Если вы выберете самый популярный тип обратной ипотеки, ипотечного ипотечного кредита (HECM), ваш кредит и ваш дом должны будут соответствовать требованиям Федерального жилищного управления (FHA), поскольку FHA страховает эти ипотечные кредиты. Ниже приведен обзор наиболее важных рекомендаций, о которых вам следует знать. (Чтобы узнать больше о требованиях к заемщику, прочитайте Вы претендуете на обратную ипотеку? )

Доступные свойства

Вы можете вернуть обратную ипотеку только по определенным типам свойств. Дом должен быть дома с одной семьей или двух-четырехместным домом, где вы занимаете одну единицу. Консульства, одобренные HUD, также имеют право на участие, так как производятся дома, отвечающие требованиям FHA. Площадь пола изготовленного дома должна быть не менее 400 квадратных футов и должна соответствовать федеральным стандартам производства и безопасности на производстве. Имущество, подлежащее обратному залогу, также должно классифицироваться и облагаться налогом как недвижимость. Поэтому, пока вы можете жить в своем рекреационном автомобиле, вы не можете отменить ипотеку, потому что он не квалифицируется как недвижимость. Кроме того, чтобы получить и поддерживать обратную ипотеку на вашем имуществе, вы должны жить там в качестве основного места жительства.

Главная оценка

Получение обратной ипотеки требует профессиональной домашней оценки. Значение вашего дома будет основано на его состоянии и значениях свойств в окрестностях. Кредиторы хотят убедиться, что сумма обратной суммы ипотечного кредита, которую они распространяют на домовладельцев, соответствует тому, что они получат, когда дом будет продан для погашения кредита. Оценка обычно действительна в течение 120 дней, что должно быть более чем достаточно, чтобы закрыть ваш кредит.

Дом также должен соответствовать минимальным стандартам качества FHA для обеспечения безопасности, безопасности и надежности. Если дом не соответствует этим стандартам, кредитор может утвердить обратную ипотеку при условии, что часть поступлений идет на внесение необходимого ремонта, чтобы довести имущество до этих стандартов. Местный офис HUD рассмотрит имущество, которое, по мнению оценщика, требует ремонта стоимостью 30% или более того, что стоит дома. HUD может или не может допускать обратное закладывание таких свойств. (Подробнее … Что вы должны знать о домашних оценках .)

Финансы заемщика

В соответствии с федеральным законом, вступившим в силу в начале этого года, кредиторы должны провести финансовую оценку заемщиков до их утверждения обратная закладная. Цель этой оценки - убедиться, что у домовладельца есть готовность и способность идти в ногу с обязательным страхованием домовладельцев и налогами на имущество. Тем не менее, основными критериями для получения обратной ипотеки и определения того, сколько домовладелец может заимствовать, все еще является домом домовладельца, процентной ставкой кредита и оценочной стоимостью имущества, а не доходами домовладельца, кредитами и активами, как и авансовая закладная ,(Узнайте о различиях в Сравнение обратных ипотечных кредитов и форвардных ипотечных кредитов .)

Если финансовая оценка показывает, что у вас могут не быть дохода или ликвидных активов, которые вам нужно, чтобы идти в ногу со страхованием и налогами, это не обязательно означает, что вы не сможете получить обратную ипотеку. Кредиторы могут отложить часть вашей обратной ипотечной выручки, чтобы покрыть эти расходы, используя процесс, подобный счету условного депонирования, который у вас мог быть с вашей прямой ипотекой. Для обратной ипотеки этот счет называется «ожидаемой продолжительностью жизни».

Для финансовой оценки кредитор будет рассматривать кредитные отчеты заемщика, историю занятости, историю жилья за предыдущий год, историю платежей по налогу на имущество, домовладельцев страховой статус, статус страхования от наводнений (читать Пояснение о страховании от наводнений, связанных с кредитором ), и историю оплаты платы за объединение домовладельцев (если имущество принадлежит ассоциации). Посмотрите на стр. 82 этого примера обратную таблицу оценки финансовой ипотеки, чтобы узнать, какие кредиторы будут рассмотрены.

Премии за страхование ипотеки

HECM имеют два типа страховых взносов по ипотечным кредитам: авансовые и текущие. Премиальная авансовая оплата взимается при получении кредита. Это процент, основанный на том, какую часть кредита вы решаете получить в первый год. Идея состоит в том, что чем больше вы вынимаете в первый год, тем рискованнее ваш кредит, поэтому в результате ваше ипотечное страхование больше.

Расчет прост: если вы занимаете менее 60% вашего первоначального основного лимита в течение первого года, авансовая премия составляет 0. 5% от оценочной стоимости вашего дома. Если вы занимаете более 60%, это 2,5%. Вы можете финансировать эту премию, если не хотите платить из своего кармана, но это означает, что вы будете платить проценты за нее до тех пор, пока у вас есть кредит. Так как сколько вы можете брать взаймы, отчасти зависит от суммы процентов, которую вы наберете в течение срока действия займа, финансирование премии уменьшит объем вы можете одолжить больше, чем размер премии.

Вы также должны платить ежегодные страховые взносы по ипотечным кредитам (MIP) до тех пор, пока у вас есть кредит. Эта комиссия составляет 1,25% от суммы непогашенного ипотечного кредита в год. MIP также добавляются к вашему ссуду и уменьшают сумму, которую вы можете брать.

Вы не можете больше, чем дом стоит

Если вы продаете свой дом или выезжаете, пока вы живы, ваша обратная ипотека будет выплачиваться и выплачиваться. То же самое верно, если вы умрете, пока живете в доме. Если дом продается за меньшее, чем вы должны по обратной ипотеке, вам не нужно составлять разницу. И если ваши наследники хотят купить дом после вашей смерти или переехать, чтобы они могли сохранить его в семье, кредиторы не могут попросить их заплатить больше, чем вы должны.

HECM - это кредит без права регресса, а страхование ипотеки FHA покрывает любой недостаток. Единственное исключение состоит в том, что вы не можете продать свой дом менее чем на 95% того, что стоит, и быть в стороне от крючка. Там должно быть ограничение, подобное этому, чтобы недобросовестные люди не делали такие вещи, как продажа дома родственнику за меньшую рыночную стоимость и меньше, чем обратный остаток по ипотечным кредитам, а затем ожидали, что кредитор возьмет финансовый удар.

Итог

Ипотечная индустрия в значительной степени регулируется, и FHA установила множество рекомендаций по защите заемщиков от серьезных ошибок, чтобы кредиторы не воспользовались заемщиками и не предложили кредиторам предлагать обратные ипотечные кредиты. Однако эти правила и их исполнение не идеальны, поэтому вам все равно нужно быть осторожными при рассмотрении обратной ипотеки. (Для дальнейшего ознакомления см. Руководство по налогам и обратным ипотекам и Найти лучшие обратные ипотечные компании .)