Если у вас есть залог на сумму, превышающую стоимость вашей недвижимости, что вы делаете? Если вы являетесь владельцем крупнейшей жилой недвижимости в Манхэттене, вы уходите, оставите беспорядок своим кредиторам и продолжайте рассказывать о своем бизнесе. Именно это произошло, когда Тишман Шпейер отказался от 11 000 единиц StuyvesantTown и PeterCooperVillage в Манхэттене в 2010 году. Это был один из крупнейших дефолтов в истории - и компания осталась в бизнесе. Тишман просто следовал на пути многих предприятий коммерческой недвижимости, которые были до этого.

К сожалению, если вы являетесь владельцем ипотечного жилья, то уйти не так просто или просто. Но это все еще может удивить вас: математически говоря, отход может иногда быть самым разумным выбором.

Запустите свою жизнь, как бизнес До национального пузыря на рынке в конце 2000-х годов цены на недвижимость, как правило, могли рассчитывать на рост со временем. Несколько региональных карманов временами теряли ценность, но на национальной основе хорошие дома в хороших кварталах со временем приобретали ценность. В 2008 и 2009 годах они погрузились, опубликовав двузначное снижение стоимости. С закрытием 2009 года и открытием 2010 года около 25% всех ипотечных кредитов по всей стране были под водой, то есть сумма задолженности по ипотечным кредитам была больше, чем стоимость домов. На данный момент произошло немыслимое: Заемщики, которые все еще могли позволить себе выплатить ипотечные платежи, решили не делать этого.

Некоторые эксперты полагают, что уход от ипотеки является разумным финансовым шагом в любое время, когда заемщик может арендовать аналогичное жилье за ​​меньшую стоимость ипотеки. Добавьте к тому, что многие люди были под водой на 25% и более и столкнулись с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, и внезапно стимул уйти выглядел скорее как стимул к побегу. (Когда наступает кризис в области жилья, крупные победители часто являются арендаторами. Подробнее в Воспользуйтесь преимуществами жилищного кризиса - арендная плата! )

В финансовом отношении сравнение стоимости аренды со стоимостью ипотеки - простой расчет. Определение количества времени, которое потребуется вашему дому для восстановления потерянной стоимости, - это несколько более сложное усилие. Использование 5-процентного ежегодного увеличения стоимости даст приблизительную цифру, основанную на национальных средних показателях. Небольшое исследование поможет вам внести коррективы в региональные и местные рынки. Рассмотрим пример:

• Исходная цена: $ 200, 000
• Сегодняшняя стоимость: $ 150 000
• Утрата в стоимости: 25%

Год	Начальное значение	+ 5%
1	$ 150, 000	$ 157, 500
2	$ 157, 500	$ 165. 375
3	$ 165. 375	$ 173. 643
4	$ 173. 643	$ 182, 325
5	$ 182, 325	$ 191, 442
6	$ 191, 442	$ 201, 014

Если стоимость недвижимости поднимается в среднем 5% в год, для этого дома потребуется шесть лет, чтобы достичь своей продажной цены.Это дает владельцу безубыточность, но нет никакой прибыли, чтобы показать, и владелец выплачивает проценты по кредиту каждый год. Если цены упадут еще на 10%, восстановление займет еще больше времени. (Домашнее ценообразование не гарантировано. Вы можете противостоять волатильности на этом рынке? Узнайте в Почему рынок жилья Bubbles Pop .)

• Первоначальная цена: $ 200, 000
• Значение после 25% снижения : $ 150 000
• Значение после другого 10% -ного снижения: $ 135, 000

Год	Начальное значение	+ 5%
1	$ 135, 000	$ 141, 750 > 2
$ 141, 750	$ 148, 837	3
$ 148, 837	$ 156, 279	4
$ 156, 279	$ 164, 093	5
$ 164, 093	$ 172, 297	6
$ 172, 297	$ 180, 912	7
$ 180, 912	$ 189, 958	8 > $ 189, 958
$ 199, 456	9	$ 199, 456
$ 209, 429	Время восстановления составляет чуть более восьми лет.	Способы ходьбы

Три из наиболее распространенных методов ухода от ипотеки включают в себя проведение короткой продажи, добровольное обращение взыскания и принудительное взыскание. Кратковременная продажа происходит, когда заемщик продает недвижимость за меньшую сумму, причитающуюся по ипотеке. Покупателем недвижимости является третье лицо (а не банк), и все доходы от продажи идут к кредитору. Кредитор либо прощает разницу, либо получает решение в отношении заемщика, требующего оплаты за все или часть разницы между продажной ценой и первоначальной стоимостью ипотеки.

Не все кредиторы согласятся на короткую продажу, но если да, то это альтернатива выкупа. (Чтобы узнать больше о коротких продажах, прочитайте Short Sell Your Home, чтобы избежать потери права выкупа.

) В случае добровольного выкупа домовладелец добровольно превращает имущество в кредитора. Чтобы организовать добровольное выкупа, поговорите с банком и договоритесь о доставке ключей к собственности. Хотя этот процесс окажет негативное влияние на кредитный рейтинг домовладельца, ему или ей не придется делать дополнительные платежи по ипотеке. Принудительная выкупа инициируется кредитором за невыплату. Кредитор использует правовую систему для овладения этим имуществом. В то время как домовладелец часто получает деньги в собственность бесплатно в течение нескольких месяцев, в то время как процесс выкупа происходит, кредитор будет прилагать активные усилия для сбора долга, и в конце концов домовладелец будет выселен.

Двойной стандарт

Компании регулярно сокращают свои штатные расписания и «реструктурируют» свой долг, наносят вред и часто уничтожают поставщиков, которых они не платят. Уолл-стрит ура и цены на акции растут, но когда человек пытается совершить одни и те же шаги, правовая система начинает действовать, чтобы защитить прибыль кредитора, а друзья домовладельца подвергли сомнению мотивировку домовладельца. В то время как только меньшинство банков согласится на кратковременную продажу домовладельца, все они готовы отказаться.

Уровневое поле будет означать, что домовладельцы не должны чувствовать себя хуже, чем уходить, чем предприниматели, когда они дефолт или лишают права собственности.Поскольку поле не является уровнем, заемщики должны быть готовы принять последствия своих действий, если они уйдут. Эти последствия могут включать поврежденный кредит, преследование со стороны коллекторских агентств и трудности с получением кредитов в течение многих лет. Социальная стигма также заслуживает внимания. Итог

После завершения вашего исследования, если вы уходите, это ваш лучший вариант, будьте готовы. Чтобы убедиться, что у вас есть место для жизни, купите новый, более мелкий дом или арендуйте квартиру, прежде чем уйти от своего нынешнего дома. Покупайте автомобиль и другие предметы большого билета, пока ваш кредитный рейтинг по-прежнему хорош, и отложите немного денег, чтобы помочь сгладить переход.