Семь лет, удаленных от рецессии, американские домовладельцы начинают отталкиваться от хаоса, созданного жилищным кризисом. На протяжении всей истории рынок жилья был ключевым показателем финансовой стабильности и реальной экономики. Жилищные бумы и бюсты часто отражают рынок ипотеки, мобильность рабочей силы и потребительские расходы. С процентными ставками, близкими к нулю, на данный момент на рынке недвижимости наблюдается устойчивый рост новых и существующих продаж жилья, цен и ипотечных кредитов. События на рынке жилья в США также способствовали росту расходов на улучшение жилья. В 2015 году розничные продавцы для домашних хозяйств Lowe's (LOW LOWLowe's Companies Inc77 63 + 0,28% Создано с Highstock 4. 2. 6 ) и Home Depot (HD HD Home Depot Inc163. 66-0. 34% Создано с помощью Highstock 4. 2. 6 ) поставили лучшие результаты, чем ожидалось, благодаря восстановлению рынка жилья. Несмотря на то, что может показаться скромным выздоровлением, остаются серьезные опасения, что восстановление будет недолгим. Доказательства предполагают, что процентные ставки, поток иностранных инвестиций, неравенство доходов и одни и те же виновники с 2008 года вновь раздувают пузырь на рынке жилья.

Ставки ипотеки

В декабре 2015 года Федеральная резервная система впервые повысила процентные ставки с 2006 года и будет продолжать делать это в течение последующих лет. Проще говоря, процентные ставки оказывают прямое влияние на затраты по займам и за счет повышения процентных ставок; ставки по ипотечным кредитам также могут измениться. Долгосрочные ставки по ипотечным кредитам руководствуются многочисленными факторами, в том числе краткосрочными ставками ФРС, коэффициентами сбережений домохозяйств, дефицитом бюджета и другими показателями реальной экономики. На данный момент 30-летняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам является основным выбором для финансирования домашних хозяйств. С увеличением краткосрочных процентных ставок предполагается, что 30-летние ставки по ипотечным кредитам могут возрасти до 4,5% к концу 2015 года и до 6% в ближайшие два-три года. Если ставки по ипотечным кредитам должны подняться с 4%, где они в настоящее время, до 6%, что может означать, что покупатели на больших рынках, скорее всего, будут тратить большую часть своих доходов на ипотеку или полностью вытесняются.

Иностранные инвестиции

В последние годы иностранные покупатели наводнили недвижимость США и помогли поддержать рынок жилья. Поскольку китайская экономика и фондовый рынок продолжают ругаться, китайские инвесторы затопили мегаполисы в Соединенных Штатах. В частности, иностранные инвесторы покупают элитные квартиры в более богатых кварталах, подталкивая цены на жилье и продажи. Однако, по мере того как доллар продолжает расти, жилье в США становится дороже для иностранных инвесторов.Это уже начало влиять на приток инвестиций в китайскую недвижимость, так как иностранные инвесторы начинают удерживать инвестиции, несмотря на свою безнадежную экономику.

Доход не позволяет сохранить рынок жилья

Несмотря на то, что может показаться лучшим прогнозом занятости, цены на рынке жилья опережают рост доходов. За последний год жилищные районы США, такие как Сан-Франциско, поднялись на 11%. В результате число покупателей жилья упало до 32% в 2015 году, что представляет собой самый низкий уровень за почти три десятилетия. Благодаря непреодолимой студенческой задолженности и другим финансовым бременам, тысячелетия не имеют другого выбора, кроме как арендовать или жить с родителями. В Нью-Йорке арендаторы составляют 64% населения с аналогичной статистикой в ​​других крупных городах США. Без молодых домовладельцев это создает долгосрочные проблемы на рынке жилья. Существует нехватка спроса на текущих владельцев, желающих продать свои дома, когда они уходят на пенсию. Жилище просто стало менее доступным сегодня, и по мере того, как цены на жилье продолжают расти, больше инвесторов будут вынуждены сдавать в аренду недвижимость.

Ограничения на кредитование

После финансового кризиса процесс получения ипотеки был ужесточен. Новые правила были созданы после финансового кризиса из-за влияния субстандартных ипотечных кредитов на экономику. Однако по мере того, как экономика и рынок недвижимости продолжают восстанавливаться, банки США ослабили свои стандарты андеррайтинга на новые ипотечные кредиты. Фактически, в 2015 году тенденции в области кредитования предполагают, что кредитный риск увеличился до самого высокого уровня с 2006 года. Fannie Mae и Freddie Mac снова предлагают 3% ипотечные кредиты первому домовладельцу. Как и в условиях 2008 года, желание расширить собственность на жилье ведет к снижению стандартов ипотечного кредитования и перерастанию агрессивного пузыря.

Итог

Восстановление экономики и рынка жилья за последние семь лет привело к росту продаж и цен на недвижимость. Несмотря на это, те же самые виновники 2008 года и несколько новых угрожают росту рынка жилья. Тесное предложение и растущий спрос подтолкнули цены на жилье и вне досягаемости многих молодых домовладельцев. Это не помогло в том, что отсутствие дискреционных доходов, ожидаемое увеличение процентных ставок и приток иностранных инвестиций в недвижимость подталкивают тысячелетия из дома. В результате всех этих и ослабленных кредитных ограничений нисходящая спираль может наступить раньше, чем позже.