Домовладельцы, которые хотят уменьшить риски для своих инвестиций в акционерный капитал и / или те, у кого есть другие инвестиционные возможности с более высокой доходностью, чем их собственный капитал, должны рассмотреть возможность использования соглашения REX. Этот договор представляет собой соглашение о совместном схожем с риском / возвратом домой, которое позволяет домовладельцу эффективно продавать собственный капитал (без продажи дома) и реинвестировать деньги. В этой статье мы проанализируем соглашение REX & Company, финансовые последствия после уплаты налогов и рассмотрим несколько примеров, которые помогут потенциальным пользователям оценить, могут ли они извлечь выгоду из них или нет. (Для чтения в фоновом режиме ознакомьтесь с Соглашениями REX «Поднимитесь по цене дома» .)

Налоговые эффекты
Соглашение REX аналогично договору прямой продажи с депозитом (за исключением того, что у него нет даты погашения), поскольку он является неисполненным договором до его прекращения.

Налоговый учет применяется так же, как и для опциона. Когда договор заканчивается продажей дома, авансовый платеж будет считаться частью выручки от продажи, а окончательный расчетный платеж от домовладельца до REX & Co. компенсирует полученную выручку от продажи. Таким образом, если общий доход от продажи находится в пределах исключительной суммы на основной резиденции, прибыль от хеджирования не будет облагаться налогом.

В текущем налоговом кодексе нет окончательного режима, когда домовладелец прекращает действие соглашения REX перед продажей. Однако чистый платеж REX & Co. домовладельцу (т. Е. После пятилетнего периода штрафа), несомненно, будет облагаться налогом как обычный доход. Платеж от домовладельца до REX & Co. при прекращении действия, скорее всего, будет рассматриваться как потеря капитала, как и закрытие опционного контракта.

Анализ безубыточности
Поскольку домовладелец не может взимать плату за обесценение стоимости дома, если соглашение прекращается в течение первых пяти лет, контракт полезен только для долгосрочного хеджирования. Тем не менее, даже двух- или трехлетнее соглашение может быть выгодным, если авансовые деньги получат хорошую прибыль. Вам нужно только кумулятивные возвраты после уплаты налогов на наличные деньги, чтобы превысить штраф, чтобы выйти вперед. На рисунке 1 ниже показана максимальная скорость оценки, при которой прибыль домовладельца равна нулю в течение каждого из первых шести лет - при условии соглашения REX на 50% и 6% после налоговых деклараций по авансовым платежам, полученным домовладельцем. ( Примечание : В этих расчетах предполагается, что платежи REX & Co. не подлежат налогообложению.)

Рисунок 1: Все суммы, выраженные в процентах от стоимости дома

Investopedia. com © 2008

При такой норме прибыли наличными в таблице указано, что вы не должны вводить договор REX, если вы не намерены хранить дом более двух лет. За два года вы выходите вперед даже после уплаты штрафа за досрочное расторжение, если оценка дома падает ниже уровней, показанных здесь.Учитывая высокую вероятность снижения цен в течение следующих пяти лет, домовладельцы, которые не планируют продавать, должны воспользоваться соглашением REX.

Численный пример
Хотя преимущества управления рисками при использовании соглашения REX в качестве хеджирования ясны, домовладелец должен понимать весь спектр возможных финансовых результатов. Для этого мы должны проанализировать результаты для различных комбинаций доходности денежных средств и потенциальных изменений в стоимости дома. Предполагая, что соглашение REX не выплачивается в течение пяти лет плюс один день, домовладелец избегает выплаты штрафных санкций и будет выплачен за любую амортизацию.

На рисунке 2 ниже представлен диапазон исходов за пятилетний период - при условии, что соглашение о максимальном доходе составляет 50%. Эта таблица может быть экстраполирована для обмена соглашениями с меньшим процентом совместного использования путем сокращения соответствующих результатов (т. Е. 20% -ная доля равна 2/5 результата таблицы). С точки зрения фактических долларов вы умножаете эти проценты на первоначальную стоимость дома в начале соглашения REX.

Рисунок 2

Investopedia. com © 2008

Каждый столбец таблицы выплат показывает, сколько вы выиграли (или проиграли) за пять лет с соглашением REX, считая, что ваши доходы от полученного авансового платежа наличными соответствуют ставке, указанной в верхней части столбца. Строки соответствуют предположениям о кумулятивных пятилетних изменениях цен на жилье, как показано в крайнем левом столбце. Например, предположим, что вы ввели 50% -ное соглашение о совместном использовании, когда ваш дом стоил 1 миллион долларов, и вы повторно инвестировали авансовый платеж по ставке 6. 80% после уплаты налогов. Если в конце пяти лет дом снизился до стоимости 900 000 долларов США (на 10% ниже), то ваша прибыль от соглашения REX составит 106 000 долларов США (10,6% от 1 миллиона долларов США).

Точка зрения REX
На этом этапе стоит задаться вопросом, почему REX & Co. предложит эту сделку. Из-за длительных сроков разработки таких финансовых продуктов вполне вероятно, что это было задумано и спроектировано, а обязательства по финансированию были получены до того, как рынок жилья остыл в 2007 году. В конечном итоге продукт может быть отозван, если источники финансирования станут достаточно пессимистичными о ценах на жилье. (Подробнее об ипотечном кризисе 2007 года в The Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)

Преимущества для институциональных инвесторов
По сути, концепция имеет много привлекательности для институциональных инвесторов, потому что эти инвесторы будут видеть инвестиции REX-соглашения, предоставляя им возможность диверсификации. Это соответствует их фидуциарным обязанностям, поскольку они руководствуются принципом современной теории портфеля, в котором говорится, что диверсификация очень важна для минимизации риска для данного уровня прибыли. (Чтобы узнать больше, прочитайте Современная теория портфолио: обзор .)

С чрезвычайно долгими инвестиционными горизонтами инвестиции в акционерный капитал предоставляют новую возможность для диверсификации в класс активов, к которому они ранее не могли получить доступ. Они ожидают, что корреляция доходности с другими инвестициями будет очень низкой.Таким образом, теоретически, он должен снизить общий риск их портфеля. Будь то плохое рыночное время, им не будет известно до тех пор, пока это не произойдет. Институциональные инвесторы часто уделяют такие проблемы более низкому приоритету, чем улучшение их применения теории портфеля. (Продолжайте читать о диверсификации в Введение в диверсификацию и Важность диверсификации .)

Еще один момент, который стоит отметить, заключается в том, что соглашение REX эффективно предоставляет им заемные инвестиции в жилье: они получают права на больший процент изменения стоимости дома, чем они должны платить наличными за фронт. Соглашение оказывается эквивалентом того, что владелец кредитует часть своей доли REX & Co. в обмен на бесплатную арендную плату на долю REX и Co. в доме. Это относительно дешевое плечо обеспечит очень хорошую отдачу, если дома оценят свои исторические долгосрочные ставки.

Заключение
С точки зрения домовладельца соглашение REX может быть эффективным способом хеджирования от снижения цен на жилье. Этот инструмент дает возможность сохранить капитал и снизить риски владения собственностью без продажи вашего дома. Однако для того, чтобы воспользоваться преимуществами, вам необходимо сохранить свой дом не менее двух лет и разумно инвестировать авансовые деньги.