заключается в том, что не все REIT созданы одинаково, и для инвесторов важно различать исполнителей этого сектора. Например, жилые дома и Здравоохранение REIT были лучшими исполнителями, которые принесли более 30% прибыли в 2014 году, в то время как отдельно стоящие розничные и деревянные REIT прибыли с доходностью ниже 10% за тот же период - значительная разница по чьей-то мере.(Подробнее см. Ниже: Как процентные ставки влияют на значения свойств .)

Инвесторы могут также захотеть перенести свое мышление, чтобы просмотреть REIT как долгосрочные инвестиции в доход, предназначенные для замены рекордно низких доходностей облигаций как способ получения некоторого пенсионного дохода. В этих случаях потенциал увеличения капитала должен оцениваться с надежностью дохода при определении того, какие REIT или REIT сектора могут быть лучшими инвестициями для физических лиц или фондов. (Подробнее см. Ниже: Запутанная сеть процентных ставок, ставок ипотечного кредита и экономики .)

Нижняя линия

Федеральная резервная система вряд ли повысит процентные ставки до тех пор, пока не будет Сентябрь, но инвесторы по недвижимости не должны игнорировать ожидающий риск. В то время как более высокие ставки, скорее всего, повредит сектор в краткосрочной перспективе, долгосрочная экономика остается очень убедительной, если смотреть на такие вещи, как уровень заполняемости. Но инвесторы должны учитывать, какие сектора REIT представляют лучшие возможности для их ситуаций. (Более подробно см .: Простые способы инвестирования в недвижимость . )