Большая «тайна» относительно ипотеки, с точки зрения кредитора, заключается в том, что речь идет о конкуренции и риске. Конкуренция ограничивает то, что банк может взимать, поскольку заемщики будут искать лучшую сделку. Но конкуренция смягчается риском. Люди с хорошими кредитными баллами - свидетельства того, что они обычно оплачивают свои счета вовремя - являются лучшими рисками, чем люди, которые этого не делают, независимо от причин, поэтому они обычно получают лучшие ставки. (Подробнее см. Ваш кредитный рейтинг и ваш ипотечный платеж: это имеет значение .) Независимо от вашей ситуации, вот некоторые вещи, которые вы, возможно, не знаете, но должны - при получении ипотеки. Обязательно имейте это в виду.

1. Вы можете сэкономить большие деньги с более коротким срочным кредитом.

Наиболее распространенные ипотечные кредиты имеют фиксированные ставки и 15- или 30-летний срок. Ставки (NY-NJ-CT) в течение 15 лет в конце мая 2015 года составляли около 3,38% в течение 15 лет и 4,00% в течение 30 лет, разница в 63 базисных пункта (0,63%). Любой онлайн-калькулятор по ипотечным кредитам будет выполнять математику и покажет вам, что по этим ставкам ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США в течение 30 лет будет стоить вам около 955 долларов в месяц в качестве основного долга и процентов. Процентная ставка за 30 лет составит около 144 000 долларов США. 15-летняя записка будет стоить 1 418 долларов США в месяц, но накопленные проценты будут составлять всего около 53 000 долларов США, а экономия составит 89 000 долларов США. вмятина в учебе оплачивает дорогу! Если ваш денежный поток может выдержать более высокий ежемесячный платеж, 15-летняя закладная - это хорошая сделка. (См. Также: Преимущества уплаты вашей ипотеки и Сравнение 30-летнего возраста с 15-летней ипотекой. )

2. Вы можете сэкономить, если вы платите за двухнедельный график.

Некоторые банки разрешают или даже поощряют двухнедельные платежи в качестве альтернативы ежемесячным платежам, по сути, вы платите половину ежемесячной суммы 26 раз в год или эквивалент одного дополнительного полного месяца в год. В приведенном выше 30-летнем примере срок кредита сокращается до 49 месяцев, а сбережения составляют около 22 000 долларов США.

3. Вы можете снизить первоначальные затраты с помощью ARM.

Налоговые ставки с регулируемой ставкой (ARM) обычно начинаются с более низких процентных ставок, которые фиксируются на пять или семь лет, а затем сбрасываются на 2. 5 - 3 процентных пункта выше LIBOR (Лондонская межбанковская процентная ставка < ) , в настоящее время около 0. 75%. Они описываются как «5/1» или «7/1», что означает, что они фиксируются на 5 или 7 лет, а затем ежегодно сбрасываются в отношении LIBOR. Риск с использованием ARM заключается в том, что процентные ставки, включая LIBOR, резко возрастут к моменту возврата ссуды. Термины ARM включают ограничения на корректировку процентов, обычно выраженные как «Шапки: 5/2/5», что означает, что максимальная сумма, которую может увеличить процентная ставка после первого периода времени, составляет 5 процентных пунктов, после второго периода , 2 очка, а после третьего периода - еще 5 очков, в общей сложности на 12 пунктов выше начальной ставки, возможно, 3.25%. Вы будете покупать самые низкие колпачки, которые вы можете найти. Конечно, кредитор будет ограничен условиями в то время, но если мы введем еще один период экстремальных процентных ставок, как это было в конце 1970-х годов, ARM может стать довольно дорогостоящим.

В любой момент у вас есть выбор для сидения или рефинансирования с ипотекой с фиксированной ставкой или другой ARM, в зависимости от условий на тот момент. Кредиты ARM более рискованны, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, но они также могут быть дешевле. Удостоверьтесь, что ваш залог может быть погашен досрочно без штрафа. (Подробнее см.

Фиксированный или ипотечный кредит с переменной ставкой .) 4. Очки могут работать в вашу пользу.

Один пункт - обычай 1% от суммы ипотеки. На нашем примере кредита на сумму 200 000 долларов США один пункт будет составлять 2 000 долларов США. По сути, это процентная ставка по предоплате, подлежащая выплате в момент закрытия, и если вы можете позволить себе оплату наличных денег, она принесет вам более низкую процентную ставку. Независимо от того, сколько очков платить, зависит от того, как долго вы планируете владеть своим домом, и еще раз, есть онлайн-калькуляторы, которые помогут вам выяснить, где точка безубыточности находится между платой очков и снижением общих расходов.

Чем дольше вы владеете своим домом, тем лучше выигрыш от оплаты очков. Некоторые кредиторы предпочитают или требуют, чтобы вы оплачивали баллы, другие - не заботятся. Еще раз, чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем больше у вас будет гибкости, поскольку кредитору могут потребоваться баллы, чтобы ограничить его риск.

5. Иногда хорошо иметь посредника.

Ипотечные брокеры - это фирмы финансовых услуг, которые помогут вам найти ипотеку. Как правило, у них хорошие отношения с несколькими кредиторами в географическом районе, и со дня на день знать, какие ставки относятся к каждому из многих видов кредитов, которые доступны. Они также знают, каковы правила каждого кредитора для потенциальных заемщиков. Всегда есть нюансы, даже в сильно регулируемой отрасли.

Ипотечный брокер поможет вам понять требования, а также поможет заполнить формы, собрать необходимые документы и отправить их одному или нескольким кредиторам. Их прибыль исходит из разницы между ставкой, которую они могут получить, потому что у банка меньше работы, чтобы сделать вас клиентом ипотеки, и что вы могли бы получить, выполняя всю работу с леди, или оно исходит от сборов за инициирование и других сборов вы.

Условия меняются, конечно, но использование брокера по ипотечным кредитам должно быть для вас невысокой или бесплатной, а курс, который вы получаете через брокера, будет таким же хорошим или очень близким к лучшему курсу, который вы могли бы получить сами ,

Caveat emptor, . Обязательно задайте эти вопросы о расходах и сборах, когда вы проводите собеседование с брокерами. (Для дальнейшего ознакомления см. Преимущества и недостатки использования ипотечного брокера .) Итог

Покупка дома и получение ипотеки - это самые большие финансовые транзакции, которые большинство из нас когда-либо предпримет , но в истории очень редко было лучшее время для этого - с точки зрения процентной ставки, по крайней мере, и именно там большая часть стоимости владения.Процесс может быть сложным, но если вы делаете домашнее задание и не покупаете больше дома, чем вам нужно только потому, что процентные ставки низкие, вы можете процветать.