Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) - относительно небольшая инвестиционная категория; в индексе FTSE NAREIT было всего 123 справедливых REIT, которые включают все REIT, торгуемые на биржах NYSE, NASDAQ и AMEX, в четвертом квартале 2011 года. Однако, хотя инвестиционная юность REIT небольшая, она содержит множество подкатегорий и в этих подкатегориях каждый REIT уникален.

Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость

«REIT часто кажутся простыми, но очень сложными инвестициями», - говорит Майк Мейнс, сертифицированный финансовый планировщик Boca Raton, штат Флорида. Они «могут сыграть значимую роль в инвестиционном портфеле, предоставив некоррелированный актив, доход и, возможно, повышение капитала», добавляет Майнес. Он говорит, что большинство моделей распределения активов призывают инвесторов вкладывать от 1 до 7% своих средств в REIT.

Если вы хотите добавить REIT в свой портфель, читайте дальше. В этой статье описываются ключевые особенности трех подкатегорий справедливых REIT: промышленных REIT, многосемейных REIT и гостиничных REIT. (Узнайте больше о вариантах REIT в 5 типов REIT и как инвестировать в них .)

Промышленные REITs Промышленные REIT, считающиеся подсекторами категории промышленности / офиса, представляют собой около 7% акций REIT, включенных в индекс FTSE NAREIT. Промышленные REIT приобретают, владеют и управляют промышленными объектами, такими как склады, распределительные центры, производственные центры, гибкие / офисные здания, неразвитые земли, бизнес-парки и высокотехнологичное пространство.

Промышленные REIT описываются количеством принадлежащих собственности, количеством клиентов / арендаторов, которыми они располагают, количеством мест, в которых они работают, и количеством арендуемых квадратных футов, которыми они владеют. Для достижения диверсификации в промышленном REIT часто бывают холдинги, которые охватывают множество географических мест, отраслей и арендаторов.

Промышленные REIT часто выбирают географические местоположения, которые стратегически расположены для распространения. Железные дороги, аэропорты, морские порты и крупные развязки автострад считаются элементами стратегического расположения, поскольку они облегчают перемещение товаров. REIT также размещают свои холдинги в географических районах, которые работают хорошо экономично. Руководители REIT смотрят на то, что движет экономикой в ​​их целевых городах, и оценивают, будет ли спрос на индустриальные объекты расти, оставаться стабильными или снижаться в предстоящие годы. Они могли бы также сосредоточиться на рынках, которые отвечают минимальному порогу населения или имеют определенную площадь промышленной недвижимости. Позиции с ограниченными промышленными землями, которые переходят на ограниченное предложение и ограниченную конкуренцию, также являются плюсом.

Жильцы промышленных свойств REIT имеют широкий диапазон, но они могут занимать место в строительстве, технике, продуктах питания, напитках или информационных технологиях.Другие возможные арендаторы включают производителей, транспортные компании, поставщиков логистических услуг и розничных торговцев. Национальные и международные фирмы склонны делать желаемых арендаторов, потому что они созданы, проверенные предприятия, которые могут заплатить арендную плату.

Обладая разнообразными свойствами с различными арендаторами, промышленный REIT может защитить себя от колебаний в доходах от аренды, вызванных упадком в определенном регионе или отрасли. Ошеломление дат прекращения аренды свойств портфеля также защищает REIT от внезапной потери дохода, если куча свойств должна была остаться вакантной сразу. Свойства, которые являются гибкими и могут быть превращены из одного использования в другое, также могут помочь промышленному REIT поддерживать свой поток доходов, делая свободные свойства доступными для более широкого круга потенциальных арендаторов. (Подробнее об анализе такого типа инвестиций читайте Как оценить инвестиционный траст недвижимости (REIT) .)

Многосемейные REITs Большинство жилых REIT - это многосемейные REIT, также называемые REIT. По состоянию на четвертый квартал 2011 года 15 из 123 акций REIT, или 12%, были многоквартирными REIT. Квартира REIT характеризует себя количеством принадлежащих им свойств и количеством единиц, которые содержат эти свойства.

Квартира REIT владеет портфелем арендуемых квартир. Это, как правило, крупные жилые объекты, такие как среднеэтажные и высотные здания, студенческое жилье и жилье для пожилых людей. Многосемейные свойства часто имеют сотни жилых единиц аренды в одном объекте. Некоторые многосемейные разработки даже имеют тысячи единиц. Некоторые квартиры REIT являются «полностью интегрированными», что означает, что они не только владеют свойствами, но также разрабатывают, перерабатывают и управляют ими.

Многосемейные REIT получают свою эффективность от цены аренды и уровня заполняемости. Таким образом, многосемейные REIT надеются инвестировать в рынки, которые имеют сильный экономический рост и высокие барьеры для входа, и которые готовы извлечь выгоду из сдвигов населения, таких как стареющее поколение бэби-бумеров, переходящее в старшее жилье и поколение Y, выходящее из их родителей дома и квартиры. Новое домостроение также означает увеличение спроса на жилье.

Занятость - еще одна фундаментальная функция многосемейного REIT. Если в конкретном городе нет рабочих мест, будет снижен спрос на жилье. С другой стороны, более тесные доходы могут повысить спрос на аренду жилья по сравнению с принадлежащим им жильем и помочь многоквартирным REIT, если аренда более доступной, чем владение. Это говорит о том, что на некоторых рынках, таких как Вашингтон, Д. С., люди будут сдавать в аренду по выбору, даже если владение является более доступным из-за гибкости, заключающейся в аренде предложений. Наряду с Манхэттеном, Вашингтон, Д. С. является одним из крупнейших рынков многоквартирного жилья в Соединенных Штатах, исходя из общего объема продаж многоквартирных домов. В целом рынки квартир сильны на восточном и западном побережье, поэтому некоторые многосемейные REIT концентрируют свои запасы в этих областях.

Многие многосемейные REIT сосредотачиваются на более элитных и роскошных объектах, которые привлекают более качественных арендаторов и поддерживают более дорогие арендные ставки. Владение такими свойствами обычно означает, что REIT должны управлять такими удобствами, как клубные дома, бассейны, спортивные залы, игровые комнаты и бизнес-центры, которые являются частью элитных объектов. Тем не менее, высококачественные удобства могут помочь удержать арендаторов, даже когда покупка более доступной. За тот же ежемесячный платеж можно было бы арендовать гораздо более выгодное место, чем можно было бы купить.

Один риск многосемейных REIT - это потеря дохода, если он не может удерживать текущих жителей и привлекать новых. Это может произойти, если конкуренция на рынке жилья сделает другой вид жилья или конкурирующего имущества более привлекательным. Более низкие цены на жилье также могут негативно повлиять на многосемейные REIT, поскольку арендаторы решают стать домовладельцами. Этот сдвиг может снизить арендную плату и уровень заполняемости для многоквартирных домов. Плоская или понижающаяся заработная плата также может вызвать проблемы, поскольку это ограничивает способность собственников повышать арендную плату.

Многосемейные REIT считаются хорошим способом диверсификации инвестиций в недвижимость, потому что, когда уменьшается собственная собственность, увеличивается арендная плата, а квартиры REIT работают относительно хорошо. Действительно, некоторые аналитики по жилищным вопросам думали, что многоквартирные REIT выиграли от взрыва пузыря на рынке, поскольку выкупа, снижение цен и жесткое финансирование сделали арендную плату более привлекательной, чем покупка. По данным Национальной ассоциации инвестиционных инвестиционных фондов (NAREIT), когда повышается арендная плата, дополнительный доход передается непосредственно акционерам, поскольку по закону REIT должны выплачивать 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивиденда.

Вместо того, чтобы владеть жилым домом, инвестирование в квартиру REIT обеспечивает гораздо большую диверсификацию по различным свойствам и географическим районам, а также экономию времени и профессиональное управление имуществом.

Hotel REITs Отель REITs, не удивительно, владеет собственностью отеля и также известен как жилые или курортные REIT. По состоянию на четвертый квартал 2011 года 14 из этих REIT были публично проданы в индексе FTSE NAREIT. Как и многосемейные REIT, гостиничные REIT описываются количеством свойств и количеством комнат, которыми они владеют.

Существует множество различных типов гостиничных свойств, которыми может владеть отель REIT, включая ограниченное обслуживание, полный комплекс услуг, курорт, конференц-центр, апартаменты и апартаменты в аэропорту. Вы можете быть удивлены, узнав, что некоторые свойства отеля, эксплуатируемые под популярными брендами Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood и Fairmont, принадлежат гостиничным REIT. REIT могут также иметь совместное предприятие в отелях, а не в полной собственности.

Отель REIT получает ценность от базового значения свойств отеля, принадлежащих REIT, и от дохода, полученного от этих объектов. Заработок в отеле зависит от потребительского и делового спроса на услуги по путешествиям и проживанию, стоимости номеров, уровня заполняемости и спроса на различные виды собственности и номера (например, верхний конец, нижний конец). Отель REIT также может получать доход, лицензируя бренд отеля.Это может помочь гостиничному REIT диверсифицировать поток доходов и снизить инвестиционный риск. Приобретение отелей с национальным брендовым признанием может быть инвестиционной стратегией отеля REIT.

Инвесторы обычно используют средства от операций (FFO) и скорректировали средства от операций (AFFO) для оценки прибыли REIT. Уникальный финансовый показатель, используемый в финансовом анализе отеля REIT для оценки эффективности отдельных свойств отеля и сравнения показателей между различными свойствами, - это доход за доступный номер, который умножает уровень заполняемости отеля по средней дневной стоимости номера.

Следующие шаги
Определение категории или подкатегорий REIT для инвестирования - это только первый шаг.

«Инвесторы должны взвешивать различные факторы при выборе REIT, который подходит для их инвестиционного плана, включая опыт доверия и годы успешной бизнес-операции, послужной список, заявки, задолженность, общую репутацию и налогообложение на REIT», - говорит Дэвид Б Белый, JD, CPA, CLU, ChFC и президент Дэвида. B. White Financial в Детройте, штат Мичиган.

Он также предлагает инвесторам посмотреть средства от операций, чтобы убедиться, что REIT полностью покрывает выплату дивидендов, и есть еще много факторов, которые следует учитывать.

«Инвесторы должны помнить о нескольких потенциальных ловушках при инвестировании в REIT, включая блаженные материалы, отсутствие полного раскрытия информации в процессе продаж, отсутствие ликвидности и долгосрочный инвестиционный холдинг. Инвесторам также следует искать дивиденды, которые могут быть разрезанным, особенно если FFO не покрывает дивиденд », - добавляет Уайт.

The Bottom Line REIT предлагают инвесторам удобный и недорогой способ получить доступ к разнообразной группе недвижимости. Как уникальный класс активов, который отличается от акций и облигаций, они делают логическое дополнение к портфелю. (Подробнее см. REIT Way и Основы налогообложения REIT .)